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万科会压垮中国吗?

如果万科倒闭,可能会动摇人们对国家经济管理的信心。

经济学人 —— 在中国南方科技中心深圳,土地稀缺。多年来,地价一直居高不下。但当万科,这家中国最大的房地产公司之一,于 5 月 18 日出售 1.9 万平方米的土地时,其价格将比七年前支付的价格低 9 亿元(1.25 亿美元),即 29% 的折扣。这次出售充满了绝望的气息。万科被迫变卖资产以偿还不断增加的债务。公司的困境是中国房地产行业形势恶化的又一个迹象。

四年的危机过去了,另一家中国房地产巨头的可能崩溃似乎并不显眼。世界上负债最重的房地产公司恒大在 2021 年倒下。曾经是中国最大开发商的碧桂园在 2023 年紧随其后。然而,万科不同。深圳地铁这家国有企业持有其约四分之一的股份。这使得它比纯粹的私人同行更容易获得国家资金。去年年底,它还被列入政府鼓励银行贷款的 「优质」 开发商名单。然而,万科仍然缺乏偿还债务的资金。

因此,投资者高度关注万科及其筹集资金的努力。公司在 2024 年第一季度亏损了 17 亿元,销售额同比下降了 43% 。它欠下 3200 亿元,其中约 310 亿元的公开债券将在未来一年到期。如果公司违约,对所有国有开发商的信任将受到威胁,这些开发商迄今为止比私人同行更好地度过了危机。因此,投资者担心万科的违约可能会 「压垮中国」,正如投资银行杰富瑞的分析师所指出的那样,导致对国家本身的信心消失。

此外,迅速下跌的土地储备价格可能是中国政策制定者更大的担忧。万科在深圳的拍卖起价定为 22 亿元,而该公司在 2017 年购买这块土地时花了 31 亿元。储备价格因地区和城市而异,但顶级地段的地价显著低于相对较新的水平令人震惊,尤其是因为不断上涨的储备价格一直是中国房地产的支柱。

根据澳新银行的数据,大型房地产开发商持有约 20 亿平方米的土地储备,相当于斯洛文尼亚的面积。这不包括未上市公司持有的土地,这些公司不披露相关信息,但在小城市拥有大量土地。直到最近,这些空地的价值每年都在上升,增加了相关公司的资产价值。事实上,开发商通常会持有这些地块多年,因为地价不断上涨。他们然后用越来越有价值的土地作为贷款抵押,再用这些贷款购买更多土地。

2020 年,当政府限制公司相对于其资产的债务水平时,明智地制止了这种潜在的无限杠杆增加。然而,中国领导人一直无法完全控制房地产危机。 2021 年当地价停止上涨时,银行开始质疑作为抵押品的储备的真实价值。随着系统中注入的杠杆减少,开发商能购买的土地减少,导致价格下跌,形成了一个国家难以摆脱的下行循环。很难评估情况有多糟糕,因为大多数储备仍由开发商紧紧持有,他们希望价格回升。只有在万科这样的罕见情况下,外界才能一窥其中的惨状。■

维尼爸

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