租买养房

美国房屋产权的常见类型

对于大部分人来说,房子是你一生中最贵重的财产。因此,买房的过程通常也最复杂。参见我们在美国贷款买房的流程和经验。如果你是一个人自己买房,产权由你完全所有,简单清楚。若你是两个人(甚至更多)一起买房,产权就没有那么简单了:

  • 这栋房子归谁所有?各占多少比例?
  • 谁有权使用这栋房子的哪些部分?
  • 若一方身故,他的产权如何处理?若夫妻离婚、男女朋友分手,产权如何处理?
  • 若一方想退出,是否可以转让或售卖自己所持有的部分产权?
  • 若一方在外欠了钱,债主是否有权追讨该房产?

很多人直到买房签合同的那一刻,才意识到还有这个问题。本文介绍美国常见的房屋产权类型,主要参考文章为 Investopidea: 5 Common Methods of Holding Real Property Title

在美国贷款买房的流程和亲身经验 本文是 Fan Zhao 在 Kansas 买房的亲身经验。在华府生活并买房的 Derek Yang 也补充了很多细节。包括预算、经纪人、offer/counter offer、appraisal、房贷、c... Fan Zhao 2020-05-11 64 评论 阅读全文

什么是房地产产权 Real Property Title

虽然叫 Title,但它并不是一个标题。Title 指的是个人对其财产所拥有的一系列权益,这里的财产通常是指房产或车辆,所以你会看到 real property title 和 car title 这类名词。房地产产权是指房产持有人对该房产的合法所有权,包括:

  • 拥有权:你拥有这处房产。
  • 控制权:在法律允许的范围内,你可以随意使用该房产。
  • 排除权:你有将非房产持有人赶出去的权利。
  • 享受权:只要不违法,你可以在院子里开 party,也可以在车道上打篮球。
  • 处置权:你可以出售、赠与、转让该房产。

房地产产权常见的几种形式

房地产产权有多种形式,每种形式都对所有权转让、融资、抵押和征税产生影响。每种所有权方法都有其优点和缺点。美国各州政策不同,各种形式下面还会再细分,或各州的细则不同,请咨询当地房产经纪和律师。

独立产权 Sole Ownership

一个人或一个单位拥有该房产完全独立的产权。通常是单身的男女,或夫妻之一按协议单方拥有产权。对于夫妻希望单方拥有产权的,产权保险公司通常会要求另一方签署放弃其财产所有权的协议。

优点

缺点

  • 个人对房产完全拥有,可自行决定房产的用途、租赁、买卖等。
  • 产权持有人去世或失去行为能力后,若无遗嘱,房产的维持和转移将十分麻烦。

联合产权 Joint Tenancy

当两个或两个以上的人共同拥有房地产所有权,并在其一生中享有财产的平等权利。若其中一方去世,其所有权将转移给其他在世的持有人。联合产权有四个一致性(Four Unities):

  • 所有权获得一致 Unity of title:每个产权所有者需要通过签署同一个购房合同来取得产权。
  • 时间一致 Unity of time:每个产权所有者的利益必须同时开始和结束,也就是每个产权所有者都必须在购房时就加入,不能日后才添加名字。每个产权所有者也必须在同一个时间同意出售房产。
  • 利益一致 Unity of interest :每个产权所有者具有平等的股份利益。不能A占20%,B占80%。
  • 占有一致 Unity of possession :每个产权所有者必须平等拥有整个财产的权利。比如你不能把厨房锁起来不让别的产权所有者用。

优点

缺点

  • 其中一方去世后,其余的持有人将继续拥有该房产,直至最后一个产权持有人。
  • 可以是两人或以上。
  • 不一定需要是夫妻,情侣、母子或好基友也可以。
  • 处置房屋时,需要产权上的每一个人都签字。若各方不能达成一致,只能诉诸法庭。
  • 一方去世,其余持有人继续拥有该房产,即使去世一方曾立遗嘱(比如留给子女)也无效。
  • 一方欠债,债主可请求法庭拆分甚至拍卖房产来追讨债务。换言之,大家都会承担彼此的风险。

共同持有产权 Tenancy In Common

共有产权可以两人或两人以上共同持有房产所有权, 每位持有人可以持有相同或不同份额的产权比例,也可以在不同的时间点加入。每位持有人对他持有的份额可随意处置、转让或出售。共有产权中的一方死亡,其在共有产权中所拥有的份额并非自动转移给其他持有者,而是根据遗嘱,传承给死者的继承人,或者是在没有遗嘱的情况下通过遗产认证程序(Probate Process)传承给死者的合法继承人。

优点

缺点

  • 产权持有人可将他持有的份额当作金融交易的抵押品,该持有人无法偿还债务时,债权人只能收回这一部分份额。
  • 产权持有人可以是夫妻、情侣、亲属或朋友。
  • 产权持有人对于他的持有份额有完全处置权。
  • 其中一方产权持有人去世后,其他持有人不能自动获得去世一方的份额。
  • 每位产权持有人的债务都偿清后,才能将整个房产出售。

夫妻共同产权 Tenants by Entirety

只适用于合法夫妻,夫妻视为一个整体,共同持有房产的所有权。其中一方去世,另一方即成为独立的产权持有人,不需要遗产认证程序。

优点

缺点

  • 夫妻共同拥有产权,对该房产有同样的权利。
  • 房产的真正主人是这段婚姻,任何一方都不拥有该房产。若其中一方在外欠债,债主将不能追讨该房产 -- 因为该房产并非他(她)的财产。但是,若是夫妻双方一起借钱(比如一起申请的房贷),则债主有权追讨该房产。
  • 一方去世,另一方自动获得整个房产所有权,无需任何法律行动。若去世的一方立遗嘱将该房产、或该房产的一部分,留给其他人(比如自己的子女),该遗嘱条款将无效。
  • 要转移房产,必须双方一致同意。

夫妻离婚,共同产权的房产将变为共有产权(Tenancy In Common)。

婚后共同财产 Community property

夫妻按照50/50的比例均分产权,必须双方一致同意才可转让或出售房产。带未亡人权益的婚后共同财产在一方去世后不需走遗产流程,另一方自动获得完全产权,目前仅在 Arizona, California, Nevada, Texas, 和 Wisconsin 实行。不带未亡人权益的婚后共同财产则需要走遗产认证程序。

其他产权形式

公司产权 Corporation Ownership

该房产归公司所有,股东可处置他所拥有的作为公司产权凭证的股份,但不能处置公司的房产。即股东可转让、出售他的股份,但不能转让、出售他股份所占的那部分房产。

合伙产权 Partnership Owners

合伙制是两个或两个以上的人以共同所有人的名义共同经营、共同拥有企业的组织形式。有些合伙制企业就是为了拥有房产而建立的,这类合伙关系也可被组建成有限合伙制。这些合伙人仅仅是投资者,仅承担有限责任,不参与房产的管理和交易,此时由至少一位合伙人做为一般合伙人,代表其他有限合伙人做出所有业务决策。

信托形式 Trust Ownership

房地产也可以归信托所有,在信托下面的房地产所有权是属于信托本身。信托本身不是法律意义上的经营实体,不会接受法律诉讼,能很好的保护信托资产。个人或公司都可以作为信托的控制人(trustee),负责管理和处置该房产,获得的收益交予受益人(beneficiaries)。这部分涉及到法律、税务等一系列复杂问题,最好交给信托领域的专业律师。

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Fan Zhao:随夫来美五年,育一子一女,现住在 Kansas,爱烘培,爱省钱。

3 条评论

  1. 重新refinance的房子,去哪儿获得deed?

    1. @Chloe Close 的时候新房贷公司会给你所有的文件。

      1. @Derek Yang Wells Fargo没给

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