美国房屋产权的常见类型

对于大部分人来说，房子是你一生中最贵重的财产。因此，买房的过程通常也最复杂。参见我们在美国贷款买房的流程和经验。如果你是一个人自己买房，产权由你完全所有，简单清楚。若你是两个人（甚至更多）一起买房，产权就没有那么简单了：

• 这栋房子归谁所有？各占多少比例？
• 谁有权使用这栋房子的哪些部分？
• 若一方身故，他的产权如何处理？若夫妻离婚、男女朋友分手，产权如何处理？
• 若一方想退出，是否可以转让或售卖自己所持有的部分产权？
• 若一方在外欠了钱，债主是否有权追讨该房产？

很多人直到买房签合同的那一刻，才意识到还有这个问题。本文介绍美国常见的房屋产权类型，主要参考文章为 Investopidea: 5 Common Methods of Holding Real Property Title。

什么是房地产产权 Real Property Title

虽然叫 Title，但它并不是一个标题。Title 指的是个人对其财产所拥有的一系列权益，这里的财产通常是指房产或车辆，所以你会看到 real property title 和 car title 这类名词。房地产产权是指房产持有人对该房产的合法所有权，包括：

• 拥有权：你拥有这处房产。
• 控制权：在法律允许的范围内，你可以随意使用该房产。
• 排除权：你有将非房产持有人赶出去的权利。
• 享受权：只要不违法，你可以在院子里开 party，也可以在车道上打篮球。
• 处置权：你可以出售、赠与、转让该房产。

房地产产权常见的几种形式

房地产产权有多种形式，每种形式都对所有权转让、融资、抵押和征税产生影响。每种所有权方法都有其优点和缺点。美国各州政策不同，各种形式下面还会再细分，或各州的细则不同，请咨询当地房产经纪和律师。

独立产权 Sole Ownership

一个人或一个单位拥有该房产完全独立的产权。通常是单身的男女，或夫妻之一按协议单方拥有产权。对于夫妻希望单方拥有产权的，产权保险公司通常会要求另一方签署放弃其财产所有权的协议。

优点

个人对房产完全拥有，可自行决定房产的用途、租赁、买卖等。

缺点

产权持有人去世或失去行为能力后，若无遗嘱，房产的维持和转移将十分麻烦。

联合产权 Joint Tenancy

当两个或两个以上的人共同拥有房地产所有权，并在其一生中享有财产的平等权利。若其中一方去世，其所有权将转移给其他在世的持有人。联合产权有四个一致性（Four Unities）：

• 所有权获得一致 Unity of title：每个产权所有者需要通过签署同一个购房合同来取得产权。
• 时间一致 Unity of time：每个产权所有者的利益必须同时开始和结束，也就是每个产权所有者都必须在购房时就加入，不能日后才添加名字。每个产权所有者也必须在同一个时间同意出售房产。
• 利益一致 Unity of interest ：每个产权所有者具有平等的股份利益。不能 A 占 20%，B 占 80%。
• 占有一致 Unity of possession ：每个产权所有者必须平等拥有整个财产的权利。比如你不能把厨房锁起来不让别的产权所有者用。

优点

其中一方去世后，其余的持有人将继续拥有该房产，直至最后一个产权持有人。
可以是两人或以上。
不一定需要是夫妻，情侣、母子或好基友也可以。

缺点

需要产权上的每一个人都签字。若各方不能达成一致，只能诉诸法庭。
一方去世，其余持有人继续拥有该房产，即使去世一方曾立遗嘱（比如留给子女）也无效。
一方欠债，债主可请求法庭拆分甚至拍卖房产来追讨债务。换言之，大家都会承担彼此的风险。

共同持有产权 Tenancy In Common

共有产权可以两人或两人以上共同持有房产所有权， 每位持有人可以持有相同或不同份额的产权比例，也可以在不同的时间点加入。每位持有人对他持有的份额可随意处置、转让或出售。共有产权中的一方死亡，其在共有产权中所拥有的份额并非自动转移给其他持有者，而是根据遗嘱，传承给死者的继承人，或者是在没有遗嘱的情况下通过遗产认证程序（Probate Process）传承给死者的合法继承人。

• 延伸阅读：《美国 6 个自己立遗嘱的网站服务》

优点

将他持有的份额当作金融交易的抵押品，该持有人无法偿还债务时，债权人只能收回这一部分份额。
产权持有人可以是夫妻、情侣、亲属或朋友。
产权持有人对于他的持有份额有完全处置权。

缺点

其中一方产权持有人去世后，其他持有人不能自动获得去世一方的份额。
每位产权持有人的债务都偿清后，才能将整个房产出售。

夫妻共同产权 Tenants by Entirety

只适用于合法夫妻，夫妻视为一个整体，共同持有房产的所有权。其中一方去世，另一方即成为独立的产权持有人，不需要遗产认证程序。

优点

妻共同拥有产权，对该房产有同样的权利。
房产的真正主人是这段婚姻，任何一方都不拥有该房产。若其中一方在外欠债，债主将不能追讨该房产 — 因为该房产并非他（她）的财产。但是，若是夫妻双方一起借钱（比如一起申请的房贷），则债主有权追讨该房产。
一方去世，另一方自动获得整个房产所有权，无需任何法律行动。若去世的一方立遗嘱将该房产、或该房产的一部分，留给其他人（比如自己的子女），该遗嘱条款将无效。

缺点

要转移房产，必须双方一致同意。
夫妻离婚，共同产权的房产将变为共有产权（Tenancy In Common）。

婚后共同财产 Community property

夫妻按照 50/50 的比例均分产权，必须双方一致同意才可转让或出售房产。带未亡人权益的婚后共同财产在一方去世后不需走遗产流程，另一方自动获得完全产权，目前仅在 Arizona, California, Nevada, Texas, 和 Wisconsin 实行。不带未亡人权益的婚后共同财产则需要走遗产认证程序。

• 《结婚后把配偶添加到房产名下的常见问题》

买房知识

其他产权形式

公司产权 Corporation Ownership

该房产归公司所有，股东可处置他所拥有的作为公司产权凭证的股份，但不能处置公司的房产。即股东可转让、出售他的股份，但不能转让、出售他股份所占的那部分房产。

合伙产权 Partnership Owners

合伙制是两个或两个以上的人以共同所有人的名义共同经营、共同拥有企业的组织形式。有些合伙制企业就是为了拥有房产而建立的，这类合伙关系也可被组建成有限合伙制。这些合伙人仅仅是投资者，仅承担有限责任，不参与房产的管理和交易，此时由至少一位合伙人做为一般合伙人，代表其他有限合伙人做出所有业务决策。

信托形式 Trust Ownership

房地产也可以归信托所有，在信托下面的房地产所有权是属于信托本身。信托本身不是法律意义上的经营实体，不会接受法律诉讼，能很好的保护信托资产。个人或公司都可以作为信托的控制人（trustee），负责管理和处置该房产，获得的收益交予受益人（beneficiaries）。这部分涉及到法律、税务等一系列复杂问题，最好交给信托领域的专业律师。

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