租买养房

美国买房的自动加价条款

我2015年在 Falls Church 买了第一套房,是公寓;2018年在 Vienna 买了第二套,是 single house。期间我出过两个含有「自动加价条款」(Price Escalation Addendum) 的购买意向书(“Offer”)。这是一个挺有意思的细节,我们在中国买房的时候没听说过有这种处理方式。

第一次买房的时候,我们看中了一套 3 个卧室、2.5 个卫生间的 condo,开价 32.5 万美元,对方经纪人告诉我们手里已经有 2-3 个 offer。我们觉得这套房子不错、挺喜欢,于是出价 32.6 万、略高于出价,并且自动加价:

  1. 如果有人的 Offer 比我们的高,则在对方出价的基础上自动加价 1,000 美元.
  2. 最高出价为 33.6 万美元,比卖方要价高 1 万多美元。

比如说,虽然我们现在的出价是 32.6 万,但是有人出了 32.7 万,则我们的实际出价自动增加到 32.8 万;如果在 Offer 截止时间之前,又有买家出价 33 万,则我们的出价自动升高为 33.1 万美元。假如另外的买家很喜欢这套房子、志在必得,也增加了自动加价条款,那么就看谁最后的出价最高了。

当然,卖家并不总是选择最高的 Offer。

我的同事 Ray 在 DC 买房的时候,看中了一套 45 万的公寓。当时是卖方市场,所以他直接出价 47 万,比要价高了 2 万,卖方经纪人说这是一个 Top Offer,非常有希望,没想到二天那套房子就卖给了另一个人。Ray 很失望,让经纪人联系对方,问为什么没有接受自己的 Offer。对方回复说,当天有个从纽约来的华人提出现金全款购买,卖方当即接受了。

大部分 Offer 都有一些限定条款(Contingency),比如说要房贷批准才能执行合同、或者有 Inspection Contingency 做完房屋检测才决定是否购买等等。房贷处理需要时间,而且还存在被拒的风险,因此如果卖家急着出手,现金全款购买是非常诱人的 offer,哪怕价格略低一些也可能会接受。

我们「自动加价」的 Offer 最终没有被接受,原因是卖方急于出手。这套房子周四上市、周日 Open House、周一早上通知我们说当天接受 Offer、截止时间为下午 4 点,这个速度简直夸张。而我们因为各种原因,交房日期(Settlement Day)定在了两个多月之后,卖家手里已经有其他不错的 offer,很可能不愿意拖这么久。

买房知识

对于自动加价条款,读者可能和我有同样的疑问:如果我把底牌(最高能接受的价格)都告诉对方了,对方为何不干脆直接按最高价卖给我,而是要和其他 Offer 竞价呢?Arlington 的经纪人 Laura 在她的博客中对此解释道,

An escalation addendum is only used if the seller receives an offer with a higher NET sales price AND acceptable terms. [...] A sales contract price of $500,000, with an escalating factor of $2,000 over the next highest offer UP TO $525,000.

Ex. A sales contract price of $500,000, with an escalating factor of $2,000 over the next highest offer UP TO $525,000.

Which means in order for you to pay $525,00 for a property, the agent/seller would have to give you proof of a net offer of $523,000. Otherwise, you could only pay $515,000 if the other offer was only $513,000.

也就是说,卖方如果要按照你的加价条款卖给你,必须提供证据,证明有另外的买家出价高于你最初的 offer,才能启用加价条款。另外,各州情况不一样,你所在州是否有这种流程、是否有差别,请咨询你的经纪人。大华府地区的 Maryland, DC 和 Virginia 都可以设置 Price Escalation Process。

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