美国的 Home Warranty 值得买吗？

买房如果贷款，一般都会要求买 home insurance 保障房贷公司的利益，而 home warranty 则是自愿购买。既然是自愿，那么 home warranty 是否值得购买呢？

【DY 补充】我收到的 Home Warranty 赔款

我家两台空调，在 Home Warranty 到期前的最后一天，楼上的空调坏了。Home Warranty 公司派技工过来检查，说是管子泄漏，他往里面加了氟利昂，能「暂时顶一阵子、多长时间不知道」，要根治的话得换管子。这台空调十年了，再出问题的话我们打算直接换台新机，所以不想换管子，问 Home Warranty 能不能把换管子的钱给我们？客服说好。今天收到了支票，700 块。

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我们用的是 Home Warranty of America, Inc.，其实我们并不喜欢他们的客户服务，但有钱拿还是很开心的！

Home Insurance 与 Home Warranty 区别

Home insurance 是一种责任保险，我家一年的费用是 $1,000 左右（因房屋不同而异）。如果你的房屋遭受诸如火灾、风雨、闪电，破坏或盗窃等灾难（但可能不包括洪水），house insurance 将赔付维修费用或盗窃损失。但是，如果你的热水器坏了，冬天没热水冻成狗，house insurance 就不管了。

Home warranty 则类似电器保修，是一种服务合同，我家一年的费用是 $500 左右（因房屋不同而异）。保修的范围是家里的电器、空调系统、锅炉、浴缸、水管和电线设施等，当这些电器或设施出现问题了，home warranty 将赔付维修费用。如果你家被大火烧了（大吉利是），home warranty 不赔。

两者有一个类似的地方，就是除了每年固定交「保费」，每次索赔时还必须先付一笔 deductible，剩下的维修费用才由保险/保修公司出。

如何购买 Home Warranty

不管你买的新房还是二手房，第一年的 home warranty 保费通常不用你出。如果是新房子，开发商通常提供一年（或多年）保修。如果是二手房，可以要求前屋主将支付第一年保费；虽说前屋主没有义务这样做，但你要求了一般是不会拒绝的。第二年新屋主可选择续费继续投保，或者不继续投保。买房的流程和经验参见这篇文章。

房子 closing 后，记得问中介拿 home warranty 的保单。因为第一年的保费并不是由新屋主支付，所以保单大多是寄给前屋主或中介。新屋主一忙起来可能就忘了这回事，等要联系保修公司时才发现自己手上没有保单。第一年的年底，保修公司会寄信提醒付费续约。Home warranty 是从 closing 那天算起，而不是屋主搬入那天。若屋主搬入那天不是 closing date，续费时要小心这个时间差，以免迟了交费。

如果屋主想自己购买 home warranty，翻黄页、留意信箱小广告、问 Google 都能找到一堆。购买前一定要多做 research，仔细阅读合同的 fine print，看看哪些东西 cover 哪些不 cover。选择一家信誉好的，去 BBB（Better Business Bureau）、Yelp、Google 查看 review，特别是差评。给差评的客户通常是因为索赔被拒，有些保修公司会认真回复客户，说明拒赔理由。看别人的经历可以知道合同里面有哪些猫腻，我们就能及时避免啦。这里有一份 Home Warranty Inc 的合同，大家可以练习一下阅读理解。

举例，下图是 Home Warranty Inc（也就是我正在使用的）保修的范围和价格表。第一年 $480，加购一个 unknown pre-existing condition $75，中介折扣 $75，最终价格仍是 $480，前屋主帮我付。第二年开始没有中介折扣，如果照第一年买，价格将升至 $555。

Home Warranty 的好处

为屋主节省高昂维修费。Home warranty 的保费平均 $500，deductible 平均 $75，虽说加起来也快 600 刀，但搞不好还比维修费便宜。美帝人工贵，普通修理电器维修人员来一次诊断费至少 $100，维修费材料费另计；如果电器坏到无法修理的地步，保修公司将替换一台新的给你。
给没有应急基金的屋主做缓冲。维修费用高昂，没有准备应急基金的家庭，如果每天需要用到的电器或设施坏了，一时可能拿不出这笔钱来维修。如果有 home warranty，只需付 deductible 就行了。
对屋主来说省事省心。如果你对找哪个维修公司不熟悉，也没时间一家家问，购买 home warranty 将为你省不少事。比如炉子坏了，你只需要打给保修公司，保修公司将为你联系维修人员上门修理。

Home warranty 的缺点

Home warranty 有些情形不保：~~这也不保、那也不保。~~壁炉、烟囱以及屋外的设施不保，如花园的浇灌系统、水龙头、屋顶的太阳能板。个别户外设施如泳池、井泵、软水器可额外付费投保。
Pre-existing condition、天灾、屋主不当使用或屋主未妥善维护而造成电器或设施的损坏不赔。「妥善维护」非常主观，是一个灰色地带，也往往是客户和保修公司扯皮的方面。有些不靠谱的保修公司就会以「屋主未妥善维护」为理由拒赔，比如屋主购买了二手房，热水器已经使用了十年，前屋主没有维护好，新屋主也只能背锅。Pre-existing condition 拒赔的原因常常是屋主入伙后马上索赔，保修公司认为你还没开始用就坏了，算是 pre-existing condition。
Home warranty 的赔付有上限。尤其是空调系统和锅炉，这两位大家伙换起来几千刀，保修公司没那么笨。比如我家现在用的这家保修公司，规定了空调系统的赔付每年最高是 $1,500，而市面上一套空调系统的平均价格是 $5,200。如果我不幸需要替换一套新空调，除去我已付的保费+deductible，我实际上最多只能拿到 $925，我还得自掏腰包 $4,275 装空调。
Home warranty 提供的维修人员选择有限。虽然省心省力，联系维修公司什么的都不用屋主操心，但也很大地限制了维修人员的选择。保修公司和某几家维修公司合作，维修人员也只会从合作的公司派出。如果你对这些维修公司的服务不满意，这口气也只能硬啃下去。
电器本身若有厂商保修，home warranty 不管，需自行联系厂家或维修公司。
如果你家宅平安，啥都好好的，从来没用上 Home warranty 的服务，那么一年 $500 等于花钱买了个安心。长此下来，也是一笔不小的花费。

到底要不要买 Home Warranty？

第一年，必买，反正不用屋主出钱。第二年以后，考虑以下因素，如果有超过一项是 Yes，那就还是买吧：

家里的电器已经使用超过 5 年，没有厂商保修。
屋龄超过 5 年。越旧的屋子越需要买 home warranty 来保障。
手残党，不会自己修理。（我真觉得应该念个蓝翔，能省好多钱啊。）
自己不想花时间精力找维修公司比价。翻黄页、问 Google、到处比价是件很令人头疼的事儿。
差钱。

同理，不需要购买 home warranty 的理由：

家里电器都是新的，自带保修期，home warranty 也不赔，买了也意义不大。
心灵手巧，啥都会修。
反正设施也老旧了，坏了不如趁机换新的。
有钱，任性。

所以，要不要买 home warranty，屋主还得自己权衡利弊。毕竟，购买房屋保修就和购买电器保修一样，我们其实也就是花钱买个安心。

Fan Zhao

Fan Zhao：爱烘培爱省钱的精明叻叻俏主妇。

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