2023/2024 出租房屋报税指南

租金与您的其他普通收入一样需要报税，但您可以扣除与拥有和维护租赁房产相关的费用，如抵押贷款利息、保险和水电费。住宅房地产以每年 3.636% 的速度折旧，折旧期为 27.5 年。当您出售租赁房产时，您可能需要支付资本利得税和折旧重复税。

租金收入如何征税？

租金收入属于一般收入，跟您的其他收入一样报税。例如，如果您有 $10,000 的租金收入，而这部分收入处于 22% 的税率档，那么您将需要支付 $2,200 的租金收入税。

收入的税率档次从 10% 到 37%。每个档次对应的收入范围，跟您的报税身份有关。对于大部分人来说，你的报税身份是这四者之一：单身；已婚、联合申报；已婚、分开申报；户主。

表格：2023/24 不同身份的税率档位和收入范围

更详细的说明和解释，请参见下面这篇文章。

2023/2024 个人所得税税率档位、标准抵扣额变化

每年，国税局（IRS）都会根据通货膨胀对超过60项税收规定进行调整，以防止所谓的「档位上升」。档位上升是指人们因通货膨胀而被推入更高的所得税档次，或者由于通货膨胀而减少了抵免和扣除的价值，而不是因实际收入的增加。

信用理财, 移民生活   2 条评论 2024-02-02

如何计算租金收入？

IRS 对此的描述是您 「因（他人）使用或占用（你的）财产而收到的任何钱」。除了常规的租金外，收入还包括：

• 预付租金：如果您提前收取租户第一个月、以及最后一个月的租金，那也是您当年的收入。
• 押金：如果您计划在租赁期结束时归还租户的押金，那么它不算租金收入。但是，如果您保留了一部分押金以支付损坏费用，那部分款项被视为收入。如果押金用作最后一笔租金，那它也将视为预付租金和收入。
• 提前解约的费用：如果租户提前解约，您收到的赔偿或惩罚，也视为租金并计为收入。
• 租户支付的业主费用：租户支付了您的任何费用，都将视为您的租金收入，比如水电费 —— 但下面我们会讲到，这些收入可以抵扣。
• 代替租金的财产或服务：比如说，您的租户是一名油漆工，他重新漆了您的房子，以此换取两个月不用交租金，那么你仍然需要将这两个月本来应该收取的租金，作为你的收入来申报。
• 带购房选项的租约：如果您的租约是 lease with an option to buy，就是说，租户在住了一段时间后可以选择将房子买下来，您在租赁期间收到的款项仍然视为租金收入。
• 租金分红：如果您和他人合伙拥有租赁房产，你从中收到的部分租金，需要作为收入申报。

租赁房产税收扣除

尽管租金收入按普通收入申报，但您可以通过扣除合法费用来减少该收入、降低税款。作为业主，您通常可以扣除管理和维护房产的费用，包括：

• 广告费（比如你把房子放在租赁网站上支付的服务费等）
• 交通和差旅费用
• 清洁和维护费用
• 业主协会（HOA）费用
• 保险
• 法律和专业费用（比如你请了经纪人帮你寻找和审核租客、拟定租约等）
• 房贷利息
• 房产管理费用
• 财产税
• 水电费和其他服务

租赁房产折旧

折旧是租赁房产的最大税收福利之一。它允许您在租赁的有用寿命内，扣除购买和改善该处房产的费用，从而降低您的应纳税收入。

1986 年后投入使用的住宅租赁房产，使用「修订式加速成本回收系统」（Modified Accelerated Cost Recovery System; MACRS）进行折旧。根据 IRS 的规定，这种会计方法将成本分摊在 27.5 年内，即 IRS 认为住宅租赁房产的 「有用寿命」。商业房产的折旧期为 39 年。

哪些房产可以折旧？

只有符合以下所有陈述的情况下，您才能对租赁房产进行折旧：

1. 您拥有该物业。有贷款没有关系。
2. 您使用它来获得收入（比如租赁）。
3. 该物业具有可确定的有用寿命，意味着它会因磨损、腐烂、使用等而损失价值。
4. 该物业预计至少可以使用一年。
5. 如果您在同一年内将房子出租、但随后又卖掉（或收回、不再用于租赁和生意），则不能对其进行折旧。

土地是不可折旧的，因为它永远不会 「用尽」。同样，您不能对清理打扫、种植和景观设计的费用进行折旧，因为这些费用与土地相关，而不与房子建筑相关。

如何计算租赁房产的折旧

确定每年折旧多少并不像将购房价格除以 27.5 那么简单：

1. 确定物业的成本：这是您购买房产的金额，包括现金、抵押贷款或其他方式，过户和结算的某些费用也可以算在成本里。
2. 分别计算土地和建筑物的成本：土地不可折旧（正如前文所述，它永远不会被用尽），因此您只能对建筑物的成本进行折旧。要确定建筑物的价值，可以使用购买物业时建筑物和土地的公允市场价值，或者根据房产税的评估。例如，最近的地产税评估将该物业价值定为 25 万，其中 20 万是房屋、5 万是土地，也就是说，房屋的价值是其中的 4/5。
3. 确定建筑物的成本：使用购房总价，乘以其中建筑物的部分，就得出了建筑物的价值或成本。还是上面的例子，假设您购买时花了 28 万，地产税评估表明建筑物的价值是其中的 4/5，那么建筑物的价值是 280,000 x 0.8 = 224,000，这就是您可以用于计算折旧的成本。

符合资格的企业收入扣除

IRC 第 199A 条规定了另一项称为「合格营业收入扣除额」、或「QBI 扣除」的税收优惠，允许透过实体减少其合格的企业收入（QBI）。尽管存在收入门槛，但符合资格的纳税人可以扣除其通过租赁房产的投资收入等多达 20% 的透过企业收入。但请注意，仅当您积极管理您的物业时，才能使用 QBI 扣除。

IRS 对此有详细的中文解释，请点击这里查看。

14 天或 10% 规则

您符合资格的税收优惠，取决于每年出租物业的天数、以及您在其中的居住时间。以下是三种常见的情形：

1. 当年仅出租了不超过 14 天：在这种情况下，您无需报告租金收入。这套房屋被视为您的个人住宅，您可以扣除抵押贷款利息和物业税，但不能扣除任何租赁费用。当您出售物业时，它被视为个人住宅，而不是投资物业。
2. 当年租赁超过 15 天、居住不到 14 天：在这种情形下，该房产视为租赁物业，您需要报告租金收入，并根据家庭出租日数的百分比，扣除某些租赁费用。
3. 您在此处房产种居住的时间超过 14 天、或超过了总租赁日数的 10%：在这种情况下，该物业视为个人住宅，您可以扣除抵押贷款利息和物业税。您还可以扣除租赁费用（比如广告费、经纪人费等），但不得超过您收到的租金 —— 比如说您收到 $5,000 租金，广告费和经纪人费等花了 $6,000，那么最多只能抵扣 $5,000。

出售租赁房产时的税收

当您出售租赁房产时，您可能需要支付两种类型的税：资本利得税和折旧回收税。

1、资本利得税

如果您持有该房产超过一年，出售获得的利润按照长期资本利得税率征税。

表格：2023/24 长期资本利得税
（请根据报税身份选择）

短期与长期资本利得税的税率与计算器

出售大多数资产所得的利润称为资本利得，根据您持有资产的时间长短，通常以不同的税率来征税。

信用理财   0 条评论 2024-01-02

相反，如果您持有不时间很短、不超过一年就转手出售，那么所得利润将视为短期资本收益，其税率跟您的普通收入一样。

2、折旧回收税

如果你在出租期间扣除了折旧、以减少所得税，然后将其盈利出售，您需要 「偿还」 一部分折旧给 IRS, 这种政策叫「折旧回收」Depreciation Recapture。

比如说，如果您在 10 年内、每年折旧了 6,000 美元，那么当您出售该房产时，您这 10 年里抵扣的 6 万美元折旧，将需要缴税。税率跟您的普通收入一样，上限为 25%。您需要使用表格 4797《商业财产销售》(Sales of Business Property) 来申报。

其他常见问题

1、什么是 1031 交换？

1031 交换允许您将一项投资物业与另一项物业交换，推迟资本利得和折旧回收税。被交换的物业必须 「类似」，当然并不意味着要完全相同。根据 IRS 的说法，只要物业的性质或特征相同，即使在等级或质量上有所不同，它们就被视为 「类似」。

美国房产投资 1031 置换规则详解

1031 置换 (1031 exchange) 源自美国税法第1031节，是一种房地产投资方式。通过这种方式，投资者可以推迟资本收益税的缴纳。利用1031置换策略，可以延缓资本收益税、增加财富。

信用理财, 租买养房   0 条评论 2024-05-10

2、我可以申请哪些租赁物业的扣除？

如果您拥有租赁物业，您可以利用多项扣除来抵消租赁收入并降低税收。广义上来说，您可以扣除符合条件的租赁费用（例如，抵押利息、房产税、利息和水电费）、运营费用、维修费用和折旧。您还可以扣除额外的 20% 的符合条件的营业所得（QBI）。

3、如何报告租赁收入？

您需要在表格 1040 或表格 1040-SR 上报告租赁物业的收入和支出，以及在附表 E《附加收入和损失》里报告。

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