租买养房

美国买房常见的 Contingency 条款

在美国买房,出 offer 或者合同通常都有一些 “Contingency” 条款。所谓“Contingency”,即履行合同的先决条件。若特定条件无法满足,则双方可以选择中止合同、不构成违约。

这些 contingency 通常都是为了保护买家的利益,在出现意外情况的时候,比如原本以为能贷款、结果最后不管因为什么原因贷不下来、根本买不起了,买家不至于要赔掉几千甚至几万美元定金。当然,有时卖家也会增加 contingency 条款保护自身利益。

我来美国5年,在华盛顿 DC 的郊区 NOVA(维吉尼亚州北部)地区买了两套房子;本站编辑 Fan Zhao 在 Kansas 买房,还写了篇文章介绍美国买房的流程。下面列举一些常见的 “Contingency” 条款。

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本文是 Fan Zhao 在 Kansas 买房的亲身经验。在华府生活并买房的 Derek Yang 也补充了很多细节。包括预算、经纪人、offer/counter offer、appraisal、房贷、c... Fan Zhao 2019-05-20 46 评论 阅读全文

Appraisal Contingency

如果银行或房贷公司给房屋的估价(appraisal)低于成交价格,可能导致贷款额度降低。比如,一套100万的房子,原本预计首付20%(jumbo loan 对首付的要求通常较高)、贷款80万,结果银行给房子的估价只有90万,那么就只能贷72万,比预计的贷款少了8万。

出现这种情况,买卖双方可以协商降低成交价格,或者买家可以另外筹措8万现金来补齐缺口。如果双方无法达成一致,买家可以选择中止合同,并且不构成违约、可以拿回自己的定金(earnest money)。

Financing/Mortgage Contingency

出 offer 之前通常都要先找房贷公司或银行做 pre-approval。如果房市火热、是卖方市场,很多卖家、尤其是价格很贵的高档住宅,可能根本不愿意接纳没有 pre-approval letter 的人看房,懒得浪费时间。

然而,银行的 pre-approval letter 并不100%准确,如果银行最后实际批准的额度低于预期,或者不管因为什么原因拒绝了买家的贷款申请,买家也可以选择中止合同。

Contingency 条款通常要要买卖双方协商同意,也跟房市大环境有关。我的同事 Ray 于2014年在华盛顿 DC 的 downtown 买房,当时房市回暖、是卖方市场,有套 45 万的公寓他很喜欢,于是直接出价 47 万、比要价高了 2 万,卖方经纪人说这是一个 Top Offer,非常有希望,没想到第二天房东就卖给了另一个人,联系对方经纪人后才知道,当天有个纽约过来的华人提出现金全款购买,卖方当即接受了。

Inspection Contingency

买家要求做房屋检查(home inspection),若发现问题,买家可以要求卖家修复、或降价、或以 credit 等其他方式补偿。如果双方无法达成一致,买家可以无责任中止合同。

美国买房大家通常都会做 inspection,但也有少数例外情形,比如有些房子已经很老很破,卖的实际上是那块地,或者卖家因为有急用、价格已经定的十分低,不愿意再花额外的时间、精力、或金钱来修葺,那么可能会在 listing 中明确表示 sold “as-is”,意思就是原样出售,房东不会修葺任何东西。

最后,如果是抢手的房子,买家为了表达诚意可能会放弃 Inspection Contingency,让自己的 offer 更有竞争力。我曾经在 Bethesda, MD 看过一套90万的房子,地点很好,超市、健身房、小学都是步行可至,我一分钱没砍、还设置了自动加价条款,结果卖家选择了一个比我们低的 offer,原因是对方提出不需要做 home inspection,对于卖家来说省心、省事、省时间。

美国买房的自动加价条款
比如说,虽然我们现在的出价是 32.6 万,但是有人出了 32.7 万,则我们的实际出价自动增加到 32.8 万;如果在 Offer 截止时间之前,又有买家出价 33 万,则我... Derek Yang 2019-05-11 0 评论 阅读全文

Cost of Repair Contingency

这一条通常附加在 Inspection Contingency 中。如果是二手房,Inspection 多少会发现一些问题,如果维修预估的费用高于某个数字(比如房价的2%、或高于 $50K),买家可以中止合同。

House Sale Contingency

如果你并不是第一次买房,而是想卖掉现在的房子、然后才有钱买新房,并且二者必须同时进行,那么你可以和卖家协商、在 offer 中增加这个条款,如果在约定日期之前自己的房子没卖出去,你可以无责任中止买房合同。

对于卖家来说,这当然是件很麻烦的事情,如果房市火热、是卖方市场、卖家手里有其他好的 offer,很可能不会接受这样的安排。

Kick-Out Clause

上面的 House Sale Contingency 保护的是换房的买家,这一条款则是保护卖家。

假设 A 现住房子 X,他签了合同从 B 手中买房子 Y,但是设置了 House Sale Contingency,如果1个月之内卖不掉自己的房子 X,则 A 可以不买 B 的房子。

卖家 B 为了保障自己的利益,可以设置一个 Kick-Out Clause,在和 A 签订合同之后继续让人看房,如果有另外的买家 C 出价,则 B 可以给 A 一段时间考虑(比如说72小时)。如果 B 在 72 小时之内移除 House Sale Contingency,则 B 还是把房子卖给 A,否则 B 可以选择中止合同并把房子卖给 C,不构成违约。

HOA/Condo Document Contingency

公寓和联排房屋通常都有 Home Owner Association (HOA) 或类似的管理机构,有些统一规划的 single house community 也有 HOA。签订合同之后,卖家可能需要向买家提供相关的文件(HOA Document/Bylaw)。买家看了这些文件之后可以选择中止合同。

这一点对于公寓交易来说较为常见:就算 Unit 本身很漂亮,但是整栋公寓的财务状况不佳或管理不善,比如说维修预算入不敷出,未来 HOA 费用可能会大涨,那么卖家很可能会打退堂鼓。

Attorney Approval Contingency

买家选择由律师检阅房产相关文件,如上面提到的 HOA/Condo Document/Bylaw,如律师觉得有问题、不同意交易,那么买家可中止合同。

Approval/Compliance/Survey Contingency

某些房子(如 Co-Ops 公寓)的交易可能需要第三方批准(如公寓管委会);如果买家置业有特殊的用途(如用于经商)、或者房屋最近更改了结构、添加了 Driveway、新漆了外墙、做了 Remodeling,买家可能需要确保这些新的用途、结构、变化等符合 HOA/Bylaw 及该区域的 zoning,没有违法或违规,才能继续交易,这些都可以作为 Contingency。

Insurance Contingency

如果房子处于洪水、飓风、地震等自然灾害活跃的区域,买家可能需要确保该房屋买得了保险。如果买不到房屋保险,则买家可以选择中止交易。

是否应该添加 Contingency 条款?

实际看房和谈判中,是否能在合同中添加某个 contingency 条款,除了你的主观意愿外,更取决于客观因素,比如房市大环境、房子本身的条件、卖家手里是否有其他 offer 等。如果大环境是买方市场,这套房子又没有人跟你抢,自然就可以多提一些条件;反之,如果是卖方市场,这套房子又很受欢迎,看房的人很多、好几个人出了 offer,你可能就要尽量少加一些 contingency 条款,才能让自己的 offer 更有竞争力。

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3 条评论

  1. 2. Financing/Mortgage Contingency 最后一个句子“联系对方经纪人后才遮掉”应为““联系对方经纪人后才知道”

    1. @Aron 哈,粗心大意。谢谢指出,已经修正。

  2. 详细!学习到了。

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