美国买房常见的 Contingency 条款

在美国买房，出 offer 或者合同通常都有一些「Contingency」条款。所谓「Contingency」，即履行合同的先决条件。若特定条件无法满足，则双方可以选择中止合同、不构成违约。

这些 contingency 通常都是为了保护买家的利益，在出现意外情况的时候，比如原本以为能贷款、结果最后不管因为什么原因贷不下来、根本买不起了，买家不至于要赔掉几千甚至几万美元定金。当然，有时卖家也会增加 contingency 条款保护自身利益。

我来美国 5 年，在华盛顿 DC 的郊区 NOVA（维吉尼亚州北部）地区买了两套房子；本站同事 Fan Zhao 在 Kansas 买房，还写了篇文章介绍美国买房的流程。下面列举一些常见的「Contingency」条款。

Appraisal Contingency

如果银行或房贷公司给房屋的估价（appraisal）低于成交价格，可能导致贷款额度降低。比如，一套 100 万的房子，原本预计首付 20%（jumbo loan 对首付的要求通常较高）、贷款 80 万，结果银行给房子的估价只有 90 万，那么就只能贷 72 万，比预计的贷款少了 8 万。

出现这种情况，买卖双方可以协商降低成交价格，或者买家可以另外筹措 8 万现金来补齐缺口。如果双方无法达成一致，买家可以选择中止合同，并且不构成违约、可以拿回自己的定金（earnest money）。

Financing/Mortgage Contingency

出 offer 之前通常都要先找房贷公司或银行做 pre-approval。如果房市火热、是卖方市场，很多卖家、尤其是价格很贵的高档住宅，可能根本不愿意接纳没有 pre-approval letter 的人看房，懒得浪费时间。

然而，银行的 pre-approval letter 并不 100% 准确，如果银行最后实际批准的额度低于预期，或者不管因为什么原因拒绝了买家的贷款申请，买家也可以选择中止合同。

Contingency 条款通常要要买卖双方协商同意，也跟房市大环境有关。我的同事 Ray 于 2014 年在华盛顿 DC 的 downtown 买房，当时房市回暖、是卖方市场，有套 45 万的公寓他很喜欢，于是直接出价 47 万、比要价高了 2 万，卖方经纪人说这是一个 Top Offer，非常有希望，没想到第二天房东就卖给了另一个人，联系对方经纪人后才知道，当天有个纽约过来的华人提出现金全款购买，卖方当即接受了。

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Inspection Contingency

买家要求做房屋检查（home inspection），若发现问题，买家可以要求卖家修复、或降价、或以 credit 等其他方式补偿。如果双方无法达成一致，买家可以无责任中止合同。

美国买房大家通常都会做 inspection，但也有少数例外情形，比如有些房子已经很老很破，卖的实际上是那块地，或者卖家因为有急用、价格已经定的十分低，不愿意再花额外的时间、精力、或金钱来修葺，那么可能会在 listing 中明确表示 sold 「as-is」，意思就是原样出售，房东不会修葺任何东西。

最后，如果是抢手的房子，买家为了表达诚意可能会放弃 Inspection Contingency，让自己的 offer 更有竞争力。我曾经在 Bethesda, MD 看过一套 90 万的房子，地点很好，超市、健身房、小学都是步行可至，我一分钱没砍、还设置了自动加价条款，结果卖家选择了一个比我们低的 offer，原因是对方提出不需要做 home inspection，对于卖家来说省心、省事、省时间。

Cost of Repair Contingency

这一条通常附加在 Inspection Contingency 中。如果是二手房，Inspection 多少会发现一些问题，如果维修预估的费用高于某个数字（比如房价的 2%、或高于 $50K），买家可以中止合同。

House Sale Contingency

如果你并不是第一次买房，而是想卖掉现在的房子、然后才有钱买新房，并且二者必须同时进行，那么你可以和卖家协商、在 offer 中增加这个条款，如果在约定日期之前自己的房子没卖出去，你可以无责任中止买房合同。

对于卖家来说，这当然是件很麻烦的事情，如果房市火热、是卖方市场、卖家手里有其他好的 offer，很可能不会接受这样的安排。

Kick-Out Clause

上面的 House Sale Contingency 保护的是换房的买家，这一条款则是保护卖家。

假设 A 现住房子 X，他签了合同从 B 手中买房子 Y，但是设置了 House Sale Contingency，如果 1 个月之内卖不掉自己的房子 X，则 A 可以不买 B 的房子。

卖家 B 为了保障自己的利益，可以设置一个 Kick-Out Clause，在和 A 签订合同之后继续让人看房，如果有另外的买家 C 出价，则 B 可以给 A 一段时间考虑（比如说 72 小时）。如果 B 在 72 小时之内移除 House Sale Contingency，则 B 还是把房子卖给 A，否则 B 可以选择中止合同并把房子卖给 C，不构成违约。

HOA/Condo Document Contingency

公寓和联排房屋通常都有 Home Owner Association (HOA) 或类似的管理机构，有些统一规划的 single house community 也有 HOA。签订合同之后，卖家可能需要向买家提供相关的文件（HOA Document/Bylaw）。买家看了这些文件之后可以选择中止合同。

这一点对于公寓交易来说较为常见：就算 Unit 本身很漂亮，但是整栋公寓的财务状况不佳或管理不善，比如说维修预算入不敷出，未来 HOA 费用可能会大涨，那么卖家很可能会打退堂鼓。

Attorney Approval Contingency

买家选择由律师检阅房产相关文件，如上面提到的 HOA/Condo Document/Bylaw，如律师觉得有问题、不同意交易，那么买家可中止合同。

Approval/Compliance/Survey Contingency

某些房子（如 Co-Ops 公寓）的交易可能需要第三方批准（如公寓管委会）；如果买家置业有特殊的用途（如用于经商）、或者房屋最近更改了结构、添加了 Driveway、新漆了外墙、做了 Remodeling，买家可能需要确保这些新的用途、结构、变化等符合 HOA/Bylaw 及该区域的 zoning，没有违法或违规，才能继续交易，这些都可以作为 Contingency。

Insurance Contingency

如果房子处于洪水、飓风、地震等自然灾害活跃的区域，买家可能需要确保该房屋买得了保险。如果买不到房屋保险，则买家可以选择中止交易。

是否应该添加 Contingency 条款？

实际看房和谈判中，是否能在合同中添加某个 contingency 条款，除了你的主观意愿外，更取决于客观因素，比如房市大环境、房子本身的条件、卖家手里是否有其他 offer 等。如果大环境是买方市场，这套房子又没有人跟你抢，自然就可以多提一些条件；反之，如果是卖方市场，这套房子又很受欢迎，看房的人很多、好几个人出了 offer，你可能就要尽量少加一些 contingency 条款，才能让自己的 offer 更有竞争力。

Derek Yang

生于湖南，求学于北京，先后在广东、北京、DC 工作。一代移民，生活在美东小镇。

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