美国房贷利率的点数（Points）是什么？

Derek Yang·2022-02-15

今天有读者问：「你好，我最近和我老公正在办理买房手续，想请教一下一个事，因为我们信用不够，所以我找了一个信用高的亲戚一起买房，现在银行说，如果我们自己还款的话，需要给 5000 刀就会有 4.85% 的利率，如果不出这 5000 刀，那就会变成 5.35% 左右的利率，[…] 我就想知道银行真的有这样的规定吗？」

Points「点数」可以视为银行向借款人提前收取的部分利息，一个点通常等于贷款额度的百分之一；而所降低的利率则通常是（点数 x 0.25）。比如说，100 万的房子，首付 20 万、贷款 80 万、 30 年固定利率，银行可能给你三个选择：

4.750% 的利率，没有 points 。
购买 1 个 point，利率降低为 4.500%，减少了 0.250% 。
购买 1.5 个 points，利率降低到 4.375 %，减少了 0.375% 。

这是什么意思呢？

选择（一）很直观，没什么好说的。
选择（二）：利率降低、未来你要支付的利息会少，但是你在 close 的时候要一次性支付（贷款总额 x 点数%）=（800,000 x 1%）= $8,000 美元。
选择（三）：利率更低、未来你要支付的利息更少，但现在你要一次性支付（800,000 x 1.5%）= $12,000 美元。

以前有读者问过我：美国买房 closing cost 大概是多少？这个问题其实很难回答，因为有很多变数，其中一个很大的变数就是：你是否会购买 points？购买几个 points？这会极大地增加或减少你的 closing cost 。

正式贷款之前，mortgage 公司都会给你出预估单（estimate），若有这种「buying down the rate」的额外费用，里面会注明，可能就叫「points」，也可能叫「discount points」、「origination points」、「points fee」等，若不明白这是什么，应该问 mortgage 公司 — estimate 上有任何看不懂的地方都应该问清楚。

上面我假设的三个选择，实际上相当于三种支付利息的方式：（一）是 30 年付清所有利息，（二）和（三）则是把利息的一部分拿出来、一次性付清。当然，正如所有的分期付款一样，一次性付清和分很多年付清的总金额是不一样的；假设一次性付清的利息是 $5,000 美元，若分 30 年付清就不止 $5,000 美元了。

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Points fee 是银行（lender）自己定的，合法、也合理。通常情况下，选择权在你手里，你可以买 points 提前支付部分利息、也可以不买 points 所有利息以后慢慢还、还可以换一家银行贷款。不过，并不是所有的银行、所有的贷款种类（ARM 1/5 、 ARM 1/10 、 15 year fixed 、 30 year fixed）都会提供这两种选项，有时银行要求你必须买 1 个 point 、利率 4.375%，有时银行就是 4.750% 利率、你想买 points 都不给。

回到这位读者的第一个问题：银行说「给 5000 刀就会有 4.85% 的利率，如果不出这 5000 刀，那就会变成 5.35% 左右的利率」，这其实就是花 5,000 美元降低 0.5% 的利率，大约相当于购买 2 个 points 。如果上述假设适用的话，这位读者的贷款总额大约是（$5,000 ÷ 2%）= $25 万，不知我的猜测是否正确？

至于哪种方式更合适你，取决于很多因素，最重要的两个是：（1）你现在手上缺首付／现金／closing cost 吗？（2）你打算还多长时间房贷，是否打算住几年就卖掉？使用这个 mortgage points 计算器可知，上述两种选择方案，大约 8.5 年后会持平；不足 8.5 年就卖掉，则不买 points 划算；超过 8.5 年、住的时间越长，则买 points 越划算。

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