美国贷款买房的基本知识

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买房是很多人移民美国后的首要大事,贷款又是大多数人的选择。我们之前介绍过在美国贷款买房的流程和亲身经验,下面是关于美国房贷(mortgage)的一些常识。

美国房贷的种类

Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率,以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。
很多人选择30年固定利率贷款,因为利率不变让人觉得安心,另外30年分期月供低,同样的首付和收入可以负担更高的房价,因此房产经纪人通常推荐它。 很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。

所谓 ARM,就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM,还款时间为30年,前7年利率不变,此后每年根据市场情况进行调整,但是限定了最大的变动幅度;5/1 ARM 则是前5年利率不变。

ARM 和固定利率的贷款有什么区别呢?

  • ARM 前几年的利率通常要低不少。以2017年1月为例,根据 FreddieMac 的数据,30 Year Fixed 贷款利率是4.15+0.5,而5 Year ARM 贷款利率只要3.24+0.4,相差1.01点。
  • 在固定利率期结束后,ARM 的利率会随市场变化而调整。根据 HSH 的数据,从1986年至今,美国房贷的利率总体来说在走低(如下图)。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款,2017年到期之后利率会降低,因为此时整个市场行情已经低了不少。反之,如果你2010年购买的是30 year fixed,不管市场怎么变化你的利率不变。当然,ARM 也有风险:如果市场行情在走高,固定利率期结束之后你的利率可能会增加(但是上升幅度一般在合同中有限制),而30 year fixed 就不会。
1986年来的30年固定利率走势
1986年来的30年固定利率走势

除以上两点之外,还有一个重要因素要考虑:准备持有多长时间、预计多少年后会出售。美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现,美国人平均在一个 Single Family House 居住的时间为13年。以我自己为例,我2015年在 Falls Church, VA 买房,只是作为过渡使用,预计5年内会离开或换房。另外,很多华人喜欢提前付完贷款,所以在选择贷款的时候,需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。

如何拿到最低的房贷利率?

信用分数越高利率越低

同样的市场行情,每个人拿到的利率不一样,其中最重要的区别之一就是信用分数;参见我们的另外一篇文章,提高信用分数的正确姿势。根据 Zillow 的这篇文章,一般来说:

  • FHA 贷款要求的最低信用分数是580。
  • Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。
  • 大部分传统房贷(conventional loans)要求最低660;低于这条线通常只能拿到次级贷款(2008年金融危机的罪魁祸首就是它),并且利率要高不少。
  • 从历史行情来看,要想拿到最好的利率,信用分数至少要720以上。根据我2015年买房的经验(流程参见这里),房贷公司通常会使用最保守的 model,他们计算的结果比你免费查询的信用分数可能要低很多,因此如果你在 Discover 等信用卡帐号里看到 FICO 分数有750,千万不要沾沾自喜觉得足够了。
  • 如果你的信用分数有760以上,通常来说就能拿到最好的利率了。当然,如果你的分数在800以上,也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。

首付比例不能太低

  • 20%或以上:通常能拿到最好的利率。请注意,很多房贷公司的利率有固定的线,比如20%、10%、5%等,如果你准备的首期付款只有19%,最好想办法再找点钱、凑够20%,利率可能就会低不少。另外,很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。
  • 10%-20%:Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低,然而这通常意味着利率越高。同上,如果你准备的首付只有9%,最好凑齐10%。
  • 5%-10%:对于 Fannie Mae 房贷来说,首付最低为5%;巨额贷款(Jumbo Loans)首付不低于10%。
  • 3.5%:这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。

贷款金额也会影响利率

FHFA(Federal Housing Finance Agency)每年发布 Conforming Loan 的上限,超过这一额度的房贷,Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。

很多房贷公司,尤其是规模比较小的那种,并不是从自己兜里掏钱给所有客人,而是转手打包卖给其他财团,而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买,最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多,另外利率会更高。

过去10年,FHFA 的贷款上限一直是$417,000(1 unit),2017年第一次上调,变成$424,100。这是什么意思呢?

  • 总额在$424,100以下的房贷,是标准的 Conforming Loan,通常可以拿到最好的利率。
  • 房价较高的 County,FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布,灰色部分为$424,100,黄色部分为$424,100-500,000;粉色部分为$500,001-636,149;橙色部分为$636,150;红色部分为$636,151及以上。以我所在的NOVA(北维吉尼亚州)为例,这是全美房价最高的区域之一,Fairfax, Loudon, Arlington 等郡的贷款上限均为$636,150,这被称为 Super Confirming Loan。
  • 超过 Conforming Loan Limit 的房贷称为巨额贷款(Jumbo Loan),选择会少很多,利率会较高;以我所在的 NOVA 为例,总额超过 $636,150 的房贷即为 Jumbo Loans,如果你需要贷款的额度正好超过这条线,最好想办法把贷款总额到这条线内,可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。
FHFA 2017 房贷额度指导线
FHFA 2017 房贷额度指导线

若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限,有两种方法:

  • 打开联邦住房金融局官网的这个地图,把鼠标放到地图上,在左上角的搜索框里输入 zipcode 查找。
  • 下载联邦金融局的表格(EXCEL 版点击这里;PDF 版点击这里),包含全美3000多个郡和城市的数据。

申请房贷的三种常见用途

如果按贷款目的来看,房贷可分为 Purchase(购买)、Refinance(重新贷款)和 Cashout(抵押贷款)。重新贷款(refinance)是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后,就再也没有考虑过贷款和利率事情了,然而利率市场像股票大盘一样随时变化,比如最近几年的利率就比较低,如果用 Mortgage Calculator 计算一下,或许每月能省几十甚至几百块。

用房子抵押贷款(Cashout)也是投资、上学的常见选择,比商业贷款利率更低、更简单:

  • 假设一支基金的平均回报为9%,用房子抵押贷款出钱,利率为4%,再用钱投入买基金,则年收益为5%。
  • 现在美国学生联邦贷款利率在4.29%-6.84%之间,如果用房子抵押贷款,可能会省几个点的利率。
  • 另外,小型 Business Loan 通常规定还款时间短(1-5年)、压力大、贷款又很繁琐,如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资,贷款时间为30年,这样压力就会小一些。

美国学生联邦贷款利率行情表
(来源:U.S. News

联邦贷款 贷款对象 2014-2015 利率 2015-2016 利率
Direct Subsidized 本科生 4.66% 4.29%
Direct Unsubsidized 本科生 4.66% 4.29%
Direct Unsubsidized 研究生/专业人士 6.21% 5.84%
Direct Grad PLUS 研究生/专业人士 7.21% 6.84%
Direct Parent PLUS 学生父母 7.21% 6.84%

贷款买房的几点提醒

  • 不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外,个人信誉和房子贷款的金额都会影响利率。
  • 贷款之前至少两个月不要存过千现金。即使是合法的钱,如果没有可以跟踪来源(traceable)的 paperwork,不但不能使用,而且会影响贷款的批准。
  • 银行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话,你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。
  • 贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。 有朋友房贷还在走流程,觉得房子有着落了,赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved,忽然有重大支出,银行在正式审批的过程中就给拒绝了,因为风险增大了。
  • 有些贷款公司有专门针对外国人的项目,还有些贷款不查收入、但是利率较高,适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使 Credit 较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证,也可以向房贷公司咨询。
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生于湘西农村,毕业于北京大学,曾在广东省中山电视台、北京盛唐传扬公关公司、迪思传媒集团工作,2012 年底搬到美国首都华府,两个儿子都在 Arlington 出生,先后在 Falls Church 和 Vienna 买了两套房。「美国攻略」给新移民提供实用可靠的美国生活信息,很多是亲身经历。如果你经常网上购物,记得用 Rebate 返利,我几年来返了5万多美元。回国探亲请参考《回国礼物攻略》。另外,我还撰写博客「戴睿可美国日记」,偶尔在微信上发一些琐事。如果你觉得本站内容有用,欢迎点击这里订阅

37 条评论

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  1. 您好!我想咨询一下您讲到的重新贷款,如果我已经选择了30年的固定利率,是不是在利率降低的时候可以重新再贷呢?谢谢!

    Jie 5天前 # 回复
    1. @ Jie: 可以。利率下行的时候很多人这么做。

      Derek Yang 4天前 # 回复
  2. 您好,我最近打算买房,找了一个经纪人并经由经纪人找了贷款公司。目前已经提供贷款公司我的收入、银行户头近两个月、以及计画贷款的金额等资料,可是贷款公司却迟迟拖延,不愿告诉我,我的贷款利率。还跟我说,等到经纪人确定我要买哪间房后,它会自行通知。请问1.这是否代表经纪人跟贷款公司的代表人之间有猫腻? 2.我再找新的贷款公司,是否会影响我的信用分数? 谢谢!

    Nancy 2018-11-16 03:37:02 # 回复
    1. @ Nancy: 只是说明房贷公司懒得理你而已,不是什么猫腻。经纪人的利益点是让你买房成交,没理由阻挠房贷公司给你信息。

      至于房贷公司为什么懒得理你,可能是因为他们现在很忙,可能是因为你这种情形据他们的经验离成交还很远算了也没什么意义,还可能是因为你的价格区间内有很多不确定因素、没看到房子之前他们确实不好算,比如你在华府这种区域准备 35 万买房,只能买公寓,而公寓的 condo fee 有的只要两三百、有的要七八百,会极大地影响你的房贷计算。

      要解决也很简单,找一套你觉得跟理想接近的房子,发给他们做 pre approval。你也可以同时联系多家。老实说你应该货比三家。

      Derek Yang 2018-11-16 03:51:59 # 回复
  3. 你好,我也是原籍湘西,出国之前在中山工作和生活。现在刚刚来到美国。亲戚正在买房遇到贷款问题,据说是因为近期存取款的问题,请问你对这块有什么专业意见吗?谢谢

    Judy 2018-09-13 03:05:30 # 回复
    1. @ Judy: 文中写了:「贷款之前,至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱,如果没有可以跟踪来源(traceable)的 paperwork,也是不可以的;不但不能使用,而且会影响贷款的批准。」

      Derek Yang 2018-09-13 04:18:20 # 回复
    2. @ Judy: 请仔细看完文章再提问,否则我会删除。

      Derek Yang 2018-09-13 04:22:08 # 回复
  4. 您好, 2015年我先生贷款65万买了房子, 30年固定利率3.92, 目前我的信用分超过800分, 而且6年后孩子高中毕业. 预计6~7年后售房. 请问, 我的情况是否适合重新以我本人的名义贷款? 用那种贷款方式更好? 谢谢.

    merry 2018-08-07 20:22:00 # 回复
    1. @ merry: 不知道你的问题是什么。找一个当地的经纪人咨询吧。

      Derek Yang 2018-08-08 00:58:52 # 回复
  5. Hi, 可否请教一下:文中的“贷款项目”是指什么呢?可否举一两个例子呢?谢谢

    Tiff L 2018-05-08 00:15:04 # 回复
  6. 你好!我有一个想法。假如有200万人民币(估计还得再奋斗个10年),我在国内买了楼房,五年后,楼房升值到300万;用同样的钱,我在美国买了楼房,五年后,楼房没有升值(或者升值很少)。那么到底该在国内买楼还是在美国买呢?这种利弊该如何权衡呢?
    有一种观点是我拿在美国挣得钱在国内买房(说白了就是投资),而在美国租房子住。这种观点对吗?
    多谢

    tianzhida 2017-11-29 12:20:36 # 回复
    1. @ tianzhida: 抱歉,我不提供投资建议。

      Derek Yang 2017-11-29 15:17:23 # 回复
  7. 你好,关于现在国内购汇然后电汇到美国付首付的种种限制和困难,例如规定界定了集中被称为“蚂蚁搬家”式的换汇行为,并且实施该行为的个人将被列入黑名单,取消两年的10万美元换汇额度。。。 博主可否支招,谢谢!

    HL 2017-08-28 03:21:15 # 回复
    1. @ HL: 可以人肉汇票过来吧,超过1万美金入境需要申报,并且填写FinCEN 105表格。申报不等于不准入境,如实申报还是能够带汇票过来的。

      Fan Zhao 2017-08-28 18:27:46 # 回复
      1. @ Fan Zhao: Thanks for the reply

        HL 2017-08-29 20:19:53 # 回复
  8. NOVA(北维吉尼亚州)为例,这是全美房价最高的区域之一....Actually i think Bay Area is the most expensive place..."The median price for all homes sold in the Bay Area in March was $709,000, up 9.1 percent from last March and just 0.1 percent below the all-time high of $710,000."

    Sigh 2017-08-02 21:35:32 # 回复
    1. @ Sigh: 「之一」。

      Derek Yang 2017-08-02 22:09:09 # 回复
  9. 您好,我是F签证,拿到了银行30年的贷款,但是就像您上文中提到的,这所房子只作过渡使用5年左右,所以很想知道提前还清贷款的问题。可以请您帮助回答一下吗?谢谢了。

    肥肥 2017-06-23 19:14:32 # 回复
    1. @ 肥肥: F签证可以拿30年房贷?哪家房贷公司?

      Derek Yang 2017-06-23 19:30:09 # 回复
      1. @ Derek Yang: 我加了您的微信,可以在微信上聊一下吗?

        肥肥 2017-06-23 19:34:49 # 回复
        1. @ 肥肥: 你还是在这里留言吧,我不喜欢在微信上回复。手机打字慢。是否可以提前还清、是否有罚金,基本都取决于你的合同,你应该问你的房贷公司。

          Derek Yang 2017-06-24 01:08:06 # 回复
        2. @ 肥肥: 好的,我明白了,多谢您的解答,我的银行是当地的一家,他只是给了我pre approved letter. 不清楚这算不算是拿到了贷款,也许这样下评论太早了一点。

          肥肥 2017-06-24 02:36:35 # 回复
          1. @ 肥肥: Pre-approval 并不是真正的贷款,但一般来说是比较准确的。给你 pre-approval 的银行叫什么名字?他们知道你是F签证对吧?我印象中很少有银行能做F签证房贷。

            Derek Yang 2017-06-24 18:28:52 # 回复
      2. @ Derek Yang: 叫做first community national bank.他们知道我是f签证的。

        肥肥 2017-06-24 19:22:18 # 回复
  10. 你好,我在佛州买房申请代款,可是签了(不是本人签的)贷款合同之后发现interest rate太高而且收费都有出入,想要取消合同,我应该怎么办?我搜索了网上的评论都是需要毁约金或者法律责任的,怎样才能减少损失呢?
    谢谢你了,我很着急。

    紫云 2016-11-25 20:10:10 # 回复
    1. @ 紫云: 联系你的loan officer,越快越好,违约金是跑不了的了。

      Fan Zhao 2016-11-27 00:29:19 # 回复
  11. 你好可有资讯下美国可负担房屋的一些具体信息吗

    sam 2016-06-28 18:20:40 # 回复
    1. @ sam: 完全看不懂你在说什么。

      Derek Yang 2016-06-29 02:04:30 # 回复
      1. @ Derek Yang: 他應該是問,政府福利房的收入限制和申請辦法吧 😛

        Benson 2016-09-27 17:51:55 # 回复
  12. 请问你有做 MS 州的贷款吗

    2016-04-26 17:00:49 # 回复
    1. @ : 没有。

      Derek Yang 2016-04-26 19:18:04 # 回复
  13. 你好,看完你的文章真的很受启发,谢谢你花时间和精力写这些文章。
    我们的情况是这样的,我们到美国刚满1年,还没有信用卡,只有借记卡,因为刚来时被告诉没有贷款记录不能开。我们之前一直在法国生活,法国银行分别为我们提供了大量的银行及报税文件,另外我们有丰厚的首付,在美国没有任何贷款项目。我想请问以下有没有专门针对外国人的贷款公司或是比较靠谱的贷款公司推荐,我们都还不认识呢。 多谢啦。

    敏敏 2016-01-18 15:12:53 # 回复
    1. @ 敏敏: 如果你们以后在美国定居,信用分数很重要。参考我之前的两篇文章,《没有 SSN 如何在美国建立信用记录》和《在美国生活如何提高信用分数?》。
      第一张信用卡建议申请 Discover;参见我自己的经历
      大部分金融机构贷款要求至少 2 年的信用记录。如果你才来了 1 年、又没有信用卡,恐怕很难拿到贷款。如果在法国有信用记录,先找在法国和美国都有分支的金融机构,看他们有没有可能拿到并使用法国的信用记录。据我所知 HSBC 在办理的时候可以参考中国的银行记录。
      你在哪个州?

      Derek Yang 2016-01-18 15:46:50 # 回复
  14. 您好,
    再请教一个问题,在密西根州那个银行比较国际化呢? 是否有银行可以对应网上银行汇款到国外呢?
    以上,请建议,谢谢!
    Iris

    Iris 2016-01-04 16:39:46 # 回复
    1. @ Iris: 一般大点的银行都能汇款到国外吧(汇到中国?)。我没在 Michigan 生活过,不知道 Michigan 有哪些大的银行。去问问你自己银行的客户经理。

      Derek Yang 2016-01-05 03:50:00 # 回复
  15. 您好!
    拜读了您的买房贷款须知,对于考虑买房的我非常有帮助, 想请教是否有关于买房及买房的流程及各所需要付的税及其他相关费用的说明呢?
    PS. 我目前住在密西根州!
    以上, 谢谢!
    Iris

    Iris 2016-01-04 16:34:17 # 回复
    1. @ Iris: 没时间写。。。
      Closing fee 大概是房价的 3% 左右。这是个很粗略的估算,你可以参考 Zillow 的这篇文章

      Derek Yang 2016-01-05 03:45:51 # 回复