买房是很多人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。我们之前介绍过在美国贷款买房的流程和亲身经验，下面是关于美国房贷（mortgage）的一些常识，包括房贷的种类、常见用途、怎样拿到更好的利率、什么是 confirming loan / super confirming loan / jumbo loan 等。
美国房贷的种类
Mortgage 有两种：30/20/15/10 年 fixed 固定利率，以及 5/1、7/1、10/1 ARM。
- 30 年固定利率贷款是很多人的第一选择，因为利率不变让人安心，且30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价。
- ARM 即 Adjustable-Rate Mortgage，利率会调节变化。比如说 7/1 ARM，还款时间30年，锁定前7年利率，此后每年根据市场情况进行调整。5/1 ARM 和 10/1 则是锁定前5年和前10年的利率。ARM 通常会限定最大的变动幅度。
该选择 ARM 还是固定利率呢？
- 对于贷款人来说，ARM 的利率变化是潜在的风险，但其好处是能锁定更低的利率。同样的申请人，如果申请 30 year fixed 只能拿到 4.15 + 0.5 的利率，申请 5 year ARM 却可能在5年内锁定 3.25 + 0.4 的利率，相差整整1个点，在5年内的月供会低不少。前面这两个例子里的 0.5 和 0.4 是购买的「点数」参见下文解释。
- 根据 HSH 的数据，从1986年至今，美国房贷的利率总体来说在走低（如下图）。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款，2017年到期之后利率可能会降低，因为此时整个市场行情已经低了不少。反之，如果你2010年购买的是 30 year fixed，不管市场怎么变化你的利率不变。当然，如果市场行情在走高，固定利率期结束之后 ARM 的利率会增加（但是上升幅度一般在合同中有限制），而 30 year fixed 就不用担心这个问题。
总体来说，如果利息水平处于历史低点，今后有较大机率上升，选择固定利息更有保障；如果利息水平处于历史高点，今后有较大机率下降，则不妨选择 ARM，先锁定几年较低的利率再说。当然，不管是 fixed 还是 ARM，未来都可以做 refinance 重新贷款。
还有一个重要因素要考虑：这套房子准备持有多长时间、预计多少年后会出售？美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现，美国人平均在一个 single family house 居住的时间为13年。我2015年在 Falls Church, VA 买了一套 3B2B 的 condo，结果只住了三年，2018年又在 Vienna, VA 买了 single house。我在 Falls Church 的 condo 房贷利率较低，暂时也没有打算卖掉，但假如你打算几年之内就会卖掉的话，完全可以选择相应年份的 ARM 贷款，可以拿到更好的利率、省下来一些月供。
最后，很多华人不喜欢欠钱，若你有较明确的打算（以及能力）提前还完房贷的话，也可以选择相应的 ARM 贷款。
如何拿到最低的房贷利率？
信用分数越高利率越低
同样的市场行情，每个人拿到的利率不一样，其中最重要的区别之一就是信用分数。房贷公司使用的信用分数通常是 Experian/FICO 2、Equifax/FICO 5 和 TransUnion/FICO 4，取中间那个值，参见《贷和车贷公司真正采用的 FICO 信用分数版本》。
市面上所有的免费信用分数，如 Credit Karma、Credit Sesame，以及各大信用卡和银行帐号提供的免费 FICO 分数，都不是房贷公司真正使用的版本，因此如果你在 Discover、Barclaycard 帐号里看到自己的 FICO 分数有750，不要沾沾自喜，因为实际贷款中采用的分数可能会低不少。
多高的信用分数才能拿到好贷款呢？根据 Zillow 的这篇文章：
- FHA 贷款要求的最低信用分数是580。
- Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。
- 大部分传统房贷（conventional loans）要求最低660；低于这条线通常只能拿到次级贷款（2008年金融危机的罪魁祸首就是它），利率要高不少。
- 从历史行情来看，要想拿到最好的利率，信用分数至少要720以上。
- 如果你的信用分数有760以上，通常来说就能拿到最好的利率了。当然，如果你的分数在800以上，也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率，但幅度不会很大。760以上通常认为是 excellent 的信用分数，若还是无法贷款、或者拿不到很好的利率，可能是有其他原因，跟信用分数没有太大关系。
首付比例不能太低
- 20%或以上：通常能拿到最好的利率。请注意，很多房贷公司的利率有固定的线，比如20%、10%、5%等，如果你准备的首期付款只有19%，最好想办法再找点钱、凑够20%，利率可能就会低不少。另外，很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。
- 10%-20%：Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低，然而这通常意味着利率越高。同上，如果你准备的首付只有9%，最好凑齐10%。
- 5%-10%：通常来说 Fannie Mae 房贷首付最低5%，Jumbo Loans 首付最低10%。
- 3.5%：这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。
贷款金额也会影响利率
FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年发布 Conforming Loan 的上限，超过这一额度的房贷，Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司，尤其是规模比较小的那种，并不是从自己兜里掏钱给所有客人，而是转手打包卖给其他财团，而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买，最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多，另外利率会更高。
FHFA 的贷款上限于2017 年上调到$424,100。这是什么意思呢？
- 总额在$424,100以下的房贷，是标准的 Conforming Loan，可拿到更好的利率。
- 房价较高的 County，FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布，灰色部分为$424,100，黄色部分为$424,100-500,000，粉色部分为$500,001-636,149，橙色部分为$636,150，红色部分为$636,151及以上。以我所在的NOVA（北维吉尼亚州）为例，这是全美房价最高的区域之一，Fairfax、Loudon、Arlington 等郡的贷款上限均为$636,150，这被称为 Super Confirming Loan。
- 超过 Conforming Loan Limit 的房贷称为 Jumbo Loan（巨额贷款），选择会少很多，利率会较高。以我所在的 NOVA 为例，总额超过 $636,150 的房贷即为 Jumbo Loans，如果你需要贷款的额度正好超过这条线，最好想办法把贷款总额到这条线内，可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。Jumbo Loan 房贷公司可能会要求你拆分成两个 Confirming Loan，不但要支付两次手续费，而且第2个贷款的利率也会更高。
若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限，可打开联邦住房金融局官网的地图，输入 zip code 查找，或下载联邦金融局的表格（EXCEL 版点击这里；PDF 版点击这里）。
申请房贷的三种常见用途
如果按贷款目的来看，房贷可分为 Purchase（购买）、Refinance（重新贷款）和 Cashout（抵押贷款）。有些人贷了30年固定利率后，就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，若利率行情降低，或者虽然大环境没有变换，但是自己以前申请房贷的时候信用分数很差，而现在信用分数提高了很多，可以拿到更好的利率，都可以考虑重新贷款，或许每月能省几十甚至几百块。
将房子抵押贷款（Cashout）可用于投资或上学，比商业贷款更划算也更简单：
- 假设一支基金的平均回报为9%，用房子抵押贷款利率为4%，将这笔钱投入买基金就有大约5%的收益。当然，这只是个很粗浅的例子，仅用于说明这种操作方式。
- 若拿不到学生贷款或者利率较高，用房子抵押贷款可能会省一些利率。
- 小型 Business Loan 通常规定还款时间短（1-5年）、压力大、贷款又比较繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资，贷款时间为30年，压力就会小一些。
下面是最近几年学生贷款的大致利率水平 [来源]。
最近几年学生贷款利率大致水平
（制表：美国攻略）
| 年份／类型 | Direct | Direct | Direct PLUS |
|---|---|---|---|
| 本科生 | 研究生 | 研究生 | |
| 2014-15 | 4.66% | 6.21% | 7.21% |
| 2015-16 | 4.29% | 5.84% | 6.84% |
| 2016-17 | 3.76% | 5.31% | 6.31% |
| 2017-18 | 4.45% | 6.00% | 7.00% |
| 2018-19 | 5.05% | 6.60% | 7.60% |
贷款买房的几点提醒
- 每个人的利率不一样。市场行情、个人信誉、房贷总额等都会影响利率。
- 贷款通常要求至少两个月的 bank statement，上面的入账要全部能说明来源。哪怕是合法的钱，如果不能查到来源（traceable paperwork），都不算是你可用的钱，甚至可能影响贷款的批准。因此，如果你要从国内转钱过来，应该提前至少两个月、最好是三个月以上，这样会省事很多。如果是亲友馈赠，并且没法提前给、只能在买房前两个月内转过来，需要按 gift 申报并准备 paperwork，有时间我会另外介绍。
- 收入需要证明文件，最重要的就是 Tax Return。哪怕你的实际收入再高，如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话，空口无凭银行也不会信你。此外，贷款的额度主要取决于你的收入和支出的比例，这个问题有时间我也会另外介绍。
- 贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。 有朋友房贷还在走流程，觉得房子有着落了，赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved，忽然有重大支出，银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为风险增大了。
重新贷款／Refinance
最近利率比较低，我把两套房子都做了 refinance「重新贷款」：
- 出租屋（investment property）找了三家报价，其中第一家给的是30年固定利率、第二家给的是15年固定利率、第三家则30年／15年分别做了一份。
- 自住屋（primary residence）找了四家报价，包括30年固定利率和 7/1 ARM。但因为现在利率已经很低，7/1 ARM 的 rate 居然和 30 year fixed 一样，所以毫无疑问选择30 year fixed。
继续阅读：《如何比较 Refinance 的利率、费用及注意事项》。
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您好！非常感谢您的这篇文章的信息。我和女朋友现在准备一起买房，我们俩都有工作而且都是H签，想请教一下没结婚之前一起买房可以分别贷款么？而且贷款时看的首付金额是两个人加在一起的还是分开来看？非常感谢！
@Jeff 你是说你和女朋友分别贷一笔款，还同一套房？这种操作我还没见过。贷款两人一起贷就看两人的收入。
@Fan Zhao 可以。这种操作在美国并不少。这篇文章说2010年全美 home buyers 有8%是 unmarried couple。
不过略微麻烦一些，要考虑的事情更多一些，参考：
https://www.bankrate.com/mortgages/questions-unmarried-couples-should-ask-before-buying-house/
另外 title 的选择可能也会跟 married couple 有不同的考虑。很多夫妻可能会选择 Tenants by Entirety (TBE)，双方共同拥有 100%、一方身故则自动全部留给另一方，男女朋友则不能选择 TBE。虽然各州法律不一样，美国买房常见的 title 类型有这些：
https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/08/title-ownership-property.asp
这其实是个有意思的话题。有时间我们可以考虑介绍一下。
@Derek Yang 考验感情啊。
@Derek Yang 非常感谢您的回复，看来得花更多的时间来研究研究了。那如果刚结婚就贷款买房，会对贷款利率有什么影响么？
@Jeff 不会。夫妻一起贷款，利率一般会调用你的三个分数，取中间那一个；再调用你配偶的三个分数，取中间那一个；最后取二者中较低的分数。据我所知跟你结婚多久没有关系，也不会查这个。
我是F签证，拿到了银行15年期的定息贷款。谢谢楼主的房贷科普文章。
@子午 恭喜！
您好，刚刚看到了评论区提到的F签证房贷的问题。我个人也是F签证PhD，打算买房，既然30年房贷很难做到，那五年或者十年的房贷，您了解是什么情况么？我是否应该先拿到贷款，再带着相关凭证去找买房中介呢？谢谢解答。
@Sonya 房贷公司一般不给F签证贷款，是因为学生没有稳定的收入，怕你还不起钱。假设贷款 60 万，4.5% 的利率，30 年 fixed 每月还款大约 3,000 左右，而 10 年 fixed 每月还款要 6,200 多。如果 30 年都不敢贷给你，10 年就更不敢贷给你了。每个人的情况不一样，你就近找一个 mortgage company 让他们给你做 pre-approval 就行了。
您好，感谢您的文章，关于您文章中说的“贷款之前至少两个月不要存过千的现金”这一点，此处的现金包括家人从国内电汇（wire transfer）过来的钱吗？我家人想要帮我付一部分首付，wire transfer过来的钱算是“存现金”吗？谢谢。
@Amy 在此处算。
@Amy 去年8月3日顺利结案，记忆还新鲜，我来说一下自己经历。5月份开户存了现金1万，6月初又存了现金5万，同月还从国内及关岛陆续wire过来7万。6月底由老公申请VA贷款，打算这13万全部进首付。我当时也有你现在的担心，给出的解释是这13万全部是国内亲友的gift money (事实也的确如此)，帮我们做贷款的Veteran United要求所有这些都要出gift letter，发了模版信给我，填完赠收双方签名发回，最后批了8万，那不通过的5万从未给出明确原因，我个人认为的确是因为时间间隔太近。我们credit分数算高记得是760吧，拿到了4.125%的利率。好消息是没有Prepayment penalty，所以结案后立即就把当初那5万还入Principal；坏消息是虽然Principal总额下来了，但月供依旧不变，只是剩余还款月份数低了。
总之从申请之日倒推3个月，之前存入或者Wire的钱款不会有太大问题。
希望对你有帮助！
您好！我想咨询一下您讲到的重新贷款，如果我已经选择了30年的固定利率，是不是在利率降低的时候可以重新再贷呢？谢谢！
@Jie 可以。利率下行的时候很多人这么做。
您好，我最近打算买房，找了一个经纪人并经由经纪人找了贷款公司。目前已经提供贷款公司我的收入、银行户头近两个月、以及计画贷款的金额等资料，可是贷款公司却迟迟拖延，不愿告诉我，我的贷款利率。还跟我说，等到经纪人确定我要买哪间房后，它会自行通知。请问1.这是否代表经纪人跟贷款公司的代表人之间有猫腻? 2.我再找新的贷款公司，是否会影响我的信用分数? 谢谢!
@Nancy 只是说明房贷公司懒得理你而已，不是什么猫腻。经纪人的利益点是让你买房成交，没理由阻挠房贷公司给你信息。
至于房贷公司为什么懒得理你，可能是因为他们现在很忙，可能是因为你这种情形据他们的经验离成交还很远算了也没什么意义，还可能是因为你的价格区间内有很多不确定因素、没看到房子之前他们确实不好算，比如你在华府这种区域准备 35 万买房，只能买公寓，而公寓的 condo fee 有的只要两三百、有的要七八百，会极大地影响你的房贷计算。
要解决也很简单，找一套你觉得跟理想接近的房子，发给他们做 pre approval。你也可以同时联系多家。老实说你应该货比三家。
你好，我也是原籍湘西，出国之前在中山工作和生活。现在刚刚来到美国。亲戚正在买房遇到贷款问题，据说是因为近期存取款的问题，请问你对这块有什么专业意见吗？谢谢
@Judy 文中写了：「贷款之前，至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱，如果没有可以跟踪来源（traceable）的 paperwork，也是不可以的；不但不能使用，而且会影响贷款的批准。」
@Judy 请仔细看完文章再提问，否则我会删除。
您好, 2015年我先生贷款65万买了房子, 30年固定利率3.92, 目前我的信用分超过800分, 而且6年后孩子高中毕业. 预计6~7年后售房. 请问, 我的情况是否适合重新以我本人的名义贷款? 用那种贷款方式更好? 谢谢.
@merry 找一个当地的经纪人咨询吧。
Hi, 可否请教一下：文中的“贷款项目”是指什么呢？可否举一两个例子呢？谢谢
你好！我有一个想法。假如有200万人民币（估计还得再奋斗个10年），我在国内买了楼房，五年后，楼房升值到300万；用同样的钱，我在美国买了楼房，五年后，楼房没有升值（或者升值很少）。那么到底该在国内买楼还是在美国买呢？这种利弊该如何权衡呢？
有一种观点是我拿在美国挣得钱在国内买房（说白了就是投资），而在美国租房子住。这种观点对吗？
多谢
@tianzhida 抱歉，我不提供投资建议。
你好，关于现在国内购汇然后电汇到美国付首付的种种限制和困难，例如规定界定了集中被称为“蚂蚁搬家”式的换汇行为，并且实施该行为的个人将被列入黑名单，取消两年的10万美元换汇额度。。。 博主可否支招，谢谢！
@HL 可以人肉汇票过来吧，超过1万美金入境需要申报，并且填写FinCEN 105表格。申报不等于不准入境，如实申报还是能够带汇票过来的。
@Fan Zhao Thanks for the reply
NOVA（北维吉尼亚州）为例，这是全美房价最高的区域之一….Actually i think Bay Area is the most expensive place…"The median price for all homes sold in the Bay Area in March was $709,000, up 9.1 percent from last March and just 0.1 percent below the all-time high of $710,000."
@Sigh 「之一」。
您好，我是F签证，拿到了银行30年的贷款，但是就像您上文中提到的，这所房子只作过渡使用5年左右，所以很想知道提前还清贷款的问题。可以请您帮助回答一下吗？谢谢了。
@肥肥 F签证可以拿30年房贷？哪家房贷公司？
@Derek Yang 我加了您的微信，可以在微信上聊一下吗？
@肥肥 你还是在这里留言吧，我不喜欢在微信上回复。手机打字慢。是否可以提前还清、是否有罚金，基本都取决于你的合同，你应该问你的房贷公司。
@肥肥 好的，我明白了，多谢您的解答，我的银行是当地的一家，他只是给了我pre approved letter. 不清楚这算不算是拿到了贷款，也许这样下评论太早了一点。
@肥肥 Pre-approval 并不是真正的贷款，但一般来说是比较准确的。给你 pre-approval 的银行叫什么名字？他们知道你是F签证对吧？我印象中很少有银行能做F签证房贷。
@Derek Yang 叫做first community national bank.他们知道我是f签证的。
你好，我在佛州买房申请代款，可是签了（不是本人签的）贷款合同之后发现interest rate太高而且收费都有出入，想要取消合同，我应该怎么办？我搜索了网上的评论都是需要毁约金或者法律责任的，怎样才能减少损失呢？
谢谢你了，我很着急。
@紫云 联系你的loan officer，越快越好，违约金是跑不了的了。
你好可有资讯下美国可负担房屋的一些具体信息吗
@sam Update: 参见这篇文章: https://gonglue.us/23132.
@Derek Yang 他應該是問，政府福利房的收入限制和申請辦法吧 :P
没有。
你好，看完你的文章真的很受启发，谢谢你花时间和精力写这些文章。
我们的情况是这样的，我们到美国刚满1年，还没有信用卡，只有借记卡，因为刚来时被告诉没有贷款记录不能开。我们之前一直在法国生活，法国银行分别为我们提供了大量的银行及报税文件，另外我们有丰厚的首付，在美国没有任何贷款项目。我想请问以下有没有专门针对外国人的贷款公司或是比较靠谱的贷款公司推荐，我们都还不认识呢。 多谢啦。
您好，
再请教一个问题，在密西根州那个银行比较国际化呢？ 是否有银行可以对应网上银行汇款到国外呢？
以上，请建议，谢谢！
Iris
@Iris 一般大点的银行都能汇款到国外吧（汇到中国？）。我没在 Michigan 生活过，不知道 Michigan 有哪些大的银行。去问问你自己银行的客户经理。
您好！
拜读了您的买房贷款须知，对于考虑买房的我非常有帮助， 想请教是否有关于买房及买房的流程及各所需要付的税及其他相关费用的说明呢？
PS. 我目前住在密西根州！
以上, 谢谢！
Iris
@Iris 没时间写。。。
Closing fee 大概是房价的 3% 左右。这是个很粗略的估算，你可以参考 Zillow 的这篇文章。