租买养房

在美国贷款买房的流程和亲身经验

我们终于决定买房了,原因很简单,有了小孩子租房真的不方便。另外,租房子钱花出去给别人,买房子钱花出去给自己银行。我生活在 Kansas,美国中部,看地图就知道,鸟不拉屎的地方,房价不高。

通过买房预算和 Pre-Approval 确定房屋总价

市场上有个基本的定律,房价不要超过年收入的四倍。这是一个大概的估计,还要看自己是否有负债、存款,是否有家人资助等。我们给自己定的房价预算为18万。

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Derek Yang 补充:我在 VA 买房的时候,房贷公司告诉我贷款额度上限为税前收入的45%。假如你年收入100K,那么每年还贷总额最多45K,包括本金、利息、房产税、HOA fee 等。My Money Blog 的这篇文章总结了几种常见的观点,较保守者认为房屋总价不超过年收入的2.5倍,较乐观者认为可以到4-5倍。

这是非常粗略的估计,每个人的实际情况可能相差很远。同样的年收入,没有负债和孩子就可以承受更高的房价,如果是刚毕业的年轻夫妇,有两个车贷、Student Loan、还有1-2个孩子要抚养,可负担的房价会低很多。更多关于房贷的基本知识,请参见这篇文章

如果未来几年打算买房,可以先用在线工具计算一下自己现在的支付和贷款能力;等到了真正开始看房的时候,应该先找银行做 Pre-Approval 来更准确地判断自己的还贷能力。

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买房前很重要的工作是找银行的 Loan Officer 做房贷 Pre-Approval,即「预先批准」的贷款额度。这较为准确地反映了你的承受能力,也向卖家和经纪人表明你诚心要买房(Serious Buyer),而不是随便看看。在房市较热的时候和区域,很多经纪人和卖家可能不会接待没有 Pre-Approval 的买家。

做 Pre-Approval 之前,不要想当然以为自己一定能借到很多钱,结果可能会出乎你意料。对于大部分上班族来说,做 Pre-Approval 一般要提供这些信息和文件,参考 Redfin 介绍

  • 过去2-3年的 W2 或报税表。
  • 最近1-3个月的工资单。
  • 最近2-3个月银行流水帐。
  • 驾照/IC、社安号。

Loan Officer 会查询你的信用分数和记录,结合你的收入和负债情况,决定大致上能贷给你多少钱,并给你写一个 Pre-Approval Letter。这个过程一般免费,可能需要1-3天。Pre-Approval 并不是 Legal Document,这意味着:

  • 你可能拿到了 500K 的 Pre-Approved 额度,但真正办理贷款时却只批了 480K。这种情形可能有多种原因,比如说你拿到 Pre-Approval 后经济状况发生了变化(比如贷款买了一辆新车),或者你的信用分数、贷款利息等市场环境在这段时间发生了较大变化等。为了让 Pre-Approval 准确可靠,你应该如实披露自己的资产、负债和收入情况。
  • 你可以到 A 银行做 Pre-Approval,最后却申请 B 银行的贷款;也可以同时拿 A、B、C 三家银行的 Pre-Approval,最后选择 D。

使用 Pre-Approval 的额度,加上手头用于做首付(Down Payment)的资金,即你可以负担的最高房价 -- 注意还要留一些钱做手续费。

Pre-Approval 对信用分数的影响有限

不同的银行给你额度和利率都可能不同,大多数人买前会找多家银行比较。前面提到了,做 Pre-Approval 的时候银行会查看信用分数和记录,这是 Hard Pull(Hard Enquiry),会略微降低你的信用分数。

不过,如果你只是在不同银行之间「货比三家」做房贷 Pre-Approval,并不是同时申请开通多个信用帐号,现在的信用分数计算模型一般不会重复计算。Credit.com 2015 年的这篇文章介绍,最新的 FICO 会把45天内的多个 Hard Enquiry 合并为1个;一些较老的模型则是14天。另外,FICO 评分时会忽略30天以内的 Hard Enquiry。这意味着:

  • 如果没有很快买房的打算,没事不要乱做 Pre-Approval,因为每个 Hard Enquiry 都会降低你的信用分数。
  • 如果要做多个 Pre-Approval,最好在14天之内全部做完,这样会在 FICO 模型中合并为1个 Hard Enquiry,对信用分数的影响更小。
  • 如果买房的进展顺利,在 Pre-Approval 之后30天之内申请贷款是最理想的状况,因为此时 FICO 会忽略做 Pre-Approval 的 Hard Enquiry。

开始看房并选择房产经纪人

自己看房可以先去 Zillow 和 Redfin。在我们这个小镇,我们预算的价位可以买到几十年的 Single House,或十年内以及新建的 Town House。大致心里有数之后就要找房产经纪人(Realty Agent)啦。

在 Zillow 上面看房,主要有几个关键点要看。地点、售价、照片这些自不必说,还有以下几点:

  1. Features。看这房子有哪些设施,暖气是烧气的还是电的,车库有几个车位,有哪些电器包括在内,地板是地毯/木头/瓷砖。虽说这些日后都可以改造,但又是一笔花费要考虑进预算中。
  2. 房子哪一年建的。当然越新越好,超过20年的旧房子会有很多地方要修补。
  3. 房子已经 list 了几天。据我观察,我这片的房子大多数在一个月左右就交易成功了,超过三个月的房子肯定哪里有问题,又或许是房主不急着卖。
  4. Price/Tax history。可以看出这房子的涨价趋势。有时候能看到房子在 list 过程中降价,那就表示我们更有砍价空间。
  5. Mortgages。这是个很有用的小工具,可以估计出每个月的还贷额。据我后来的经验,Zillow 估的数字与真实还贷额只有十位数之差,还算满准确的。记得要勾选 include tax/insurance 那项,因为我们也要还房产税和保费,这些平摊到每个月都要几百块。如果只看本金+利息的数字,就 underestimate 了,等到去银行做贷款时,会发现每个月还的贷款怎么比当初预估要高很多。

Zillow 和 Redfin 网站上都有房产中介信息,黄页广告也有,找朋友介绍也可以。我先生的客人介绍了一个房产中介,我们跟他聊了一下,觉得他还不错,就请他先带我们看一些房源。在这个阶段我们还没跟他签合约,所以有什么不对的可以随时换人。

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Derek Yang 补充:有些经纪人比较 Aggressive,可能刚见第一面就催着你签代理协议。签了这份协议之后 TA 就是你的独家代理人,通常6个月之内不能更换,在此期间就算别人带你看房、或者你自己找到了喜欢的房子,买房时你仍然需要支付佣金给 TA。因此,认识新的房产经纪人之后,应该充分考虑 TA 是否负责、可靠、守时、专业(熟悉当地房产市场以及房屋交易流程)、有耐性、易于沟通、值得信赖等,然后再签订代理协议。

当然,经纪人也要保障自己的利益,尤其在忙碌的都市,没谁会在没有签订协议的情况下没完没了带你看房,因此你在开始看房的同时也要注意观察经纪人,有问题及早沟通。

我在 Virginia 买房时由一个值得信赖的朋友介绍了经纪人,Fenny Hurwitz,她是华裔,能讲流利的中英文,在 NOVA 地区生活了10多年,点击这里查看

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我们的目标是房子不要太旧(10年内);维护要比较好;无需重新装修(比如换地板、重铺隔热层、重做天花板等大工程),最好能拎包入住。当然,粉刷墙壁、装窗帘、小修小补我们可以自己来。中介给了我一叠房子资料,让我选几间他再带我去看。

由于我们预算不是很高,在这个价位区间内的房源也不是很多,一天下来我们看了十来栋。房龄十年的房子需要修整的地方很多,然而价格并不比五年房或新房便宜多少,加上重新装修和修葺院子的钱,还不如买新房。于是我把范围缩小,着重看五年以内的房子。

看房过程中我发现,照片真的是「照骗」,很多小细节在照片上没法体现,人一踏进房子就感觉出来了。

我不知道别人看房的标准是怎样,但我是把自己想象成住在这个房子里的人,从早上起床、洗漱、做饭、家务、照顾孩子、出门等一系列活动演练一遍,大致上就能感觉出这房子适不适合我了。比如卧室的光线会不会夕照,浴室有没有窗户让自然光进来,厨房的动线顺不顺,炉灶、洗碗池、冰箱和中间的 Island 有没有阻挡到我的活动等。我最看重的是厨房,必须方正、采光好;遇到光线不好的设计,整个黑暗一片,我心情会十分差。

最后入选我的选秀名单的是:

  1. 房子A:1,500尺(SQF),十年的房子,很便宜,维护的不错。卧室非常大,所以客厅小,后院小,没有篱笆,厨房设计不太合我习惯,但是装修很温馨,感觉有人生活的气息。
  2. 房子B:1,400尺,2016年的新房,崭新的装修和电器,头两年 Property Tax 很低。浴室有天窗,可以看星星看月亮、聊国家大事和人生理想。客厅是木地板(但我先生喜欢地毯),天花板挑高,可能会比较浪费能源。后门小,后院没有篱笆,草地也得我们自己铺。
  3. 房子C:3,000尺,五年的房子,在郊外,房价稍高,超出我们预算了。但 Property Tax 便宜,算下来每月还贷并没有增加很多,但是小区还没建完,乱七八糟,离超市大约十分钟车程,离我孩子的学校20分钟车程。两层建筑,楼上三个房间,楼下是 Basement,还没有完工,可以隔成一个 Family Room 和两间卧室带浴室。后院很大,有篱笆,前屋主还造了间小木屋。
  4. 房子D:1,800尺,五年的房子,两层建筑,楼下是客厅、厨房和客卫,楼上是卧室。我先生一眼就爱上了,说有楼上楼下的屋子才叫家,被我鄙视之,因为每天跑上跑下的太累了,而且楼下没卧室的房子以后不好卖。
  5. 房子E:1,600尺,五年的房子。后院不大,但有篱笆,前面 Driveway 特别宽敞,我先生特别喜欢(不理解男人的点)。有个壁炉在屋子正中间,隔开了客厅和厨房,感觉家具不是很好摆,浴室干湿分开设计。

可能有人会问我为什么没考虑学区。这是因为我们村很小,只有一个学区,我列为备选的这几间除了郊外那间,其余的都相隔不远,都进同一所小学(评分为8),因此我没有特别 concern。
看房时你可能会遇到这三种情况:

  1. 房子里面的家具已经全部搬空,房子整个是家徒四壁,这样看起来有一种空旷感,房子显得比实际要宽敞。好处是我们能很直观的看到结构、房型,墙壁或地板有破损的地方屋主也藏不住。而且空房子表示屋主已经决定要卖房,比较有砍价空间。
  2. 屋主还住在房子里面。好处是你可以看出屋主是怎样布置家具,这房子的结构适不适合我们的居住习惯。坏处是由于家具很多,显得拥挤,看起来面积小了很多。很多可能以后要维修的地方被家具地毯挡住了,暂时看不出来屋子的 condition。而且我会觉得打扰了人家的生活,不好意思看太久。另一方面也表示屋主一时半会儿搬不走,也许他不急着卖,想慢慢等好 offer。
  3. 房子大部分有生活气息的家具搬走了,留下一些大件,布置得如同样板房。这些可能是中介租来的家具,摆个样子。这样子最会骗到人,你可能会觉得地点合适,房子又这么漂亮,价格高一点也接受吧。记得要在脑中把这些家具布置都过滤掉,尽量以空房的角度来看,才不至于冲动下 offer。

出意向书(Offer)和谈价格(Counter Offer)

我们最后决定给房子E下 Offer。此时已经和房产经纪人签订了代理协议,有效期为三个月(我们是在告诉中介要下 offer 时才签的独家代理协议,如果我们啥也没看中,中介就等于之前做白工了),他提供了这栋房子的 Seller Disclosure Report,里面说明了房子的状况,如果有任何损坏,屋主必须诚实注明。

屋主要价 $185,900,我们首先试探性的给出了 $177,000,Offer 有效期是24小时,屋主可以接受/拒绝/忽略/还价。我们忐忑地等待了一整天,没有收到回音,以为屋主直接忽略了。结果第二天在24小时的最后一个小时,屋主还价了,他要求 $183,900。

既然他还了价,就表示有商量余地。我们再次 Offer $179,900,屋主还价 $183,000,只肯降 $900,还告诉我们这是 Final Price。我心想这栋房挂了三个多月还没卖出去,并且一再降价,就表示屋主确实想卖,但又想赚一笔。我决定再给最后一次 Offer,如果屋主不接受,我们就 move on 继续看别的房子。我把这条街上一年内交易的房子资料都看了一遍,结合卖价和房子面积,觉得这栋房子的价格应该在$181,550左右。于是我给出 $182,000,然后屋主十分钟内就答应了(Final Price,呵呵……)。

接下来就是签 Sales Contract,现在都是电子化,我们不需要再去中介办公室了,一切 Negotiation 都是电子签名。我们要求屋主付第一年的 Home Warranty($480),他答应了。我们缴纳了 $500 Earnest Money。5号签了 Contract,Closing Date 定在了30号,也就是说整个过程包括找贷款、Inspection、House Insurance 都要在不到一个月内搞定 -- 准确来说是3个礼拜,因为中间还有节假日。

申请贷款和买房屋保险

我们签合同是在礼拜六早上,这正好有一个周末让我研究贷款。最常见的房贷是30年或15年固定利率(请参见《美国房贷的一些基本知识》):

  • 30年利率高,每期还款额低,还贷期长,最后支付的利息总额较高。
  • 15年利率低,每期还款额高,还贷期短,最后支付的利息总额较低。

不过,如果收入不高(还款能力有限)又想贷15年,可能贷款总额会下降。30年的话贷款可以超过房价的80%,不过需要再付「贷款保险费」。另外,还可以选择浮动利率,不过有一定风险,因为你不知道几年后市场行情利率是否会上涨。

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Derek Yang 补充:如果是第一次买房,并且收入符合要求,还可以查查当地是否有 “First Time Home Buyer Program” 或 “Housing Assistance Program”。

各地的项目和政策不一样,比如说:

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我们是小村子,什么 Bank of America, UMB 都没有。我们喜欢和真正的人打交道,不喜欢什么都通过电话完成,像是找 UMB 拿 Pre-Approval 那次,就是每天电话三催四请才拿到手。
于是我们找了一个 Local 小银行,约了 Loan Officer 办理贷款,需要提供的材料其实和 Pre-Approval 一样,前面已经说过了。

对于在美国的华人来说,要特别注意过去2-3个月的银行账单。因为购房所用资金必须有合法来源,工资和存款当然没问题,但如果是过去2-3个月的银行账单上有大笔入账无法说明来源,则不能用于支付房款、银行审批贷款额度时将不会考虑这些资金。

如果你有亲友资助,或者从中国的帐号汇款过来,或者是大额现金存入,应该至少提前3个月存入你在美国的银行帐号,否则即使是合法资金,你也很难提供恰当的 Paperwork 证明。我们这次就疏忽了,因为没想到这么快就看中房子,结果 Loan Officer 看到有一笔现金入账,就要求我们提供资金来源,其实只要早存几个礼拜,就不会显示在这两个月的 Bank Statements 上了。

Loan Officer 负责帮你准备和初申材料,提交贷款申请;真正批准贷款的人是银行的 Underwriter,一般来说你见不到。根据我们的日程安排,贷款结果要到 Closing 前三天才能知晓,所以 Loan Officer 建议我们这个月不要出门旅行,以免要补充材料时找不到人;另外还提醒我们,贷款批复之前,不可以有大件购物,尤其是不能得意忘形去贷款买车、分期付款购买大件家电或笔记本等,因为这会提高你的负债水平、从而降低还款能力和贷款额度,甚至导致贷款申请被拒。老实说我真的有点不安,万一拿不到贷款……

谈了贷款后建议尽快找好房子保险(House Insurance, 与 Home Warranty 是不同的两个概念哦)。建议去找车险的同一家公司,因为房险车险都给同一家公司做,价格可以更优惠(我们在这篇讲车险的文章里也提到过)。最后我们拿到比银行预估还低的房屋保险(一年约$900),同时车险也降低了。保险公司会把资料交给银行,不需要我们插手。

Appraisal、Inspection 和 Contingency

Appraisal 就是房子估价,由银行负责,当然费用最后是算在买家头上。Appraisal 大概需要一个礼拜,做好后银行会把报告书寄过来:

  • 如果估价结果比房子的成交价格高,那很好,我们什么都不用做。
  • 如果估价比房价低,我们可以和屋主谈判、看能否再降价。如果屋主不肯,那么我们有两个选择:
    1. 我们可以继续交易。不过,银行能批准的贷款只能是估价的 80%,而不是房子成交价格的80%,意味着我们需要准备更多的首付。
    2. 我们也可以放弃交易,拿回之前的$500 定金。

Inspection(房屋检查)和贷款同时进行。买家可以自己找 Inspector,也可以拜托中介找。我的中介满靠谱,我们又是新手,于是就拜托他帮忙联系 Inspector。中介都有自己的老相好,只要事情办好,我不介意他们之间互惠互利。当天我正好去了银行谈贷款,没有在场;如果可以重来,我会错开时间,亲自去 Inspection 现场。

买二手房跟买二手车一样,几乎不可能有十全十美,多少都会有点小毛病 -- 只要没有大毛病就好。第二天 Inspection 报告出来:

  • 比较主要的损坏处是外墙的 Siding 裂了、缺了个角;厨房和厕所的地砖裂了。这两点在屋主的 Disclosure 里面有写明。
  • 食物残渣粉碎机整个裂了,完全不能用,这个在 Disclosure 里面没提到,屋主的理由是「我不知道这个状况啊」(晕)。
  • 另外有其他的一些小毛病像是墙壁刮蹭了、浴室防水条没做好等。

我们要求屋主更换外墙损坏的 Siding,以及更换新的食物残渣粉碎机。虽然我很想叫屋主更换瓷砖,但是现在很难找到当时同样批次的瓷砖了;整个地板都换掉的话,屋主一定会跳起来的。Inspector 也提到瓷砖的裂缝并不影响屋子结构。至于防水条和油漆墙壁,我们自己来。

于是中介在 Contract 里加了个 Addendum。他措辞要很小心,因为有些屋主会自己 DIY 或者找朋友修复,这样质量就不能保证,必须要求屋主找 Professional 来修。然后我们再次电子签名。

House Inspection 后再做白蚁检查(Termite Inspection),这两个的费用总共是 $400 左右。这个费用不会算在 Closing 里面,我们必须直接付款给 Inspector。如果房子有地下室的话,还应该做氡气检查(Radon Inspection)。

美国买房通常都有一些 “Contingency” 条款,即履行合同的先决条件。若特定条件无法满足,则双方可以选择中止合同、不构成违约。这些条款通常都是用于保护买家,以免在出现意外的时候无法交易、白白赔掉几千甚至几万美元定金,常见的有 Appraisal Contingency、Financing Contingency、Inspection Contingency、HOA Document Contingency 等,参加本站的这篇文章解释。

Closing Disclosure、验房、接通水电

就这样惴惴不安地等待了两个星期,这两个星期我们什么都没做,也无法做什么。期间的好消息是 Appraisal 比房子卖价高。

交房(Closing)前一个礼拜,银行通知我们去签 Closing Disclosure。这是一个标准的表格,里面有我们贷款的各个细节,要仔细阅读,如果发现和当初谈好的数字有出入,马上联系银行。表格底部的 Cash to Close 就是交易当天需要支付的金额,包括了首期和其他 Closing Cost,但是这个数字到了实际交房当天还可能会有轻微的变化。

推荐 Consumer Financial Protection Bureau 的一个网页,它教你如何读懂 Closing Disclosure,解释非常详尽,链接在此。另外,记得及时和中介跟进房屋修整进度,在 Closing 的日期前一定要再去验房(Final Walk Through)。还好我们的该换新的都换了,中介还帮我补了墙壁。

如果打算在 Closing 后马上搬家,那么一定要提前接通水电气网络,打电话就行了,开始的日期就放 Closing 后一天。我们村子电力公司、自来水公司、和天然气都只有一家,所以直接联系他们就行了。

交房(Closing)拿钥匙

交房前一天,银行 Loan Officer 邮件通知我们 Closing Cost 的金额,我们去做了张现金支票(Cashier's Check)。交房当天,带上支票、驾照(ID),和中介一起在银行做最后手续。签了一大堆文件,一手交钱、一手拿钥匙,从此开始负二贷生活。

中介把钥匙给我们之后说:「恭喜你们,快去看看房子吧!」然后我们兴冲冲地跑过去,发现屋子电力被切断了(因为交易第二天才接通),于是还不能进行打扫,哈哈。

我总结了一下我们买房首期需要准备多少现金。假设房价$200,000,贷款80%,首期准备$40,000,Appraisal, Escrow Fee, Pro-Rated Property Tax, 银行各种 Report 费用,最后要再多准备$10,000现金。我们最后交付的支票其实就包括了房子的首期和以上各种费用,都开在一张支票上。在美国买房子,中介费是卖方全付,买方不用付。

感谢大家看我啰嗦这么久,下面放几张房子照片哦。第一张其实不是我家,是我的邻居,但是外观和我家都差不多,虽然是独立的房屋,但同一小区的外观比较制式化。有一个小特色的地方,你们看到了吗?我和这位邻居一样,门口的邮箱是石头砌的呢。

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以下图片都是取自前屋主卖房时的样品图。实际交屋时,是没有家具的空屋。大型电器有包括在内,如冰箱、炉灶、烤箱、微波炉带油烟机、洗碗机、食物残渣粉碎机和空调/热水锅炉,没有洗衣机干衣机。这是客厅,窗户很大,非常亮敞。
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这是用餐区域,四到六人刚好。前屋主有养狗,我打扫时吸到好多狗毛。
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这是厨房,橱柜保养的很好,收纳空间足够的。
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主卧,有三个窗户,隐秘性稍差了一点。
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其中一间次卧,前屋主一定有个可爱的女儿,我也打算把这间做为小孩的卧室。
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这个是主卧的浴室,一人一个洗脸池,不用打架了。左边的门进去是马桶和淋浴间,和浴缸是分开的。
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这是小院子,篱笆已经围好了,夏天来个烧烤大会挺不错的。
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46 条评论

  1. Hi Fan

    謝謝你的分享!我們目前也正要在美中買房( 現金)自住。

    屋主(投資客)人不在美國,是由agent協助辦理,所以這個agent既是賣家也是我們買家的agent。
    我們給的offer (purchase agreement) 已經被賣家接受,也剛做了home inspection。Closing date定在6月初。
    我剛問agent我們接下來的下一步,他說就是等我們錢準備好了匯款給第三方公司。交屋的部分因為房子裡還有租屋的房客,要到8月中才能交屋。

    但我們並沒有被告知要簽任何進一步的contract,稍微保障我們的權益以防萬一賣家又突然反悔。會在意這點主要是因為我們的agent是透過遊說才讓賣家同意把房子賣給我們,不過我們有的確多付了超過5千美金,(開投資客上個月才買下這個房)。這個agent一直強調這個賣家本來不要賣的,然後這裡的房市有多麽熱等等,這讓我們有些不放心,擔心賣家可能因為被agent影響,可能又會突然不賣了等等。 所以我想請問您:

    1. 當初您簽下的contract內容大致是關於什麼呢?
    2. 您整個買房的流程大致是否是:
    a) give offer
    b) purchase agreement signed from both sides
    c) house inspection (we didn’t do appraisal)
    d) “contract” signed?
    e) transfer the payment to the escrow company
    f) house title and related documents signed?
    g) house insurance
    h) house handover?

    3. Property title的部分,請問您是在closing date 前還是之後才完成相關手續呢?

    謝謝你!

    1. @PJ 在微信上回答了,不过还是再大致整理一下。我有签 sale contract, the contract is made between seller (i.e., 原来的屋主) and buyer (就是我们). 合约上写明了卖价、订金、closing date、各种附加条款等。但我找不到我的合约,印象中是有签的。
      中介的佣金是由卖家支付,所以他肯定偏向卖家利益。中介这么急,租客却要8月才搬走,到时候他赖着不搬你怎么办?
      我的流程是:
      1. 中介带着看房。
      2. 我们看中了某套房,和中介签约,此时开始不可以换中介。
      3. 讨价还价。
      4. 确定卖价,签 sale contract,付订金给 escrow。
      5. 做 inspection,找银行贷款,找 house insurance,我们选了和车子同一家,保险费可以打折。
      6. 和银行签 loan,银行找人做 appraisal。
      7. Closing 当天,付首期款(和其他手续费)给银行。拿钥匙。
      8. 几天后,收到 escrow 寄来的 warranty deed 和 title insurance。
      你们是现金交易,屋契应该在 closing 后由 escrow 交到你们手上。

    2. @PJ 「purchase agreement」就是 contract 啊。

  2. 楼主写的很好 很详细 很有帮助! 另外想问一下B签证去美国买房的贷款方式有哪些呢?是不是必须走海外贷款吗?可不可以走其他形式的贷款形式呢?

  3. 有些细节不太准确,比如说办30年房贷需要付保险费,准确地说是你已经支付的房款低于房屋总价的20%时需要付房屋贷款保险,我们这边(我买房时)是每月20刀。

    1. @Lily 文中说的是:30年的话贷款可以超过房价的80%,不过需要再付「贷款保险费」。

  4. 还有如果我们合同的价格低于实际成交价格,有意义吗,我会少交税吗,或者可以节省费用多少。

    1. @post office 违法的。

  5. 你好,非常感谢您的分享,收获很大,我目前在乔治亚州意向了一套房子,是我朋友的,价格在20万,现在准备申请贷款,因为是朋友我们就省去了中介费用,价格也便宜了,但是她说律师费用要买家出,这个费用包括什么,大概多少钱。还有如果写进买房合同的价格低于实际成交价格,有没有必要,会省多少费用

    1. @post office 问你的律师啊。律师收费千差万别,一小时 $1,500 的也有,一小时 $300 的也有。我两次买房都是请的中介,没有请律师。

  6. 咨询一下,我和我老公打算明年买房。目前我老公有一辆车的贷款,我们即将买第二辆车。明年买房会不会让我们还清车贷?如果会,那新车由我老公贷款,明年买房由我贷款,(我名下没有贷款而且我们俩信用分数差不多,750左右)会不会更好一些?期待您的回复,谢谢!

    1. @joyce 不会让你提前还清车贷,但是两个车贷,尤其是刚买车,你房子可能贷不到很多,利率也没那么好。信用分数差不多的话,一般让还款能力强的贷房贷。

    2. @joyce 你的问题很难回答,因为有很多因素可能会影响你的选择,比如说你们双方的 legal status 是什么?手里准备了多少现金用于支付首付、手续费、甚至 points fee?打算买多少钱的房子?打算付多高的首付(这个可能会影响你的利率以及选择范围)?想贷多少款?各自的收入有多高、以一个人的名义贷款的话收入是否够?如果一个人的收入不够贷款的话,你就没得选择了,只能合贷,利率通常是按信用分数较低的人计算。你可以找个经纪人、了解你的详细情况后帮你核算一下。

      贷款考虑的是申请人的总体负债和收入比例。假设你一个人贷款、假设你的收入只能负担50万的总体债务,如果你现在没有任何债务,那么你可以最多申请50万房贷,如果你已经有10万的车贷和 student loan,那么你最多只能申请40万房贷。当然细节可能会更复杂一些,但大致道理就是如此。

  7. 您好,曾经跟您联络过。我还是有个问题想咨询。美国有没有靠谱的房屋托管公司或平台。房屋的位置在底特律。

  8. 你好,我也在堪萨斯,在考虑买房。你是哪个城市?

    1. @Nana Manhattan :)

  9. 辛苦楼主,用心分享,太有爱了! 写得很全面很真实
    我们也是在Zillow上看中一套房,由中介带领看的,好喜欢呀,才发了Offer出去,等业主答复!

  10. 做多个Pre-Approval的目的,就是了解不同银行给你的贷款总额和利率吗?以及相关手续费吗?利率可不可以再协商喃?

    1. @Jie 货比三家。难。砍点手续费可能还靠谱一些。

      1. @Derek Yang 谢谢回复!现在正在做Pre-Approval阶段。

  11. 楼主写的非常详细。我还有个问题要问,有个survey 调查需要做,报告要提交给title 公司。这个费用是买家付还是卖家付呢?

    1. @Peggy 若事先无另外安排,通常是买家。
      当然,出 offer 的时候可以要求让卖家做,至于卖家是否同意那就是另外一回事了。买卖都可以谈的嘛。
      不过,假如是卖方市场(房源少、offer 多),你又想要这套房,建议你就不要拿这种事情去烦卖家了。

  12. 写得很棒,我是加州旧金山湾区地产经纪 Freddy Yang。看了楼主写的才知道堪萨斯的买房程序和我们加州其实是差不多的。楼主从买家的角度来写同时也加入了经纪人以及贷款经理的考虑与看法,我作为经纪人也都学到很多,真心干货。如果楼主以后想来来我这边投资,可以找我,我微信 acheir

  13. 谢谢,您的分享!!

  14. 写的真的很棒,谢谢您的耐心与分享精神。我现在也是房子看中了,但是因为银行存款有大量资金来源于国外到账未满两个月,只好在家数着日子过,希望房子能等等我。

  15. 太感谢了,写得好好的!受益匪浅,厉害的美女

  16. 可以加楼主的微信么,准备搬到堪萨斯,想咨询些问题,谢谢!

    1. @wood 对不起,我真的把你忘了,你可以加我 fan_fan_zhao,不过你干嘛这么想不开要搬来KS……

      1. @Fan Zhao 笑死我了,想不开,哈哈哈
        我也在中部呢。更鸟不拉屎的地方和你很近。哈哈。ok州。

  17. 太详细了!非常感谢!

  18. 谢谢你文章,看了后知道了很多非常好 希望有机会和你交流

  19. 写的非常详细。请允许我补充几点,希望您不介意:
    1)贷款预批书非常重要。有的贷款公司根据你提供的一些信息很随意的就可以提供一份预批书,那是不靠谱的,到最后拿到了合同贷不了款才浪费了时间,精力和钱。找个有经验的经纪人可以给你把关,看贷款公司是否靠谱。
    2)Home Inspector,虽然经纪人都有常用的inspector,那是因为房产旺季若没有一位常合作的inspector,很难马上排档,一些买家自己找的话甚至要等上4-5天。职业经纪人常用的几个inspector有时甚至可以把客户第二天就加进他们的工作表,加班也做出来。天数是合同里的很重要的一个因素,那样才能在和别的买家竞争时胜出。另外很重要的一点是,虽然有些经纪人在干,但是职业经纪人是不可以拿任何回扣的。介绍inspector也好,贷款师也好,应该是出于客户利益至上。或许那也是为什么有的经纪人的过户成功比例只有30%,而有的是99%。
    3)Treat经纪人like a 外科医生。选对经纪人非常重要。不要等开了刀了才后悔医生没选好,先要多多打听医生的口碑,资历,医院的背景,大医院当然会比小医院更靠谱些,选好了医生才能放心的把自己交给对方。买房也是一样,是很多人一辈子或许也就一次两次的经历,房子也可能是多数人的一生最大的投资。所以一定要找一个可靠的经纪人给你把关,虽然没人能够预测美国房市的走向起伏,但是至少你知道what to expect。

  20. 非常感谢分享,非常细致。

  21. 羡慕你待的城市房价低,房子很漂亮,加州人民都没法活了

    1. @Mandy ye 身在华府的我表示有同感。

      1. @Derek Yang 今天去Sunnyvale看了一圈,很一般的都飙到1.5M了。

        1. @QQ 我住的 NOVA 区域没这么夸张,基本也是1M往上了。1M 以下要么太远,要么学区不好,或房子本身老/小,好一点的新房基本要 1.25-1.5M。

  22. 谢谢分享。我们正在买房但没你幸运!所有都是60年代旧房!价格还高的离奇!没办法就得卖!!

  23. 楼主好棒我仔仔细细看完了非常有用

  24. 十五年和三十年贷款的利率写反了吧, 十五年利率低,但是每个月付出多,所以很多人无法承受只能选三十年

    1. @Ejg 是的,我写反了。不过银行也会考虑,就算你自认为可以承受15年的月还款数额(比如有家里帮忙),但银行认为你收入不够,也不会批15年的。

  25. 我很喜欢你的分享!谢谢!

  26. 感谢楼主!谢谢!

  27. 实用帖,谢谢。

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