1031 置换 (1031 exchange) 源自美国税法第1031节，是一种房地产置换的投资方式。利用1031置换策略，投资者可以延缓资本收益税、增加财富。
举例来说，你五年前买了一栋商业公寓，当时 120 万美元，现在已经价值 200 万美元。如果你直接出售、变成现金的话，增值的 80 万美元需要缴纳资本收益税。与此同时，你看上了一个地段更好的公寓，市价 250 万美元。如果你做 1031 置换，可以出售现在 200 万的公寓，并使用所得款项支付 250 万美元的新公寓，同时暂不缴纳（推迟）资本收益、甚至折旧回收税。
1031节内容复杂，对于很多人来说可能不容易搞明白。置换只适用于性质相似的物业，IRS 对于度假物业是否可以做 1031 置换设有限制。此外，税收影响和时间限制也是需要考虑的因素。
了解美国税法第 1031 节
通俗来说，1031置换（也称为类似性质置换或Starker置换）是换取投资物业的一种方式。出售物业时通常需要缴税，但如果符合 1031 节要求，则可以免税、或少税。
简而言之，您可以在不现金化、或不确认资本收益的情况下，变更投资方式。这种方式使您的投资继续免税增值。您可以频繁地进行1031置换，将一个房地产投资的收益转移到另一个，再到下一个，尽管每次置换可能都有盈利，但您可以避免缴税，直到最后以现金出售。规划得当的话，您只需在最后一次出售、变成现金时，支付一次长期资本收益税。按照 2023 年的税率，最高为 20%；如果收入较低的话税率为0。
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为了符合条件，置换物业只需「性质相似」。这个定义较为宽泛 —— 您可以将公寓楼换成未开发土地，或将牧场换成购物中心；规则相当灵活。您甚至可以将一家公司换成另一家公司，但那样略微复杂一些。
1031条款主要适用于投资和商业物业，但在某些条件下，也适用于之前的主要住宅。您甚至还可以用1031置换度假屋，但需要满足一些条件。此外，两个物业都必须位于美国，才能进行1031置换。
可折旧财产的特殊规则
交换可折旧财产时，可能会产生折旧回收收益，将以普通收入方式征税。通常，如果您将一栋建筑换成另一栋，可以避免折旧回收。但如果您将带建筑的土地换成无建筑的土地，之前报税时申请的建筑折旧将作为普通收入被回收。
「折旧回收」(depreciation recapture)这个概念我们在《出租房屋报税指南》里也解释过：
如果你在出租期间扣除了折旧、以减少所得税，然后将其盈利出售，您需要 「偿还」 一部分折旧给 IRS, 这种政策叫「折旧回收」。
比如说，如果您在 10 年内、每年折旧了 6,000 美元，那么当您出售该房产时，您这 10 年里抵扣的 6 万美元折旧，将需要缴税。税率跟您的普通收入一样，上限为 25% 。您需要使用表格 4797《商业财产销售》(Sales of Business Property) 来申报。
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2017 年更新后的 1031 规则
在2017年12月通过的《减税和就业法案》（Tax Cuts and Jobs Act, TCJA）之前，个人财产的某些交换，如特许经营、飞机和设备等，符合1031置换资格。如今，只有符合第1031节定义的不动产（或房地产）才符合条件。
值得一提的是，尽管税法有所变更，TCJA对某些有形个人财产的全额折旧津贴可能有所补偿。
企业股票或合伙企业的股权交换一直不符合条件，现状依旧。但作为共同租户（TIC）在房地产中的权益仍然有效。
1031置换的流程和规则
传统上，交换涉及两方简单地交换一个财产换另一个。但找到一个同时拥有您想要的财产并想要您的财产的人几率很小。因此，大多数交换是延迟的、三方的或Starker置换（以首个允许此类交换的税务案例命名）。
在延迟交换中，您需要一个合格中介（中间人）代持卖出物业的现金，并用它为您购买替代物业。这种三方交换被视为一次置换。
1031置换中的两个关键时间
1、45天规则：指定替代物业
在1031置换中，首个重要时间节点是指定替代物业。物业出售后，中介会接收资金，而您不能接触这笔资金，否则会影响1031置换的资格。在物业出售后的45天内，您需要书面通知中介您希望获取的替代物业。
根据IRS的规定，您可以指定多达三处物业作为潜在替代物业，只要最终交易中至少完成一处。在某些情况下，如果这些物业满足特定的价值测试，您甚至可以指定超过三处。
2、180天规则：完成交易
延迟置换的第二个关键时间规则是完成交易。您必须在原物业出售后的180天内完成新物业的购买。
这两个时间段是重叠的，即从您卖出原物业的那天开始计算。比如，如果您在卖出后的第45天准确指定了替代物业，那么您只剩下135天来完成购买。
逆向置换的操作
即使在卖出旧物业之前就购买了替代物业，仍可符合1031置换的条件。在这种情况下，45天和180天的时间窗口同样适用。
为了符合条件，您必须将新物业转移给交换住宿权属人，于45天内指定一处交换物业，然后在购买替代物业后的180天内完成交易。
1031置换的税务影响：现金和债务
完成替代物业购买后，您可能会有剩余现金。如果有，中介会在180天结束时支付给您。这部分现金，即“剩余物”，将作为出售物业的部分销售收入被征税，通常按资本收益计算。
交易中一个常见问题是未考虑贷款。您需要考虑放弃的物业上的抵押贷款或其他债务，以及替代物业上的任何债务。如果您没收到现金但债务减少了，这同样会被视为收入，像现金一样计税。
例如，如果您在旧物业上的抵押贷款是100万美元，但在交换中获得的新物业抵押贷款只有90万美元，那么您就有10万美元的收益，被视为“剩余物”，需要纳税。
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度假屋的1031置换
您可能听说过纳税人利用1031条款将度假屋换成其他度假屋，甚至是未来的退休住所，从而推迟资本收益的确认。然后，他们搬入新物业，将其作为主要住宅，并最终计划利用50万美元的资本收益免税额。但2004年，国会收紧了这一政策。
尽管如此，纳税人仍可将度假屋转换为出租物业后进行1031置换。例如，您停止使用海滨房屋，将其出租六个月或一年，然后进行置换。如果您找到了租户并以商业方式运营，就可能已将房屋转换为投资物业，满足1031置换要求。
根据IRS规定，仅仅出租度假屋而未真实招租，将使该物业不符合1031置换资格。
搬入1031置换住宅
如果您计划将交换来的物业作为新的第二住宅或主要住宅，不能立即搬入。2008年，IRS提出了一个安全港规则，表示不会质疑替代住宅是否符合1031节投资物业资格。为了符合安全港，您在交换后的两个12个月期间内必须：
- 将住宅出租给他人，租金合理，租期不少于14天。
- 您对该住宅的个人使用不超过14天，或12个月期间内合理租金出租天数的10%。
另外，如果您通过1031置换获得新物业后立即将其作为主要住宅使用，并期望利用50万美元的资本收益豁免，这是不可行的。
2004年法律变更前，投资者可能通过1031置换，将一处出租物业换成另一处，然后住几年后出售，利用主要住宅资本收益税减免。但现在，如果您在1031置换中获得一处物业，并试图将其作为主要住宅出售，则自从您获得该物业起的五年内，该豁免不适用。换言之，您需要等待更长时间才能使用主要住宅资本收益税减免。
1031置换在遗产规划中的应用
1031置换的一个优势在于，如果您在未售出经过1031置换获得的物业的情况下去世，您的继承人将不必支付您所推迟的税款。他们将以市场重新评估的价值继承该物业，从而实现税收优惠。这一点使得1031置换成为遗产规划的有效工具。
如何向IRS报告1031置换
您需要通过填写并提交表格8824，连同您当年的纳税申报表一起，向IRS报告1031置换。该表格要求您提供交换物业的描述、确定和转移的日期、您与交换物业的其他方的关系，以及相似性质物业的价值。您还需要披露放弃物业的调整基础和您承担或放弃的任何债务。正确并准确地完成此表格至关重要，否则您可能会面临巨额税款和罚款。
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常见问题
1、主要住宅是否可以1031置换？
主要住宅通常不符合1031置换的条件，因为它不是出于投资目的持有的。但如果您将其出租一段合理的时间并避免居住，它可能会变成投资物业，从而符合1031置换的条件。
2、第二住宅能否进行1031置换？
只有出于投资目的持有的不动产才适用于1031置换。因此，普通的度假屋不符合条件，除非它被出租并产生收入。
3、1031置换后如何更改替代物业的所有权？
建议在更改所有权之前持有替代物业几年。如果您过快处理它，IRS可能会认为您并非以持有投资目的获得该物业，这是1031置换的基本要求。
4、1031置换折旧回收是什么？
折旧允许房地产投资者在物业使用寿命内通过扣除磨损成本来减少税务负担。通常，当物业最终售出时，IRS会要求回收部分折旧扣除额，将其计入总应税收入。通过1031置换，可以将旧物业的成本基础转移到新物业上，从而推迟折旧回收事件。这意味着您的折旧计算就像您仍然持有旧物业一样继续进行。