房地产业：卖家支付 6% 佣金的时代结束，将会产生哪些影响？

美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, 简称 NAR）周五宣布与房屋卖家团体达成一项协议，该协议终结了具有里程碑意义的反垄断诉讼。美国房地产经纪人协会为此支付了 4.18 亿美元的损害赔偿金，并取消了佣金方面的相关规定。此举预计将大幅降低购房和卖房成本。

核心要点

• 美国房地产经纪人协会（NAR）与房屋卖家团体达成和解，同意支付 4.18 亿美元赔偿金，并取消卖家必须支付买卖双方佣金的规定。
• 新规则将禁止在多重上市服务（MLS）上发布房源时显示代理人报酬信息，并取消经纪人必须订阅 MLS 的要求。MLS 是 NAR 旗下的房屋数据库，全国很多地方的经纪人都使用它来上架和查询房源。
• 买方经纪人必须与买家签订书面协议。
• 房地产佣金预计将下降 25% – 50%，为替代模式（如固定费用和折扣经纪服务）打开大门。
• 房地产公司股价下跌，家屋建筑商股价上涨。

新规则的实施

批评者一直认为，现行模式下，卖家需要同时支付卖方经纪人和买方经纪人的佣金（约 5% – 6%），这部分成本往往被纳入房价，从而人为地抬高了房价。而新协议颠覆了现有的房屋买卖商业模式。

美国房地产经纪人协会同意推行一系列新规则，以进一步规范房地产市场。这些新规包括：

• 禁止在本地的多重上市服务（MLS）上公布经纪人的报酬信息，此举旨在防止经纪人偏向于推销价格更高的房产。
• 取消了强制经纪人订阅美国房地产经纪人协会旗下多重上市服务的规定，增加房源在当地市场的可见度。
• 买方经纪人必须与买家签订书面协议，加强了双方的正式约定。

市场影响及股市反应

根据 TD Cowen Insights 的估计，房地产佣金预计将下降 25% – 50%。这将为现有的替代性房地产销售模式带来更多发展空间，例如统一收费和给予折扣的经纪公司，但这些模式目前市场份额较小。

由于担心佣金率下降会降低房地产平台的业务量，房地产公司 Zillow 和 Compass 的股价周五均下跌超过 13%。上个月，Zillow 在其 10-K 报告中警告，如果经纪人佣金受到重大影响，可能会导致房地产合作伙伴的营销预算减少，或者参与行业的房地产合作伙伴数量减少，这可能会对其财务状况和运营结果产生不利影响。

房地产经纪公司 Redfin 的股价也下跌了近 5%。

与此同时，房屋建造商的股票则因这一消息而上涨：Lennar 股价上涨 2.4%，PulteGroup 股价上涨 1.1%，Toll Brothers 股价上涨 1.8%。

该协议对买卖双方和经纪人行业的影响

起诉全国房地产经纪人协会的房屋卖家认为，在竞争激烈的市场中，买方经纪人的佣金应该由享受服务的买方支付，买家应该与他们的经纪人协商费用，卖方不应该承担支付这些费用的责任。

这项规则变更，使买方能够就经纪人服务的价格进行更激烈的谈判，但也意味着他们需要考虑如何支付经纪人的佣金。

买方仍然可以向房屋卖家提出让其支付买方经纪人佣金的要求，然而，卖方可能已接获多个买方的报价，因而可以有底气地拒绝这种要求，或者选择接受来自其他不需要此类让步的买家的报价。

这项协议尚需联邦法官批准，但它为更具竞争力的房地产市场打开了大门。房地产经纪人现在可以在佣金方面进行竞争，让潜在买家在决定购买房屋之前货比三家。经纪公司可以公布他们的费用，让客户选择更低成本的经纪人。全国房地产经纪人协会在其声明中没有设定建议费用。

该协议也可能会导致经纪人大量流失，美国大约 200 万经纪人中可能有一半会离开该行业。较低的费用意味着平庸的经纪人可能会离开该领域，但顶尖的经纪人将获得更多业务。

麻烦缠身的全国房地产经纪人协会

多年来，全国房地产经纪人协会一直因涉嫌反竞争行为而与美国反垄断官员和诉讼纠缠不清。但 11 月的裁决标志着该协会遭遇迄今为止最大的挫折，并最终导致了长期保护其佣金模式的规则的崩溃。

该协会还面临美国司法部的审查，目前尚不清楚该协会与卖方达成的这项协议是否会影响政府对经纪行业的审查。

过去一年，该行业贸易组织也经历了严重的领导层动荡。

肯尼·帕塞尔（Kenny Purcell）是全国房地产经纪人协会前主席，因《纽约时报》首次披露的性骚扰指控而辞职。据报道，全国房地产经纪人协会的员工称帕塞尔有不当肢体接触行为并发送淫秽照片和短信。在《纽约时报》的文章中，帕塞尔否认了这些指控。

2023 年 11 月，全国房地产经纪人协会的首席执行官鲍勃·戈德堡（Bob Goldberg）也辞职，由赖特（Nykia Wright）接任。戈德伯格是在针对全国房地产经纪人协会的 18 亿美元判决两天后辞职的。

特蕾西·卡斯珀（Tracy Kasper）是在 2023 年 8 月帕塞尔辞职后才刚刚接任该职务的。然而 在 2024 年 1 月，卡斯珀也提交辞职，原因是她称自己收到威胁，要求披露过去的一件个人非财务问题，否则将危及她在全国房地产经纪人协会的位置。 全国房地产经纪人协会的现任主席是凯文·西尔斯（Kevin Sears）。

这些事件，从领导人的更替到面临的法律和公众审查，都突显了这个行业巨头在适应市场和法律环境变化中所面临的挑战。

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