租买养房

美国买房的自动加价条款

导读:比如说,虽然我们现在的出价是 32.6 万,但是有人出了 32.7 万,则我们的实际出价自动增加到 32.8 万;如果在 Offer 截止时间之前,又有买家出价 33 万,则我们的出价自动升高为 33.1 万美元。

我2015年在 Falls Church, VA 买了第一套房子(公寓),2018年在 Vienna, VA 买了第二套房(single house),参见这篇文章。期间我出过两个含有「自动加价条款」(Price Escalation Addendum) 的购买意向书(“Offer”)。这是一个挺有意思的细节,我们在中国买房的时候没听说过有这种处理方式。

第一次买房的时候,我们看中了一套 3 个卧室、2.5 个卫生间的 condo,开价 32.5 万美元,对方经纪人告诉我们手里已经有 2-3 个 offer。信小信和我都觉得这套房子不错,于是我们出价 32.6 万、略高于出价,并且自动加价:

  1. 如果有人的 Offer 比我们的高,则在对方出价的基础上自动加价 1,000 美元.
  2. 最高出价为 33.6 万美元,比卖方要价高 1 万多美元。

比如说,虽然我们现在的出价是 32.6 万,但是有人出了 32.7 万,则我们的实际出价自动增加到 32.8 万;如果在 Offer 截止时间之前,又有买家出价 33 万,则我们的出价自动升高为 33.1 万美元。假如另外的买家很喜欢这套房子、志在必得,也增加了自动加价条款,那么就看谁最后的出价最高了。

当然,卖家并不总是选择最高的 Offer。

我的同事 Ray 在 DC 买房的时候,看中了一套 45 万的公寓。当时是卖方市场,所以他直接出价 47 万,比要价高了 2 万,卖方经纪人说这是一个 Top Offer,非常有希望,没想到二天那套房子就卖给了另一个人。Ray 很失望,让经纪人联系对方,问为什么没有接受自己的 Offer。对方回复说,当天有个从纽约来的华人提出现金全款购买,卖方当即接受了。

大部分 Offer 都有一些限定条款(Contingency),比如说要房贷批准才能执行合同、或者有 Inspection Contingency 做完房屋检测才决定是否购买等等。房贷处理需要时间,而且还存在被拒的风险,因此如果卖家急着出手,现金全款购买是非常诱人的 offer,哪怕价格略低一些也可能会接受。

美国买房常见的 Contingency 条款 在美国买房,出 offer 或者合同通常都有一些 “Contingency” 条款。所谓“Contingency”,即履行合同的先决条件。若特定条件无法满足,则双方可以选择中止合同、... Derek Yang 2019-05-11 3 评论 阅读全文

我们「自动加价」的 Offer 最终没有被接受,原因是卖方急于出手。这套房子周四上市、周日 Open House、周一早上通知我们说当天接受 Offer、截止时间为下午 4 点,这个速度简直夸张。而我们因为各种原因,交房日期(Settlement Day)定在了两个多月之后,卖家手里已经有其他不错的 offer,很可能不愿意拖这么久。

对于自动加价条款,读者可能和我有同样的疑问:如果我把底牌(最高能接受的价格)都告诉对方了,对方为何不干脆直接按最高价卖给我,而是要和其他 Offer 竞价呢?Arlington 的经纪人 Laura 在她的博客中对此解释道,

An escalation addendum is only used if the seller receives an offer with a higher NET sales price AND acceptable terms. [...] A sales contract price of $500,000, with an escalating factor of $2,000 over the next highest offer UP TO $525,000.

Ex. A sales contract price of $500,000, with an escalating factor of $2,000 over the next highest offer UP TO $525,000.

Which means in order for you to pay $525,00 for a property, the agent/seller would have to give you proof of a net offer of $523,000. Otherwise, you could only pay $515,000 if the other offer was only $513,000.

也就是说,卖方如果要按照你的加价条款卖给你,必须提供证据,证明有另外的买家出价高于你最初的 offer,才能启用加价条款。另外,各州情况不一样,你所在州是否有这种流程、是否有差别,请咨询你的经纪人。大华府地区的 Maryland, DC 和 Virginia 都有这个 Price Escalation Process。

我在华府买房的经纪人 我在 NOVA 买了两套房,一套自住、一套出租。两次买房以及租房用的是同一个经纪人。 Derek Yang 2020-02-18 169 评论 阅读全文

在美国贷款买房的流程和亲身经验 本文是 Fan Zhao 在 Kansas 买房的亲身经验。在华府生活并买房的 Derek Yang 也补充了很多细节。包括预算、经纪人、offer/counter offer、appraisal、房贷、c... Fan Zhao 2020-05-11 59 评论 阅读全文

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