租买养房

美国贷款买房的基本知识

买房是很多人移民美国后的首要大事,贷款又是大多数人的选择。我们之前介绍过在美国贷款买房的流程和亲身经验,下面是关于美国房贷(mortgage)的一些常识,包括房贷的种类、常见用途、怎样拿到更好的利率、什么是 confirming loan / super confirming loan / jumbo loan 等。

美国房贷的种类

Mortgage 有两种:30/20/15/10 年 fixed 固定利率,以及 5/1、7/1、10/1 ARM。

  • 30 年固定利率贷款是很多人的第一选择,因为利率不变让人安心,且30年分期月供低,同样的首付和收入可以负担更高的房价。
  • ARM 即 Adjustable-Rate Mortgage,利率会调节变化。比如说 7/1 ARM,还款时间30年,锁定前7年利率,此后每年根据市场情况进行调整。5/1 ARM 和 10/1 则是锁定前5年和前10年的利率。ARM 通常会限定最大的变动幅度。

该选择 ARM 还是固定利率呢?

  • 对于贷款人来说,ARM 的利率变化是潜在的风险,但其好处是能锁定更低的利率。同样的申请人,如果申请 30 year fixed 只能拿到 4.15 + 0.5 的利率,申请 5 year ARM 却可能在5年内锁定 3.25 + 0.4 的利率,相差整整1个点,在5年内的月供会低不少。前面这两个例子里的 0.5 和 0.4 是购买的「点数」参见下文解释。

美国房贷利率的点数(Points)是什么? Points 「点数」可以视为银行向借款人提前收取的部分利息,一个点通常等于贷款额度的百分之一;而所降低的利率则通常是(点数 x 0.25)。 Derek Yang | 戴睿可 2021-03-13 3 评论 阅读全文

  • 根据 HSH 的数据,从1986年至今,美国房贷的利率总体来说在走低(如下图)。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款,2017年到期之后利率可能会降低,因为此时整个市场行情已经低了不少。反之,如果你2010年购买的是 30 year fixed,不管市场怎么变化你的利率不变。当然,如果市场行情在走高,固定利率期结束之后 ARM 的利率会增加(但是上升幅度一般在合同中有限制),而 30 year fixed 就不用担心这个问题。
1986年来的30年固定利率走势
1986年来的30年固定利率走势

总体来说,如果利息水平处于历史低点,今后有较大机率上升,选择固定利息更有保障;如果利息水平处于历史高点,今后有较大机率下降,则不妨选择 ARM,先锁定几年较低的利率再说。当然,不管是 fixed 还是 ARM,未来都可以做 refinance 重新贷款。

还有一个重要因素要考虑:这套房子准备持有多长时间、预计多少年后会出售?美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现,美国人平均在一个 single family house 居住的时间为13年。我2015年在 Falls Church, VA 买了一套 3B2B 的 condo,结果只住了三年,2018年又在 Vienna, VA 买了 single house。我在 Falls Church 的 condo 房贷利率较低,暂时也没有打算卖掉,但假如你打算几年之内就会卖掉的话,完全可以选择相应年份的 ARM 贷款,可以拿到更好的利率、省下来一些月供。

最后,很多华人不喜欢欠钱,若你有较明确的打算(以及能力)提前还完房贷的话,也可以选择相应的 ARM 贷款。

如何拿到最低的房贷利率?

信用分数越高利率越低

同样的市场行情,每个人拿到的利率不一样,其中最重要的区别之一就是信用分数。房贷公司使用的信用分数通常是 Experian/FICO 2、Equifax/FICO 5 和 TransUnion/FICO 4,取中间那个值,参见《贷和车贷公司真正采用的 FICO 信用分数版本》。

房贷和车贷公司真正采用的 FICO 信用分数版本 传说中 FICO Score 8 使用最广泛,但实际上房贷、车贷、信用公司都不看它。 Derek Yang | 戴睿可 2021-04-07 2 评论 阅读全文

市面上所有的免费信用分数,如 Credit KarmaCredit Sesame,以及各大信用卡和银行帐号提供的免费 FICO 分数,都不是房贷公司真正使用的版本,因此如果你在 Discover、Barclaycard 帐号里看到自己的 FICO 分数有750,不要沾沾自喜,因为实际贷款中采用的分数可能会低不少。

提高信用分数的正确姿势 我现在的信用分数是820左右。 Derek Yang | 戴睿可 2021-04-15 89 评论 阅读全文

多高的信用分数才能拿到好贷款呢?根据 Zillow 的这篇文章

  • FHA 贷款要求的最低信用分数是580。
  • Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。
  • 大部分传统房贷(conventional loans)要求最低660;低于这条线通常只能拿到次级贷款(2008年金融危机的罪魁祸首就是它),利率要高不少。
  • 从历史行情来看,要想拿到最好的利率,信用分数至少要720以上。
  • 如果你的信用分数有760以上,通常来说就能拿到最好的利率了。当然,如果你的分数在800以上,也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率,但幅度不会很大。760以上通常认为是 excellent 的信用分数,若还是无法贷款、或者拿不到很好的利率,可能是有其他原因,跟信用分数没有太大关系。

首付比例不能太低

  • 20%或以上:通常能拿到最好的利率。请注意,很多房贷公司的利率有固定的线,比如20%、10%、5%等,如果你准备的首期付款只有19%,最好想办法再找点钱、凑够20%,利率可能就会低不少。另外,很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。
  • 10%-20%:Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低,然而这通常意味着利率越高。同上,如果你准备的首付只有9%,最好凑齐10%。
  • 5%-10%:通常来说 Fannie Mae 房贷首付最低5%,Jumbo Loans 首付最低10%。
  • 3.5%:这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。

贷款金额也会影响利率

FHFA(Federal Housing Finance Agency)每年发布 Conforming Loan 的上限,超过这一额度的房贷,Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司,尤其是规模比较小的那种,并不是从自己兜里掏钱给所有客人,而是转手打包卖给其他财团,而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买,最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多,另外利率会更高。

FHFA 的贷款上限于2017 年上调到$424,100。这是什么意思呢?

  • 总额在$424,100以下的房贷,是标准的 Conforming Loan,可拿到更好的利率。
  • 房价较高的 County,FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布,灰色部分为$424,100,黄色部分为$424,100-500,000,粉色部分为$500,001-636,149,橙色部分为$636,150,红色部分为$636,151及以上。以我所在的NOVA(北维吉尼亚州)为例,这是全美房价最高的区域之一,Fairfax、Loudon、Arlington 等郡的贷款上限均为$636,150,这被称为 Super Confirming Loan。
  • 超过 Conforming Loan Limit 的房贷称为 Jumbo Loan(巨额贷款),选择会少很多,利率会较高。以我所在的 NOVA 为例,总额超过 $636,150 的房贷即为 Jumbo Loans,如果你需要贷款的额度正好超过这条线,最好想办法把贷款总额到这条线内,可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。Jumbo Loan 房贷公司可能会要求你拆分成两个 Confirming Loan,不但要支付两次手续费,而且第2个贷款的利率也会更高。
FHFA 2017 房贷额度指导线
FHFA 2017 房贷额度指导线

若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限,可打开联邦住房金融局官网的地图,输入 zip code 查找,或下载联邦金融局的表格(EXCEL 版点击这里;PDF 版点击这里)。

申请房贷的三种常见用途

如果按贷款目的来看,房贷可分为 Purchase(购买)、Refinance(重新贷款)和 Cashout(抵押贷款)。有些人贷了30年固定利率后,就再也没有考虑过贷款和利率事情了,然而利率市场像股票大盘一样随时变化,若利率行情降低,或者虽然大环境没有变换,但是自己以前申请房贷的时候信用分数很差,而现在信用分数提高了很多,可以拿到更好的利率,都可以考虑重新贷款,或许每月能省几十甚至几百块。

将房子抵押贷款(Cashout)可用于投资或上学,比商业贷款更划算也更简单:

  • 假设一支基金的平均回报为9%,用房子抵押贷款利率为4%,将这笔钱投入买基金就有大约5%的收益。当然,这只是个很粗浅的例子,仅用于说明这种操作方式。
  • 若拿不到学生贷款或者利率较高,用房子抵押贷款可能会省一些利率。
  • 小型 Business Loan 通常规定还款时间短(1-5年)、压力大、贷款又比较繁琐,如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资,贷款时间为30年,压力就会小一些。

下面是最近几年学生贷款的大致利率水平 [来源]

最近几年学生贷款利率大致水平
(制表:美国攻略)

年份/类型DirectDirectDirect PLUS
 本科生研究生研究生
2014-154.66%6.21%7.21%
2015-164.29%5.84%6.84%
2016-173.76%5.31%6.31%
2017-184.45%6.00%7.00%
2018-195.05%6.60%7.60%

贷款买房的几点提醒

  • 每个人的利率不一样。市场行情、个人信誉、房贷总额等都会影响利率。
  • 贷款通常要求至少两个月的 bank statement,上面的入账要全部能说明来源。哪怕是合法的钱,如果不能查到来源(traceable paperwork),都不算是你可用的钱,甚至可能影响贷款的批准。因此,如果你要从国内转钱过来,应该提前至少两个月、最好是三个月以上,这样会省事很多。如果是亲友馈赠,并且没法提前给、只能在买房前两个月内转过来,需要按 gift 申报并准备 paperwork,有时间我会另外介绍。
  • 收入需要证明文件,最重要的就是 Tax Return。哪怕你的实际收入再高,如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话,空口无凭银行也不会信你。此外,贷款的额度主要取决于你的收入和支出的比例,这个问题有时间我也会另外介绍。
  • 贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。 有朋友房贷还在走流程,觉得房子有着落了,赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved,忽然有重大支出,银行在正式审批的过程中就给拒绝了,因为风险增大了。

重新贷款/Refinance

最近利率比较低,我把两套房子都做了 refinance「重新贷款」:

  • 出租屋(investment property)找了三家报价,其中第一家给的是30年固定利率、第二家给的是15年固定利率、第三家则30年/15年分别做了一份。
  • 自住屋(primary residence)找了四家报价,包括30年固定利率和 7/1 ARM。但因为现在利率已经很低,7/1 ARM 的 rate 居然和 30 year fixed 一样,所以毫无疑问选择30 year fixed。
(more…)

继续阅读:《如何比较 Refinance 的利率、费用及注意事项》。

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生于湘西农村,2013 年移居美国首都华府。EB-1 职业移民,非移民律师、非移民中介。来美国之后生了两个儿子、买了两套房三辆车。「美国攻略」给新移民提供实用可靠的美国生活信息,很多是亲身经历。如果你经常网上购物,记得用 Rakuten 返利,我几年来返了9万多美元。如果你觉得本站内容有用,欢迎点击这里订阅,或关注我们

13 条评论

  1. 您好!非常感谢您的这篇文章的信息。我和女朋友现在准备一起买房,我们俩都有工作而且都是H签,想请教一下没结婚之前一起买房可以分别贷款么?而且贷款时看的首付金额是两个人加在一起的还是分开来看?非常感谢!

    1. @Jeff 你是说你和女朋友分别贷一笔款,还同一套房?这种操作我还没见过。贷款两人一起贷就看两人的收入。

      1. @Fan Zhao 可以。这种操作在美国并不少。这篇文章说2010年全美 home buyers 有8%是 unmarried couple。

        不过略微麻烦一些,要考虑的事情更多一些,参考:
        https://www.bankrate.com/mortgages/questions-unmarried-couples-should-ask-before-buying-house/

        另外 title 的选择可能也会跟 married couple 有不同的考虑。很多夫妻可能会选择 Tenants by Entirety (TBE),双方共同拥有 100%、一方身故则自动全部留给另一方,男女朋友则不能选择 TBE。虽然各州法律不一样,美国买房常见的 title 类型有这些:
        https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/08/title-ownership-property.asp

        这其实是个有意思的话题。有时间我们可以考虑介绍一下。

        1. @Derek Yang 考验感情啊。

        2. @Derek Yang 非常感谢您的回复,看来得花更多的时间来研究研究了。那如果刚结婚就贷款买房,会对贷款利率有什么影响么?

          1. @Jeff 不会。夫妻一起贷款,利率一般会调用你的三个分数,取中间那一个;再调用你配偶的三个分数,取中间那一个;最后取二者中较低的分数。据我所知跟你结婚多久没有关系,也不会查这个。

  2. 我是F签证,拿到了银行15年期的定息贷款。谢谢楼主的房贷科普文章。

    1. @子午 恭喜!

  3. 您好,刚刚看到了评论区提到的F签证房贷的问题。我个人也是F签证PhD,打算买房,既然30年房贷很难做到,那五年或者十年的房贷,您了解是什么情况么?我是否应该先拿到贷款,再带着相关凭证去找买房中介呢?谢谢解答。

    1. @Sonya 房贷公司一般不给F签证贷款,是因为学生没有稳定的收入,怕你还不起钱。假设贷款 60 万,4.5% 的利率,30 年 fixed 每月还款大约 3,000 左右,而 10 年 fixed 每月还款要 6,200 多。如果 30 年都不敢贷给你,10 年就更不敢贷给你了。每个人的情况不一样,你就近找一个 mortgage company 让他们给你做 pre-approval 就行了。

  4. 您好,感谢您的文章,关于您文章中说的“贷款之前至少两个月不要存过千的现金”这一点,此处的现金包括家人从国内电汇(wire transfer)过来的钱吗?我家人想要帮我付一部分首付,wire transfer过来的钱算是“存现金”吗?谢谢。

    1. @Amy 在此处算。

    2. @Amy 去年8月3日顺利结案,记忆还新鲜,我来说一下自己经历。5月份开户存了现金1万,6月初又存了现金5万,同月还从国内及关岛陆续wire过来7万。6月底由老公申请VA贷款,打算这13万全部进首付。我当时也有你现在的担心,给出的解释是这13万全部是国内亲友的gift money (事实也的确如此),帮我们做贷款的Veteran United要求所有这些都要出gift letter,发了模版信给我,填完赠收双方签名发回,最后批了8万,那不通过的5万从未给出明确原因,我个人认为的确是因为时间间隔太近。我们credit分数算高记得是760吧,拿到了4.125%的利率。好消息是没有Prepayment penalty,所以结案后立即就把当初那5万还入Principal;坏消息是虽然Principal总额下来了,但月供依旧不变,只是剩余还款月份数低了。
      总之从申请之日倒推3个月,之前存入或者Wire的钱款不会有太大问题。
      希望对你有帮助!

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