美国贷款买房的基本知识

买房是很多人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。我们之前介绍过在美国贷款买房的流程和亲身经验，下面是关于美国房贷（mortgage）的一些常识。

美国房贷的种类

Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率，以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。
很多人选择30年固定利率贷款，因为利率不变让人觉得安心，另外30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价，因此房产经纪人通常推荐它。 很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。

所谓 ARM，就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM，还款时间为30年，前7年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整，但是限定了最大的变动幅度；5/1 ARM 则是前5年利率不变。

ARM 和固定利率的贷款有什么区别呢？

• ARM 前几年的利率通常要低不少。以2017年1月为例，根据 FreddieMac 的数据，30 Year Fixed 贷款利率是4.15+0.5，而5 Year ARM 贷款利率只要3.24+0.4，相差1.01点。
• 在固定利率期结束后，ARM 的利率会随市场变化而调整。根据 HSH 的数据，从1986年至今，美国房贷的利率总体来说在走低（如下图）。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款，2017年到期之后利率会降低，因为此时整个市场行情已经低了不少。反之，如果你2010年购买的是30 year fixed，不管市场怎么变化你的利率不变。当然，ARM 也有风险：如果市场行情在走高，固定利率期结束之后你的利率可能会增加（但是上升幅度一般在合同中有限制），而30 year fixed 就不会。

除以上两点之外，还有一个重要因素要考虑：准备持有多长时间、预计多少年后会出售。美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现，美国人平均在一个 Single Family House 居住的时间为13年。以我自己为例，我2015年在 Falls Church, VA 买房，只是作为过渡使用，预计5年内会离开或换房。另外，很多华人喜欢提前付完贷款，所以在选择贷款的时候，需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。

如何拿到最低的房贷利率？

信用分数越高利率越低

同样的市场行情，每个人拿到的利率不一样，其中最重要的区别之一就是信用分数；参见我们的另外一篇文章，提高信用分数的正确姿势。根据 Zillow 的这篇文章，一般来说：

• FHA 贷款要求的最低信用分数是580。
• Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。
• 大部分传统房贷（conventional loans）要求最低660；低于这条线通常只能拿到次级贷款（2008年金融危机的罪魁祸首就是它），并且利率要高不少。
• 从历史行情来看，要想拿到最好的利率，信用分数至少要720以上。根据我2015年买房的经验（流程参见这里），房贷公司通常会使用最保守的 model，他们计算的结果比你免费查询的信用分数可能要低很多，因此如果你在 Discover 等信用卡帐号里看到 FICO 分数有750，千万不要沾沾自喜觉得足够了。
• 如果你的信用分数有760以上，通常来说就能拿到最好的利率了。当然，如果你的分数在800以上，也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。

首付比例不能太低

• 20%或以上：通常能拿到最好的利率。请注意，很多房贷公司的利率有固定的线，比如20%、10%、5%等，如果你准备的首期付款只有19%，最好想办法再找点钱、凑够20%，利率可能就会低不少。另外，很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。
• 10%-20%：Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低，然而这通常意味着利率越高。同上，如果你准备的首付只有9%，最好凑齐10%。
• 5%-10%：对于 Fannie Mae 房贷来说，首付最低为5%；巨额贷款（Jumbo Loans）首付不低于10%。
• 3.5%：这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。

贷款金额也会影响利率

FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年发布 Conforming Loan 的上限，超过这一额度的房贷，Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。

很多房贷公司，尤其是规模比较小的那种，并不是从自己兜里掏钱给所有客人，而是转手打包卖给其他财团，而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买，最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多，另外利率会更高。

过去10年，FHFA 的贷款上限一直是$417,000（1 unit），2017年第一次上调，变成$424,100。这是什么意思呢？

• 总额在$424,100以下的房贷，是标准的 Conforming Loan，通常可以拿到最好的利率。
• 房价较高的 County，FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布，灰色部分为$424,100，黄色部分为$424,100-500,000；粉色部分为$500,001-636,149；橙色部分为$636,150；红色部分为$636,151及以上。以我所在的NOVA（北维吉尼亚州）为例，这是全美房价最高的区域之一，Fairfax, Loudon, Arlington 等郡的贷款上限均为$636,150，这被称为 Super Confirming Loan。
• 超过 Conforming Loan Limit 的房贷称为巨额贷款（Jumbo Loan），选择会少很多，利率会较高；以我所在的 NOVA 为例，总额超过 $636,150 的房贷即为 Jumbo Loans，如果你需要贷款的额度正好超过这条线，最好想办法把贷款总额到这条线内，可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。

若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限，有两种方法：

• 打开联邦住房金融局官网的这个地图，把鼠标放到地图上，在左上角的搜索框里输入 zipcode 查找。
• 下载联邦金融局的表格（EXCEL 版点击这里；PDF 版点击这里），包含全美3000多个郡和城市的数据。

申请房贷的三种常见用途

如果按贷款目的来看，房贷可分为 Purchase（购买）、Refinance（重新贷款）和 Cashout（抵押贷款）。重新贷款（refinance）是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后，就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用 Mortgage Calculator 计算一下，或许每月能省几十甚至几百块。

用房子抵押贷款（Cashout）也是投资、上学的常见选择，比商业贷款利率更低、更简单：

• 假设一支基金的平均回报为9%，用房子抵押贷款出钱，利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%。
• 现在美国学生联邦贷款利率在4.29%-6.84%之间，如果用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。
• 另外，小型 Business Loan 通常规定还款时间短（1-5年）、压力大、贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资，贷款时间为30年，这样压力就会小一些。

美国学生联邦贷款利率行情表
（来源：U.S. News）

贷款买房的几点提醒

• 不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外，个人信誉和房子贷款的金额都会影响利率。
• 贷款之前至少两个月不要存过千现金。即使是合法的钱，如果没有可以跟踪来源（traceable）的 paperwork，不但不能使用，而且会影响贷款的批准。
• 银行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话，你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。
• 贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。 有朋友房贷还在走流程，觉得房子有着落了，赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved，忽然有重大支出，银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为风险增大了。
• 有些贷款公司有专门针对外国人的项目，还有些贷款不查收入、但是利率较高，适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使 Credit 较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证，也可以向房贷公司咨询。