改变一切的财富积累法
我们大多数人一生都以为自己懂金钱的运作方式。你找份工作，赚取薪水，缴纳税款，然后把剩下的钱存起来。如果你够聪明，偶尔还会拿点钱去投资。
在你生活的幕后，有一个金融系统在运转。这是一个富人了解并日复一日使用的隐秘操作系统。从来没有人教过你这些，他们也压根没打算让你用。
这不是为了赚快钱。这是以打工人还是所有者身份玩这场游戏的区别。税法不是为打工人编写的。
它是为了奖励所有者而设立的。当你成为所有者的那一刻，哪怕只是拥有一套出租房，游戏规则就完全不同了！
来看看这场游戏是如何运作的。
为什么卖掉资产会让你继续受穷
富人之所以富，是因为他们不卖掉能生钱的资产。相反，他们利用这些资产去获取更多资产，从而积累财富。
这就是所有者心态，也是一个永不清零的系统的基础。
例如，如果你以 40 万美元买下一套独栋别墅。这处房产每个月能带来一些现金收入。刚开始大概是每个月 300 美元左右。
当然，它带来的更大好处是一种叫作折旧（价值下降）的东西。美国国税局规定，房产每年都可以折旧，即便是新房也一样。
随着时间推移，你的房产还会升值。这就叫增值。
房产在账面上（出于税务目的）不断折旧，同时在现实中（市场价值）不断增值。
这个时候，朝九晚五的思维模式就开始作祟了。几年后，你花 40 万美元买的房子可能值 50 万美元了。
大多数人会把房子卖掉。他们赚了 10 万美元的利润。这 10 万美元利润叫作资本利得。
接着政府就来收税了。根据你的收入等级，政府会拿走其中的 15% 或 20%。
那 10 万美元的利润很快就缩水到了 8 万或 8.5 万美元。你交了税，感到一阵肉痛，现在你拿到了一笔巨款。但你也失去了你的资产。
你在财富积累的道路上按下了重启键。
这就是陷阱所在。你在玩一场这样的游戏：每次你得分，裁判都要抽成。然后他还会把你送回起跑线。
富人知道一旦卖掉资产就会被征税。所以他们的做法截然不同。
借贷如何让你免税增值
同样是 40 万美元的房子，一旦升值到了 50 万美元，富人的处理方式就不一样了。他们不会把它卖掉。他们会拿它去抵押贷款。
关键在于明白一个事实。借来的钱不是收入。既然不是收入，就不用交税。因为它是一种债务。
让我们算算这笔账。富人买那套 40 万美元的房子，会去银行贷 32 万美元。然后他只付 20% 的首付，也就是 8 万美元。
租客会交租金，富人则利用这笔租金随着时间推移还掉大部分贷款，比如还到只剩 28 万美元。与此同时，这套房子已经升值到了 50 万美元。
大多数贷款机构允许这位富人按升值后的新价值，最多借出 75% 的资金。这叫作套现再融资。
50 万美元的 75% 是 37.5 万美元。这意味着他们可以套现 9.5 万美元（37.5 万美元减去 28 万美元）的免税现金。这笔钱直接进了他们的银行账户，美国国税局一分钱也碰不到。
是的，这是一种高度依赖债务的策略。富人明白债务没什么好怕的。他们怕的是应税事件（必须交税的情况）。
债务是让资产发挥作用的桥梁。它能让你的税负保持在较低水平。
他们会把借来的钱用于购买另一处房产。第二处房产同样会产生现金流。它也是可折旧的资产，并且会随着时间推移而升值。
然后，随着房产不断升值且产权比例越来越高，他们又可以拿这套房产去抵押贷款。
这就是纯粹的所有者心态。它具备一种复利循环：购买，增值，借贷，再购买。
他们把这个过程重复了一遍又一遍。他们积累了越来越多能产生现金流、享有税收优惠且不断增值的资产。
这叫作借贷至死策略。这也解释了为什么像马克·扎克伯格和埃隆·马斯克这样的亿万富翁创始人出了名地只拿 1 美元薪水。
他们手握价值数十亿美元的公司股票，所以根本不需要拿薪水。他们不会卖掉股票去交税，而是拿股票去抵押贷款。他们把贷出来的钱当作免税现金，用来生活和打造自己的商业帝国。
但有一件事你绝不会听说。当他们去世时，孩子们无需为这些资产、股票和房地产纳税。孩子们继承这些财产时，会享有计税基数提升（即政府允许按继承当天的市值来计算税基）。
因此，如果孩子们决定卖掉这些资产，他们完全不需要为这些年来产生的增值部分缴纳任何税款。
这是一种合法合规的方式，能让财富在家族中世代复利增长。
为普通人打开大门的税法窍门
多少代人以来，这种借贷至死策略看起来只有富人才能玩得转。
但情况变了。某项规定的出现，突然为 W-2 员工提供了一条途径，让他们也能获取所需资金，开启属于自己的借贷至死策略。
答案就藏在税法的一项规定中。这项规定叫作短期出租豁免。
在所有政治噪音中，新闻媒体没有注意到的是，这不仅恢复了一种少交税的方法。它还为你建立第一份资产基础提供了最强劲的助推器。
它的运作方式是这样的。爱彼迎和其他短期租赁有特殊的优势。如果你拥有一处短租房，并像经营企业一样积极管理它，美国国税局就不会把它当成典型的长期租赁。
这基本上是把它当作一项活跃的业务来对待。这个区别改变了一切。
因为当你积极管理你的短租房时，美国国税局允许其账面亏损来抵减你的工作收入，从而降低你的税负。这些账面亏损包括像红利折旧这样的项目。
红利折旧是一项规则，让你可以在第一年扣除很大一部分成本，而不是在很多年里慢慢扣除，从而让你立即获得巨额税收优惠。
红利折旧不仅仅是一项税收优惠。它让你有能力在第 1 年就拿到原本需要几年甚至几十年才能省下的税款。想想看。
美国国税局不需要你将短租房分 39 年折旧，而是允许这些扣除额在账面上降低你的应税收入。你最终交的税更少，因为你的账面收入很低。
让我们看一个真实的例子。以一个年薪 100,000 美元的 W-2 员工为例。他们每年的税单大概在 18,000 到 22,000 美元之间。
他们买了一套 500,000 美元的短租房产。他们积极管理它。他们做了一份成本分离研究来加速折旧。这让他们在第一年就出现了账面亏损。
话虽如此，大约 25% 的房产价值可以作为扣除额，所以在本例中是 125,000 美元。
由于红利折旧，他们可以用这 125,000 美元抵消他们的 W-2 收入。因此，他们 100,000 美元的应税收入就变成了零。
工资：100,000 美元
账面亏损：125,000 美元
因此用于计算税款时：
100,000 美元 − 125,000 美元 = 0 美元应税收入（剩余亏损可以结转到下一年）
那 18,000 到 22,000 美元的税单就这样消失了。
更好的是，他们还有 25,000 美元的亏损可以结转到下一年。这让他们能够继续减轻税收负担。
当然，这笔钱没有白白交给政府，而是留在了他们自己口袋里。他们会怎么用这 18,000 到 22,000 美元呢？他们会把它用起来。
他们把这笔免税资金加到第一项资产产生的现金流中。然后将其用作另一项资产的首付或装修预算，甚至可能是第二套短租房。
第二套短租房，只要他们积极管理，也能享受红利折旧。这会产生更多的账面亏损，他们可以用它来抵减额外的 W-2 收入，或者结转到未来几年。
就在这时，你的雪球开始越滚越大，“借钱直到死”的游戏也就开始了。
最后的思考
这是富人的引擎。现金流增加净值（所有权）。净值允许免税借款。借来的资本购买更多的资产。
每一项资产，尤其是短租房，能在红利折旧的推动下创造不断增加的扣除额。更多的扣除额能消除税款。少交税意味着有更多的资本可以使用。
与人们想的不同，富人和其他人的区别不在于智商。也不在于你工作有多努力。而在于渠道。获取信息的渠道。
获取策略的渠道。虽然你可以通过多种方式进入这个游戏，但房地产是财富建设者俱乐部里唯一敞开大门的黄金标准模式。
不需要数十亿的资产，不需要期权。它只需要你理解这套玩法。
这一直是为那些已经拥有数百万美元的人准备的游戏，几十年来都是如此。但红利折旧意味着情况不再是这样了。
它为普通的上班族提供了一种方法，让他们能够积累启动资金，来实施自己的“借钱直到死”策略。它让你能将最大的开销化于无形。然后将那笔资金重新投入你自己的金融引擎中。
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