Single House
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结婚后把配偶添加到房产名下的常见问题

今天有读者问:「男朋友婚前买房,Title 和贷款都是他一个人名下。如果婚后让他 Title 上加我名字,这样是否就变成婚后共同财产?还是说我必须证明婚后有出资 contribute 到这个房子里,才能算共同财产?」Deeds.com 有文章讨论过这个问题的一些常见注意事项,摘要编译如下。

简单转让地契 / Quitclaim Deed

要想把房产变为共同所有,最简单的方式是签署「简单转让地契」Quitclaim Deed(加州称为「interspousal grant deed」)。上面必须有关于房产的描述、包括其边界线(这些信息在原来的地契上有),以及受助人为此支付的金额 —— 如果是你的配偶的话,金额不要填「0」,可填写「$1」;另外要清楚写明,你俩人将变成共同拥有着。

这份 Quitclaim Deed 需要两人签名并公证。完成此操作后,它将取代您之前的地契,该房产将正式列入双方名下。您还必须去当地政府的 Clerk Office 登记这份地契。除了极少数情形外,配偶之间的 Quitclaim Deed 通常不会有税务上的影响。但如果您的配偶不是美国公民,则无法使用配偶之间的赠与税豁免

宅基地豁免 / Homestead Exemption

许多州有宅基地豁免条款,可减少你的财产税。配偶的加入,有可能会导致您失去宅基地豁免、支付更多的财产税。若不确定这是否会发生,建议咨询税务律师或会计师。

按揭注意事项 / Mortgage

如果你的房子还有贷款,您应该先通知房贷公司。他们可能会检查你配偶的信用记录;他们有权拒绝您将其他人添加到地契上。如果您的配偶将和你一起还贷款,那么可能还需要做 Refinance「重新贷款」。如果您配偶的信用历史不佳,或现在的利率比你当年贷款时要高很多,做 Refinance 之后您可能需要支付更多的利息。当然,反过来说,如果您配偶的信用记录很好,或者现在的利率比你当年贷款时低很多,那么 Refinance 可能是个很好的选择。

债务问题 / Financial Problems

如果你的配偶有债务问题,把他添加到地契上可能会有法律后果。债权人如果提起诉讼,您的房屋有可能被迫出售用于偿还债务 —— 当然,这是最坏的情形。如果您配偶有糟糕的信用记录或债务问题,还可能影响你未来做 Refinance 。

配偶的许可 / Spousal Permission

如果只是你一个人的房产,您随时可以自行出售或做 Refinance 。一旦所有权变成了夫妻双方,必须获得双方的同意,才能出售、或做 Refinance 。

遗嘱认证 / Easier Probate

你结婚的时候可能不会考虑失去配偶。但别忘了结婚誓言里的「直到死、我们才会分开」—— 在人生中的某个时刻,夫妻两人终将有一个会成为寡妇或鳏夫。把房子加在夫妻双方的名下,通常会让遗嘱认证变得更容易 —— 前提是你们的房屋产权采用了「joint tenancy with right of survivorship」形式,也称「tenancy by the entireties」。我们在这篇美国房屋产权类型的文章里介绍过。

资本利得税 / Capital Gains Tax

作为单身人士,您在出售房屋时可以免除高达 25 万美元的资本利得税。已婚夫妇共同申报,最多可豁免 50 万美元。房产的赠予、产权的变化,可能会影响你的资本利得税如何计算。

  • 比如说,如果你以 10 万购买了房产、多年后以 40 万出售,其中的差价是 30 万,但如果你单身的话只需要为其中的 5 万缴纳资本利得税。
  • 如果你以 15 万购买了房产,多年后结婚、把配偶变为共同所有人,又过了很多年,假如你先身故,配偶将该房产以 100 万出售,资本利得税的计算基础仍然是你当年买房时的价格,所以你的配偶将需要为(100 万售价 – 10 万买价 – 25 万豁免)= 65 万缴纳资本利得税。
  • 假如你结婚的时候,不是以 Quitclaim Deed 添加配偶,而是签署「死后转移地契」(Transfer on Death deed; TOD),那么在上述情形里,资本利得税的计算基础是你身故时(即房产转移给你配偶时)房产的价值,而不是多年前的购买价格,因而你配偶若出售该房产,很可能不需要支付任何资本利得税。
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