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美国房屋产权的常见类型
对于大部分人来说，房子是你一生中最贵重的财产。因此，买房的过程通常也最复杂。参见我们在美国贷款买房的流程和经验。如果你是一个人自己买房，产权由你完全所有，简单清楚。若你是两个人（甚至更多）一起买房，产权就没有那么简单了：
- 这栋房子归谁所有？各占多少比例？
- 谁有权使用这栋房子的哪些部分？
- 若一方身故，他的产权如何处理？若夫妻离婚、男女朋友分手，产权如何处理？
- 若一方想退出，是否可以转让或售卖自己所持有的部分产权？
- 若一方在外欠了钱，债主是否有权追讨该房产？
很多人直到买房签合同的那一刻，才意识到还有这个问题。本文介绍美国常见的房屋产权类型，主要参考文章为 Investopidea: 5 Common Methods of Holding Real Property Title 。
文章目录
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什么是房地产产权 Real Property Title
虽然叫 Title，但它并不是一个标题。 Title 指的是个人对其财产所拥有的一系列权益，这里的财产通常是指房产或车辆，所以你会看到 real property title 和 car title 这类名词。房地产产权是指房产持有人对该房产的合法所有权，包括：
- 拥有权：你拥有这处房产。
- 控制权：在法律允许的范围内，你可以随意使用该房产。
- 排除权：你有将非房产持有人赶出去的权利。
- 享受权：只要不违法，你可以在院子里开 party，也可以在车道上打篮球。
- 处置权：你可以出售、赠与、转让该房产。
房地产产权常见的几种形式
房地产产权有多种形式，每种形式都对所有权转让、融资、抵押和征税产生影响。每种所有权方法都有其优点和缺点。美国各州政策不同，各种形式下面还会再细分，或各州的细则不同，请咨询当地房产经纪和律师。
独立产权 Sole Ownership
一个人或一个单位拥有该房产完全独立的产权。通常是单身的男女，或夫妻之一按协议单方拥有产权。对于夫妻希望单方拥有产权的，产权保险公司通常会要求另一方签署放弃其财产所有权的协议。
优点
个人对房产完全拥有，可自行决定房产的用途、租赁、买卖等。
缺点
产权持有人去世或失去行为能力后，若无遗嘱，房产的维持和转移将十分麻烦。
联合产权 Joint Tenancy
当两个或两个以上的人共同拥有房地产所有权，并在其一生中享有财产的平等权利。若其中一方去世，其所有权将转移给其他在世的持有人。联合产权有四个一致性（Four Unities）：
- 所有权获得一致 Unity of title：每个产权所有者需要通过签署同一个购房合同来取得产权。
- 时间一致 Unity of time：每个产权所有者的利益必须同时开始和结束，也就是每个产权所有者都必须在购房时就加入，不能日后才添加名字。每个产权所有者也必须在同一个时间同意出售房产。
- 利益一致 Unity of interest ：每个产权所有者具有平等的股份利益。不能 A 占 20%，B 占 80% 。
- 占有一致 Unity of possession ：每个产权所有者必须平等拥有整个财产的权利。比如你不能把厨房锁起来不让别的产权所有者用。
优点
其中一方去世后，其余的持有人将继续拥有该房产，直至最后一个产权持有人。
可以是两人或以上。
不一定需要是夫妻，情侣、母子或好基友也可以。
缺点
需要产权上的每一个人都签字。若各方不能达成一致，只能诉诸法庭。
一方去世，其余持有人继续拥有该房产，即使去世一方曾立遗嘱（比如留给子女）也无效。
一方欠债，债主可请求法庭拆分甚至拍卖房产来追讨债务。换言之，大家都会承担彼此的风险。
共同持有产权 Tenancy In Common
共有产权可以两人或两人以上共同持有房产所有权， 每位持有人可以持有相同或不同份额的产权比例，也可以在不同的时间点加入。每位持有人对他持有的份额可随意处置、转让或出售。共有产权中的一方死亡，其在共有产权中所拥有的份额并非自动转移给其他持有者，而是根据遗嘱，传承给死者的继承人，或者是在没有遗嘱的情况下通过遗产认证程序（Probate Process）传承给死者的合法继承人。
- 延伸阅读：《美国 6 个自己立遗嘱的网站服务》
优点
将他持有的份额当作金融交易的抵押品，该持有人无法偿还债务时，债权人只能收回这一部分份额。
产权持有人可以是夫妻、情侣、亲属或朋友。
产权持有人对于他的持有份额有完全处置权。
缺点
其中一方产权持有人去世后，其他持有人不能自动获得去世一方的份额。
每位产权持有人的债务都偿清后，才能将整个房产出售。
夫妻共同产权 Tenants by Entirety
只适用于合法夫妻，夫妻视为一个整体，共同持有房产的所有权。其中一方去世，另一方即成为独立的产权持有人，不需要遗产认证程序。
优点
妻共同拥有产权，对该房产有同样的权利。
房产的真正主人是这段婚姻，任何一方都不拥有该房产。若其中一方在外欠债，债主将不能追讨该房产 — 因为该房产并非他（她）的财产。但是，若是夫妻双方一起借钱（比如一起申请的房贷），则债主有权追讨该房产。
一方去世，另一方自动获得整个房产所有权，无需任何法律行动。若去世的一方立遗嘱将该房产、或该房产的一部分，留给其他人（比如自己的子女），该遗嘱条款将无效。
缺点
要转移房产，必须双方一致同意。
夫妻离婚，共同产权的房产将变为共有产权（Tenancy In Common）。
婚后共同财产 Community property
夫妻按照 50/50 的比例均分产权，必须双方一致同意才可转让或出售房产。带未亡人权益的婚后共同财产在一方去世后不需走遗产流程，另一方自动获得完全产权，目前仅在 Arizona, California, Nevada, Texas, 和 Wisconsin 实行。不带未亡人权益的婚后共同财产则需要走遗产认证程序。
更多 # 美国买房小知识 # 文章
其他产权形式
公司产权 Corporation Ownership
该房产归公司所有，股东可处置他所拥有的作为公司产权凭证的股份，但不能处置公司的房产。即股东可转让、出售他的股份，但不能转让、出售他股份所占的那部分房产。
合伙产权 Partnership Owners
合伙制是两个或两个以上的人以共同所有人的名义共同经营、共同拥有企业的组织形式。有些合伙制企业就是为了拥有房产而建立的，这类合伙关系也可被组建成有限合伙制。这些合伙人仅仅是投资者，仅承担有限责任，不参与房产的管理和交易，此时由至少一位合伙人做为一般合伙人，代表其他有限合伙人做出所有业务决策。
信托形式 Trust Ownership
房地产也可以归信托所有，在信托下面的房地产所有权是属于信托本身。信托本身不是法律意义上的经营实体，不会接受法律诉讼，能很好的保护信托资产。个人或公司都可以作为信托的控制人（trustee），负责管理和处置该房产，获得的收益交予受益人（beneficiaries）。这部分涉及到法律、税务等一系列复杂问题，最好交给信托领域的专业律师。
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55 responses to “美国房屋产权的常见类型”
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2016 年我出资一半与马里兰州的亲友共同联名购买了一套公寓，我将 50% 的款约 23 万通过银行转账给对方，剩下一半由对方贷款并支付每月支付贷款费用。买完之后这套公寓就由亲友自家承租下来，承诺每月付我租我一半租金（总额 2200，因为他也是公寓共同所有人之一，所以支付我 1100）。但是对方支付租金付到 2020 年底后就拒绝再付了，之后到现在未付，房子维修保养等帐目也不清。多次协商无果后，我提出希望尽快卖房收回投资，但是对方断然拒绝，并且继续住在这套公寓里。求助各路大神，可否建议我应该怎么办才能拿回我的投资？跪谢各位了！谢谢！
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都已经到这份上，建议您打官司了。
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甲乙双方共同合资 50% 卖方出租，租金用来付各种开支，付出的钱从甲的户口出，甲在没乙的签名用 land contract 把房子卖了，独吞房钱，甲算不算违规？
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请问，Derek Yang, 我和朋友以（LLC) 的形式合伙买房，双方各占 50%，現在朋友想把房子賣掉，于是在微信群談成协义，房子由朋友出价获得，但是临到卖房时间，我朋友却否认他自己做过的承諾，要求全部清空旧房客才同意买房，之前己经讲好了不清空房子。这个朋友很霸道，又私自决定以更低的价钱卖給他的朋友，还说已經收了别人的买房订金，要我同意把房子低价卖出，要不然两败俱伤，兩人－起同銀行打官司，現在再过一个月房子租金都不夠付銀行貸款了，我现在该怎么保护我自己的利益呢？
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我在纽约。 我男朋友父母给我男朋友买了房子。贷款 和 title 都是我男友一个人名字。 在我们还没有结婚之前买的。 我和他以后会住在里面。我要付出租的每个月。如果我们离婚了以后， 这个房子 是夫妻共同财产吗？ 他要我们结婚之前签约婚前协议。 这样的话， 我有什么要注意的吗？
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除非另有协议，婚前购买的是个人财产。但若婚后继续还房贷，尤其是另一方也参与了还房贷，可能被判为共同财产。若有此担心，建议请婚姻/财产法方面的律师过目审阅。
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如果你们签订了有效的婚前或婚后协议，并且该协议规定了该房产的信息，那么该协议的条款将决定该房产的分配方式。
如果协议里没有说明对该房产的分配方式，那么该房产为个人所有，不参与分配。
你付出的是租金，不是还贷，这样对你保障很少啊，真的要问清楚律师，别急着签协议。 -
你好，我的问题是这样的，我和前夫一起买了房子！产权名字是两个人的，头期用各自名字支票付的，可是剩下的房子贷款是用我一个人名字贷的，，我现在想卖怎么办？那以后这个房子卖了要怎么算？如果我不付房贷我要承担什么？
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看 deed 你们是 joint tenancy 还是 tenancy in common 。 Joint tenancy 需要双方同意才可以卖房，tenancy in common 可以只卖自己的 share 。至于卖房所得怎么分配是你们之间自己协议。房贷是你一个人贷的，如果不付，结局简单来说就是 foreclosure， 法拍。
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请问！2003 我父母叫大哥代办买房，房屋产权很干净只有我自己一个人的名字，现在大哥说房子是他的叫我不要卖，卖了我陪不起，我当时英文 123 都不懂，现在我担心会不会他私底下叫我签了什么协议，如果真私底下签了什么协议不经过签名他可以转移我的产权吗？如果签了协议我是受骗的打官司有几成把握机会赢？
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您好，兄弟俩一起买房是 joint tenants . 兄长去世了，弟弟想要产权更正，但拿不到哥哥的死亡证明书。大嫂是不是必须给哥哥的死亡证明书。大嫂有权争取产权吗？如果日后弟弟也去世了。房屋产权如何归宿。
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每个州的法律不一样。有的州、某些情形的死亡 death certificate 是 public record，比如在 Florida: floridahealth.gov 链接
建议你请当地的财产法律师咨询。
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我和朋友共同拥有房产. 如果我申请破产，这个房产会被清算吗？注：不是夫妻关系
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不一定。破产不等于把你清算得连底裤都不剩。如果这个房产是你和家人最低限度保障生活的资产之一，那还是可以保留的。或许是保留你那部分产权，或许是债权人将你的部分产权出售把钱给你。如果你有多处房产，你和朋友共同拥有的这处房产不算是保障生活的资产之一，那么这处房产你的部分产权可能就拿去抵债了。
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我丈夫在婚前贷款买的房子，现在我用自己的钱去还一部分贷款，支票抬头直接写贷款公司好还是写我丈夫名字，因为我希望对自己有个保障。我帮他还一部分贷款的房子我也有一部分拥有权吗？谢谢！
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帮忙还一部分贷款并不会自动使你拥有部分产权，如果事情真的到了你要「寻求保障」的地步，也许一个厉害的律师能帮你争取到一些补偿。你可以让你老公加上你的名字，变成我们文章中介绍的五种产权形式中的四种之一（非独立产权那个），那你就肯定有保障了。
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我老公说很麻烦，在供的房子可以加名字吗？怎么去加？手续费高吗？谢谢！
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Derek Yang 你好，男朋友婚前买房，Title 和贷款是他和他父母共有。这样的情况是否有可能变成婚后共同财产？还是完全没可能获得任何有利自己/孩子的，除非重新买房？地点在 WA 。感谢！
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加上你的名字就可以啦。
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Derek Yang 你好，男朋友婚前买房，Title 和贷款都是他一个人名下。如果婚后让他 Title 上加我名字，这样是否就变成婚后共同财产？还是说我必须证明婚后有出资 contribute 到这个房子里，才能算共同财产。地点在 NY 。感谢！
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可以通过「Quitclaim Deed」将房产变成夫妻共有财产，参见《结婚后把配偶添加到房产名下的常见问题》。建议你请律师咨询获得 legal advice 。
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房屋产权被亲戚在屋主不知情下加名，变联合产权，屋主去哪个部门调查被加名的所有信息，因为亲戚用的是同名同姓但不是同一个人隐藏在背后
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1 、这是 title fraud; 报警。 2 、需要 title 信息，去当地法院的 clerk’s office（有些地方提供网上查询、有些没有；有些免费提供，有些要收一小笔费用）；如果搞不清、需要专业人士协助的话，Google「title company near me」。
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能不能具体给下电话，我英文不好，有中文协助我吗？
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我和男友共同聯名合有一個房子，如果分手會如何！謝謝！
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大部分州如果你们联名，那就是一人一半。要么就一方把另一方的那一半买下来，要么就卖了房子分钱。
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你好，我和我老公共同有一套房子，现在还在供房中…如果我们离婚了，房子归我一个人，需要办什么手续呢？
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对方签 quitclaim deed form，你签 Preliminary Change of Ownership form，找个离婚律师吧，他们都懂。
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请问如果夫妻离婚协议中已明确其中一人所占的 50% 折算金额用来一次性支付孩子成年前的抚养费，但是后来不愿意配合签 Quitclaim Deed 了，这样情况该如何处理呢？感谢回复！
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如果一方不同意卖。也不买下来。可是另一方想卖怎么办
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可以打官司，请求法院分割财产 (partition) 、强制出售 (force sale) 。
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您好，想问问我和哥哥一起买投资房房子可以就哥哥一个人在贷款吗。房产有我们两个人。这样年底银行给 1098 利息是不是只有哥哥的，收租 1099 也给哥哥买下。这样我年底需要怎么样报这栋房子。
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什么都是放哥哥名下。我需要年底需要怎么报这栋房子。还是不需要报。以后出售又该怎么报。谢谢
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婚前老公首付买一一个房子，一年后结婚共同还房贷。现在老公骗妻子签字偷偷将房子低价出售，妻子怎么追回？
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这种事情应该找律师。
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Hi. 如果结婚前的甲方买的房子还完贷款后，在结婚前房子里加上乙方名字，然后结婚算婚后财产吗？
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要看你的州的法律，通常来说，是的。
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房产全额付清不知情下被骗加名变合伙人，合伙人也不知情愿意签退回，请问房产受赠法律文件不用填受赠人身份信息吗？
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請問我同女兒聯名買房子、為了將來我去世後稅務的問題，現在我是否應該辦理遺產信託手續，這樣是否是一個避稅途經？謝謝！
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这个问题我不是很熟悉，建议你咨询注册会计师。
如果想自己设立遗嘱和信托，可参考《美国 6 个自己立遗嘱的网站服务》
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三人持有一间没有完成贷款的房子，其中两方想转让给其他人，手续怎么办？谢谢?
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如果三人已经达成一致（谁走、谁留、谁卖给谁、多少钱），联系房贷公司，做 refinance (买下来的人需要重新贷款，除非另外两人是无偿把自己的所有权送给买方、他们两人还会继续像以前一样还房贷；如果打算买下来的一方收入不够，就会比较麻烦 —— 他买不起)，做 quitclaim deed 把另外两人名字从 deed 去掉。
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请教一下，可不可以买房的 title 写两个人的名字，贷款仅是一方贷款呢？
因为夫妻其中一方没有工作收入，尚未建立信用记录，貌似一个人的贷款利率会更低点？-
可以。
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请问纽约布鲁克林调查房产产权需要调查多久时间，能不能说下具体时间。谢谢你 Derek Yang
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快的几个小时，慢的四五天甚至更长时间，取决于很多因素，比如：
– 房屋有哪些文件可供/需要检查
– 房屋的年代、转手记录、被买卖过多少次
– 有没有过抵押、未还完的贷款、其他争执纠纷
– 是什么类型的房产和交易等。如果你在买房，问问经纪人，他们对你感兴趣的房产以及当地市场更了解，能做出更好的判断。
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请问如何查看房子属于哪一种产权类型？谢谢
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如果是你自己的房子，在 deed 上应该有说明。比如我的 deed 就写了 “the grantors do hereby grant … in fee simple and with special warranty, unto the said grantees, xx as tenants by the entirety with full common law rights …” —— 就是「Tenants by Entirety」。
如果你是要买房子，想知道卖家的产权类型，买房过程中通常都会做 title search，会检查产权类型、是否有纠纷、抵押等。
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不知道是否可以添加你的 Telegram 进一步咨询？谢谢
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可在本站留言，或到我们的 telegram 群里提问。不提供私信一对一咨询，没时间。
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另外，如果你打算买卖房屋，问你的经纪人更可靠，他们更了解当地的市场/法规/流程，以及你所感兴趣的房屋的具体情况。
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请问，Derek Yang ，我妹和朋友正在以公司名义买房，这个房子是商住两用，前面用来开店，后面自住，贷款是我妹和妹夫，，公司产权有她朋友的名字，股份各占 50%，那以后她买掉公司股份，又不能转让、出售他股份所占的那部分房产，这个是什么意思，我不太明白？是不是就是只能卖股份，但是她还是有权利使用这个房子？
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重新 refinance 的房子，去哪儿获得 deed?
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Close 的时候新房贷公司会给你所有的文件。
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Wells Fargo 没给
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