新房越来越大：美国为什么不再盖刚需小户型？

20 世纪 80 年代常见的 1 居室或 2 居室户型，如今已被至少 4 居室的“微型豪宅”所取代。

By Julie Z. Weil

「入门房」定义的演变

现在的“入门房”到底指什么？是房主必须处于特定年龄段，还是计划住满 5 到 10 年就搬走？或者答案仅仅取决于价格？

每个人对这个词都有自己的理解。通常，大家认为入门房应该是面积较小、可能需要翻新或是两者兼具的住宅。购房者的初衷往往是先住几年，积累房屋净值，然后再换一套更大、更好的房子。然而，在房价飙升、户型越盖越大的今天，这个传统概念已经过时，导致许多初次购房者被挡在门外。

房子越盖越大，房间越来越多

过去半个世纪，开发商建筑的房屋面积在持续增长。根据美国人口普查局的数据，2022 年新建住宅中，拥有 4 个或更多卧室的房屋占了近一半；而在 20 世纪 70 年代，这一比例仅为五分之一。

美国不同年份新房的卧室数量
（4个以上卧室的新房越来越多）

20 世纪 80 年代常见的 1 居室或 2 居室户型，如今已被至少 4 居室的“微型豪宅”所取代。房间变多、装修升级，直接导致了成本增加。联邦数据显示，目前美国房价的中位数为 41.08 万美元，比 2019 年上涨了近 10 万美元。

为什么开发商不爱盖小房子？

地方政府的法规限制和市场驱动力，共同促使开发商向“大”看齐，而非照顾预算有限的初次购房者。

跨党派政策中心的住房专家丹尼斯·谢指出：“现行的分区要求鼓励了大占地面积的开发。特别是 2008 年金融危机后，受到重创的开发商发现，建造利润率更高的大房子更容易生存。”

此外，购房者也渴望大房子带来的现代便利。如今，几乎所有新房都配备至少两个浴室，而在 70 年代这一比例仅为 60%。车库的变化也很大：拥有 3 个及以上车位的车库在 90 年代前闻所未闻，但在 2015 年曾达到顶峰，每 4 套新房中就有 1 套拥有此类大车库。

首次购房者的困境

这种趋势让想要入手的年轻人选择寥寥。华盛顿特区的贷款专家克里斯蒂安·科斯科表示：“现在建造 100 平方米左右的传统入门房，在经济上几乎不可行。开发商更倾向于建造百万、甚至两百万美元的豪宅，因为那才是利润所在。”

即使是拿着中产偏上薪水的潜在买家，在华盛顿特区也很难找到合适的房子。那里的房价中位数为 70 万美元。即便偶尔出现 40 万美元的房子，往往也因为房龄太老、物业费过高或地段不佳而难以出手。而这些稀缺的低价房源，还会引来大批刚需买家和投资者的激烈竞争。

转机：小户型开始抬头

好消息是，这种“贪大”的趋势近期略有缓解。人口普查数据显示，2 居室及以下新房的比例从 2022 年的 9% 回升至 2024 年的 12%。130 平方米以下的中小户型占比有所上升，而 280 平方米以上的超大户型比例则在下降。

Zillow 高级经济师奥菲·迪翁吉分析称：“2022 年房贷利率翻倍后，开发商开始尝试缩小户型，试图让买家买得起房。”

但他补充道，要真正解决问题还需要政策层面的改变，比如允许在更小的地块上盖房。目前，明尼阿波利斯、盐湖城和圣路易斯等城市已经放宽了对地块大小的限制，亚利桑那、犹他、德克萨斯和科罗拉多等州也在尝试推出激励措施，鼓励建设入门房。

现在的「起点」可能就是「终点」

来自新罕布什尔州的萨拉·佩尔塞基诺经历了长达三年的寻房苦旅。他们曾多次参与竞标，却从未成功。最终，这对夫妻贷款买下了一块 68 英亩的土地，计划卖掉一部分土地来筹钱盖房。

“我们打算盖一座小木屋。虽然我们已经 37 岁和 40 岁了，但这才终于要拥有第一套‘入门房’。”萨拉感慨道，这套房子很可能会成为他们相守一生的“终极住宅”。

Redfin 经济师赵晨指出，目前入门房稀缺不仅是因为新房少，还因为二手房源流动性差。许多老房主守着以前极低的贷款利率，不愿置换。

“如果你已经在圈子里了，你拥有大笔房屋净值。如果你还没进圈子，那情况确实挺凄惨的。”赵晨说，“现在的买家确实比前辈们要倒霉一些。”