租买养房

美国买房 Home Inspection 要检查哪些项目?

找到了心仪的屋子,签了购买意向合同,就是时候请 home inspector 了。Home inspection 是写进合同附加条款里的,如果检验因为某些原因未通过,买方可以中止合同,不构成违约。

房产经纪会推荐他合作的 inspector,买家也可以自己找,费用由买方付。检查的内容包括地面/地基、房屋基本结构、屋顶、室内地板、内外墙壁、门窗、地下室、爬行空间/阁楼、冷暖系统、排水管、配电系统等。下面是一份 checklist 供参考,各家公司会采用自己的 checklist,每间房屋结构也不尽相同,但你们可以有一个大概的 idea。强烈建议买家和 inspector 一起走一遭。

地面 Grounds

  • 适当的地面坡度使雨水向外排出。
  • 没有死水(积水)。
  • 化粪池和化粪池排水场无漏水。
  • 院子、庭院、树木和人行道状况良好。
  • 没有树枝或灌木丛碰触房屋或悬在屋顶。
  • 篱笆、棚子、露台木板、挡土墙、独立车库状况良好,没有白蚁损坏或木材腐烂的迹象。
  • 楼梯和露台上的栏杆坚固。
  • 车道、人行道、露台和入口处状况良好且向建筑物外倾斜。
  • 雨水管出水管道导离建筑物。

结构 Structure

  • 屋脊和 fascia board (我不知道中文叫什么)笔直且水平。
  • 房子的侧面看起来笔直,没有弯曲或下垂。
  • 窗户和门框看起来是方形的(尤其是弓形的窗户)。
  • 地基地面以上部分(就是可见的部分)笔直、垂直于地面、没有裂缝。

房屋外观 Exterior Surfaces

  • 地面和木质外墙壁板材料之间有足够的间隙(最小6英寸),木头不直接接触地面。
  • 外墙壁板无开裂、卷曲、松动、腐烂或腐蚀。
  • 砖石饰面连接处无裂纹、无破裂、剥落或剥落。
  • 粉饰灰泥没有大的裂缝。
  • 乙烯基或铝制外墙壁板无凹痕、损坏、弯曲或松动。
  • 建筑物表面无藤蔓。
  • 外墙涂料无剥落或起泡。
  • 外墙表面无污渍。

门窗木饰 Windows, Doors and Wood Trim

  • 木门窗框架和装饰件牢固、无裂纹、腐烂或腐蚀。
  • 框架周围的缝隙有填缝。
  • 窗玻璃、双层窗格和隔热封条无损坏。
  • 窗格栅和粘合剂状况良好。
  • 使用了防风窗或隔热玻璃。
  • 窗户上方安装了滴水条。

屋顶 Roof

  • 瓦片无卷曲、无翘起,沥青瓦上面的砾石无缺失,没有破损、损坏或丢失的瓦片,屋顶铺瓦不超过两层。
  • 木瓦无霉变、腐烂或腐烂、无裂纹/折断/缺失,无卷曲。
  • 平屋顶无明显斑块,无裂缝或裂痕,最小程度的水泡、龟裂和皱纹,没有淤泥沉积(表明排水不当),拐角的遮雨板有密封。
  • 烟囱、通风口穿透屋顶面板的接缝处有遮雨板。
  • 屋面水泥/沥青/填缝料不会过多。
  • 屋檐的通风孔干净,未涂漆。
  • 雨水槽无腐烂或生锈,接头处密封,牢固地固定在建筑结构上,无弯曲或下垂,无缺失的部位。干净,无淤泥沉积。
  • 烟囱笔直,适当地安装遮雨板,砖头无损坏,接头无破裂,砂浆/水泥盖状况良好。

阁楼 Attic

这个阁楼指的是天花板和房顶之间的那个空间,是一些木梁结构,非居住空间。

  • 阁楼屋顶无污渍,尤其烟囱/通风管和屋顶的接缝处(有污渍表示可能漏水)。
  • 没有任何迹象表明建筑物结构产生腐烂或损坏。
  • 安装了足量的隔热层。
  • 通风孔通畅。
  • 排水管、排风口、电器散热口不通向阁楼。
  • 没有开放裸露的电气接头。

内部房间 Interior Rooms

  • 地板、墙壁和天花板看起来笔直且垂直。
  • 地板、墙壁或天花板上无污渍(有则表示可能漏水)。
  • 地板材料状况良好。
  • 墙壁和天花板无明显裂痕。
  • 门窗开合正常,无腐烂,玻璃无破裂,窗户未被油漆封死,门窗有挡雨条,砖墙有透气孔。
  • 油漆、墙壁装饰和镶板状况良好。
  • 木饰件安装得好且状况良好。
  • 灯和开关正常工作。
  • 每个房间中有足够的三插脚电源插座。
  • 电源插座测试正常。
  • 每个居住房间有供暖/制冷。
  • 墙内有足够的隔热层。
  • 壁炉:没有开裂或损坏,烟雾不倒流,风门运作正常,烟道清洁,烟道有内衬。

厨房 Kitchen

  • 排气扇可将烟雾排出室外。
  • 接地故障断路保护安装在离洗碗池6尺范围内。
  • 洗碗机排水正常,无漏水,篮子、门弹簧运作正常。
  • 洗碗池下面的水管无漏水。
  • 洗碗池下面的橱柜底板坚固无污渍或腐蚀。
  • 洗碗池水流顺畅。
  • 厨余粉碎机无过多的锈迹。
  • 内嵌电器运作正常。
  • 橱柜状况良好,门和抽屉开关正常。

浴室 Bathroom

  • 排气扇出口不在阁楼。
  • 水龙头花洒头水压水流正常。
  • 洗脸池、浴缸和淋浴间排水正常。
  • 水槽下的水管和橱柜底板状况良好。
  • 如果水槽是金属的,没有生锈,溢水口不漏水。
  • 马桶运作正常。
  • 马桶稳固不摇晃,底座周围无污渍。
  • 浴缸和淋浴间内外的缝隙填胶状况良好。
  • 浴缸和淋浴间地砖牢固,墙面坚固。
  • 浴缸和淋浴间周围无污渍或曾经漏水的迹象。

地下室 Basement

  • 无潮湿的迹象。
  • 裸露的地基表面无水渍、损坏、剥落或风化。
  • 可见的结构木材无下垂、损坏、腐烂、污渍或腐蚀无昆虫造成的损坏。
  • 岩床和地基间有螺栓连接。
  • 托梁关节处做了隔热层。

爬行空间 Crawl Space

有的屋子在地板和地基之间还有一个空间,是地基支撑结构柱,和安装冷暖设备等,非居住空间,这个空间就叫 crawl space,高度也只能爬着或猫着腰进。

  • 与外界通风良好。
  • 供水管、排污管和排气管有隔热层。
  • 爬行空间和屋内受热区域之间有隔热层,靠近屋内受热区域的部位有防潮层。
  • 无昆虫造成的损坏。
  • 无受潮。

水暖 Plumbing

  • 可见的管道无损坏,无泄漏迹象,材料上无污渍。
  • 排水管向化粪池/污水处理系统的出口略向下倾斜。
  • 热水器没有生锈,通风良好,热水器大小足够所有卧室用水量。
  • 水泵没有 short cycle(频繁 on-off)。
  • 镀锌管不会限制水流。
  • 井水质量测试在可接受范围。
  • 热水温度在华氏118-125度之间。

电路设备 Electrical

  • 可见的接线状况良好,无“Knob-and-Tube”接线法,无裸露的接头,电线被固定和保护好。
  • 电箱容量充足,所有电线均通过电线连接器接到面板。
  • 保险丝或断路器没有过热。
  • 支路电线不使用铝电线。

冷暖系统 Heating/Cooling System

  • 在整个制冷/供暖过程中运行良好。
  • 烟道无开缝,并向烟囱倾斜。
  • 冷却装置周围无生锈。
  • 无燃烧气体的气味。
  • 空气滤网干净。
  • 管道状况良好。
  • 加热管、水管或风管上无石棉。
  • 若使用不同的燃料(如天然气/柴油/丙烷/木材/煤炭)有各自单独的烟道。

其他杂项 Miscellaneous

  • 安装了烟雾和一氧化碳探测器且运作正常。
  • 氡气检验(无地下室的房子可能不验)。
  • 楼梯踏板坚固。
  • 楼梯扶手且状况良好。
  • 车库门开关正常,遇障碍物可停止。

Home Inspection 可能不包括的项目

有些项目可能包括在A公司的检查范围内,但B公司不检查,或者需要另外写进合约,比如:

  • 油漆含铅量(1979年以前的房子)。
  • 草坪洒水器。
  • 下水道。
  • 游泳池设备。
  • 屋内外气味。
  • 网络服务。
  • 被地毯覆盖的地板。
  • 被雪覆盖的屋顶(如果在冬天做 inspection)。
  • 老鼠。
  • 白蚁。
  • 埋在地底的设备/物件。

买方收到检验报告后,一些重大问题如房屋结构、水电、冷暖气这些,卖方必须请专业维修人员修理,一些小问题如墙壁上有钉子洞、电器坏了、灯泡不亮,屋主可以选择修理或付修理费,买卖双方可以协商。凡是屋主答应要修理的东西,要提供修理后的收据。卖方既不同意修理,也不同意出修理费,买方可以取消合同,取回之前支付的 earnest money。

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