买房是很多人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。我们之前介绍过在美国贷款买房的流程和亲身经验，下面是关于美国房贷（mortgage）的一些常识，包括房贷的种类、常见用途、怎样拿到更好的利率、什么是 confirming loan / super confirming loan / jumbo loan 等。
美国房贷的种类
Mortgage 有两种：30/20/15/10 年 fixed 固定利率，以及 5/1 、 7/1 、 10/1 ARM 。
- 30 年固定利率贷款是很多人的第一选择，因为利率不变让人安心，且 30 年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价。
- ARM 即 Adjustable-Rate Mortgage，利率会调节变化。比如说 7/1 ARM，还款时间 30 年，锁定前 7 年利率，此后每年根据市场情况进行调整。 5/1 ARM 和 10/1 则是锁定前 5 年和前 10 年的利率。 ARM 通常会限定最大的变动幅度。
该选择 ARM 还是固定利率呢？
- 对于贷款人来说，ARM 的利率变化是潜在的风险，但其好处是能锁定更低的利率。同样的申请人，如果申请 30 year fixed 只能拿到 4.15 + 0.5 的利率，申请 5 year ARM 却可能在 5 年内锁定 3.25 + 0.4 的利率，相差整整 1 个点，在 5 年内的月供会低不少。前面这两个例子里的 0.5 和 0.4 是购买的「点数」参见下文解释。
- 根据 HSH 的数据，从 1986 年至今，美国房贷的利率总体来说在走低（如下图）。假设你 2010 年购买了 7/1 ARM 贷款，2017 年到期之后利率可能会降低，因为此时整个市场行情已经低了不少。反之，如果你 2010 年购买的是 30 year fixed，不管市场怎么变化你的利率不变。当然，如果市场行情在走高，固定利率期结束之后 ARM 的利率会增加（但是上升幅度一般在合同中有限制），而 30 year fixed 就不用担心这个问题。
总体来说，如果利息水平处于历史低点，今后有较大机率上升，选择固定利息更有保障；如果利息水平处于历史高点，今后有较大机率下降，则不妨选择 ARM，先锁定几年较低的利率再说。当然，不管是 fixed 还是 ARM，未来都可以做 refinance 重新贷款。
还有一个重要因素要考虑：这套房子准备持有多长时间、预计多少年后会出售？美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现，美国人平均在一个 single family house 居住的时间为 13 年。我 2015 年在 Falls Church, VA 买了一套 3B2B 的 condo，结果只住了三年，2018 年又在 Vienna, VA 买了 single house 。我在 Falls Church 的 condo 房贷利率较低，暂时也没有打算卖掉，但假如你打算几年之内就会卖掉的话，完全可以选择相应年份的 ARM 贷款，可以拿到更好的利率、省下来一些月供。
最后，很多华人不喜欢欠钱，若你有较明确的打算（以及能力）提前还完房贷的话，也可以选择相应的 ARM 贷款。
如何拿到最低的房贷利率？
信用分数越高利率越低
同样的市场行情，每个人拿到的利率不一样，其中最重要的区别之一就是信用分数。房贷公司使用的信用分数通常是 Experian/FICO 2 、 Equifax/FICO 5 和 TransUnion/FICO 4，取中间那个值，参见《贷和车贷公司真正采用的 FICO 信用分数版本》。
市面上所有的免费信用分数，如 Credit Karma 、 Credit Sesame，以及各大信用卡和银行帐号提供的免费 FICO 分数，都不是房贷公司真正使用的版本，因此如果你在 Discover 、 Barclaycard 帐号里看到自己的 FICO 分数有 750，不要沾沾自喜，因为实际贷款中采用的分数可能会低不少。
多高的信用分数才能拿到好贷款呢？根据 Zillow 的这篇文章：
- FHA 贷款要求的最低信用分数是 580 。
- Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是 620 甚至 660 。
- 大部分传统房贷（conventional loans）要求最低 660；低于这条线通常只能拿到次级贷款（2008 年金融危机的罪魁祸首就是它），利率要高不少。
- 从历史行情来看，要想拿到最好的利率，信用分数至少要 720 以上。
- 如果你的信用分数有 760 以上，通常来说就能拿到最好的利率了。当然，如果你的分数在 800 以上，也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率，但幅度不会很大。 760 以上通常认为是 excellent 的信用分数，若还是无法贷款、或者拿不到很好的利率，可能是有其他原因，跟信用分数没有太大关系。
首付比例不能太低
- 20% 或以上：通常能拿到最好的利率。请注意，很多房贷公司的利率有固定的线，比如 20% 、 10% 、 5% 等，如果你准备的首期付款只有 19%，最好想办法再找点钱、凑够 20%，利率可能就会低不少。另外，很多房贷公司要求公寓的首付不低于 20% 。
- 10%-20%：Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低，然而这通常意味着利率越高。同上，如果你准备的首付只有 9%，最好凑齐 10% 。
- 5%-10%：通常来说 Fannie Mae 房贷首付最低 5%，Jumbo Loans 首付最低 10% 。
- 3.5%：这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于 3.5% 很难申请到房贷。
贷款金额也会影响利率
FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年发布 Conforming Loan 的上限，超过这一额度的房贷，Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司，尤其是规模比较小的那种，并不是从自己兜里掏钱给所有客人，而是转手打包卖给其他财团，而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买，最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多，另外利率会更高。
FHFA 的贷款上限于 2017 年上调到 $424,100 。这是什么意思呢？
- 总额在 $424,100 以下的房贷，是标准的 Conforming Loan，可拿到更好的利率。
- 房价较高的 County，FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由 FHFA 发布，灰色部分为 $424,100，黄色部分为 $424,100-500,000，粉色部分为 $500,001-636,149，橙色部分为 $636,150，红色部分为 $636,151 及以上。以我所在的 NOVA（北维吉尼亚州）为例，这是全美房价最高的区域之一，Fairfax 、 Loudon 、 Arlington 等郡的贷款上限均为 $636,150，这被称为 Super Confirming Loan 。
- 超过 Conforming Loan Limit 的房贷称为 Jumbo Loan（巨额贷款），选择会少很多，利率会较高。以我所在的 NOVA 为例，总额超过 $636,150 的房贷即为 Jumbo Loans，如果你需要贷款的额度正好超过这条线，最好想办法把贷款总额到这条线内，可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。 Jumbo Loan 房贷公司可能会要求你拆分成两个 Confirming Loan，不但要支付两次手续费，而且第 2 个贷款的利率也会更高。
若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限，可打开联邦住房金融局官网的地图，输入 zip code 查找，或下载联邦金融局的表格（EXCEL 版点击这里；PDF 版点击这里）。
申请房贷的三种常见用途
如果按贷款目的来看，房贷可分为 Purchase（购买）、 Refinance（重新贷款）和 Cashout（抵押贷款）。有些人贷了 30 年固定利率后，就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，若利率行情降低，或者虽然大环境没有变换，但是自己以前申请房贷的时候信用分数很差，而现在信用分数提高了很多，可以拿到更好的利率，都可以考虑重新贷款，或许每月能省几十甚至几百块。
将房子抵押贷款（Cashout）可用于投资或上学，比商业贷款更划算也更简单：
- 假设一支基金的平均回报为 9%，用房子抵押贷款利率为 4%，将这笔钱投入买基金就有大约 5% 的收益。当然，这只是个很粗浅的例子，仅用于说明这种操作方式。
- 若拿不到学生贷款或者利率较高，用房子抵押贷款可能会省一些利率。
- 小型 Business Loan 通常规定还款时间短（1-5 年）、压力大、贷款又比较繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资，贷款时间为 30 年，压力就会小一些。
下面是最近几年学生贷款的大致利率水平 [来源]。
最近几年学生贷款利率大致水平
（制表：美国攻略）
| 年份／类型 | Direct | Direct | Direct PLUS |
|---|---|---|---|
| 本科生 | 研究生 | 研究生 | |
| 2014-15 | 4.66% | 6.21% | 7.21% |
| 2015-16 | 4.29% | 5.84% | 6.84% |
| 2016-17 | 3.76% | 5.31% | 6.31% |
| 2017-18 | 4.45% | 6.00% | 7.00% |
| 2018-19 | 5.05% | 6.60% | 7.60% |
贷款买房的几点提醒
- 每个人的利率不一样。市场行情、个人信誉、房贷总额等都会影响利率。
- 贷款通常要求至少两个月的 bank statement，上面的入账要全部能说明来源。哪怕是合法的钱，如果不能查到来源（traceable paperwork），都不算是你可用的钱，甚至可能影响贷款的批准。因此，如果你要从国内转钱过来，应该提前至少两个月、最好是三个月以上，这样会省事很多。如果是亲友馈赠，并且没法提前给、只能在买房前两个月内转过来，需要按 gift 申报并准备 paperwork，有时间我会另外介绍。
- 收入需要证明文件，最重要的就是 Tax Return 。哪怕你的实际收入再高，如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话，空口无凭银行也不会信你。此外，贷款的额度主要取决于你的收入和支出的比例，这个问题有时间我也会另外介绍。
- 贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。 有朋友房贷还在走流程，觉得房子有着落了，赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved，忽然有重大支出，银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为风险增大了。