我 2015 年在 Falls Church 买了第一套房，是公寓；2018 年在 Vienna 买了第二套，是 single house。期间我出过两个含有「自动加价条款」(Price Escalation Addendum) 的购买意向书（「Offer」）。这是一个挺有意思的细节，我们在中国买房的时候没听说过有这种处理方式。
第一次买房的时候，我们看中了一套 3 个卧室、2.5 个卫生间的 condo，开价 32.5 万美元，对方经纪人告诉我们手里已经有 2-3 个 offer。我们觉得这套房子不错、挺喜欢，于是出价 32.6 万、略高于出价，并且自动加价：
- 如果有人的 Offer 比我们的高，则在对方出价的基础上自动加价 1,000 美元.
- 最高出价为 33.6 万美元，比卖方要价高 1 万多美元。
比如说，虽然我们现在的出价是 32.6 万，但是有人出了 32.7 万，则我们的实际出价自动增加到 32.8 万；如果在 Offer 截止时间之前，又有买家出价 33 万，则我们的出价自动升高为 33.1 万美元。假如另外的买家很喜欢这套房子、志在必得，也增加了自动加价条款，那么就看谁最后的出价最高了。
当然，卖家并不总是选择最高的 Offer。
我的同事 Ray 在 DC 买房的时候，看中了一套 45 万的公寓。当时是卖方市场，所以他直接出价 47 万，比要价高了 2 万，卖方经纪人说这是一个 Top Offer，非常有希望，没想到二天那套房子就卖给了另一个人。Ray 很失望，让经纪人联系对方，问为什么没有接受自己的 Offer。对方回复说，当天有个从纽约来的华人提出现金全款购买，卖方当即接受了。
大部分 Offer 都有一些限定条款（Contingency），比如说要房贷批准才能执行合同、或者有 Inspection Contingency 做完房屋检测才决定是否购买等等。房贷处理需要时间，而且还存在被拒的风险，因此如果卖家急着出手，现金全款购买是非常诱人的 offer，哪怕价格略低一些也可能会接受。
我们「自动加价」的 Offer 最终没有被接受，原因是卖方急于出手。这套房子周四上市、周日 Open House、周一早上通知我们说当天接受 Offer、截止时间为下午 4 点，这个速度简直夸张。而我们因为各种原因，交房日期（Settlement Day）定在了两个多月之后，卖家手里已经有其他不错的 offer，很可能不愿意拖这么久。
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对于自动加价条款，读者可能和我有同样的疑问：如果我把底牌（最高能接受的价格）都告诉对方了，对方为何不干脆直接按最高价卖给我，而是要和其他 Offer 竞价呢？Arlington 的经纪人 Laura 在她的博客中对此解释道，
An escalation addendum is only used if the seller receives an offer with a higher NET sales price AND acceptable terms. […] A sales contract price of $500,000, with an escalating factor of $2,000 over the next highest offer UP TO $525,000.
Ex. A sales contract price of $500,000, with an escalating factor of $2,000 over the next highest offer UP TO $525,000.
Which means in order for you to pay $525,00 for a property, the agent/seller would have to give you proof of a net offer of $523,000. Otherwise, you could only pay $515,000 if the other offer was only $513,000.
也就是说，卖方如果要按照你的加价条款卖给你，必须提供证据，证明有另外的买家出价高于你最初的 offer，才能启用加价条款。另外，各州情况不一样，你所在州是否有这种流程、是否有差别，请咨询你的经纪人。大华府地区的 Maryland, DC 和 Virginia 都可以设置 Price Escalation Process。
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