我们终于决定买房了，原因很简单，有了小孩子租房真的不方便。另外，租房子钱花出去给别人，买房子钱花出去给自己银行。我生活在 Kansas，美国中部，看地图就知道，鸟不拉屎的地方，房价不高。
通过买房预算和 Pre-Approval 确定房屋总价
市场上有个基本的定律，房价不要超过年收入的四倍。这是一个大概的估计，还要看自己是否有负债、存款，是否有家人资助等。我们给自己定的房价预算为18万。
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Derek Yang 补充：我在 VA 买房的时候，房贷公司告诉我贷款额度上限为税前收入的45%。假如你年收入100K，那么每年还贷总额最多45K，包括本金、利息、房产税、HOA fee 等。My Money Blog 的这篇文章总结了几种常见的观点，较保守者认为房屋总价不超过年收入的2.5倍，较乐观者认为可以到4-5倍。
这是非常粗略的估计，每个人的实际情况可能相差很远。同样的年收入，没有负债和孩子就可以承受更高的房价，如果是刚毕业的年轻夫妇，有两个车贷、Student Loan、还有1-2个孩子要抚养，可负担的房价会低很多。更多关于房贷的基本知识，请参见这篇文章。
如果未来几年打算买房，可以先用在线工具计算一下自己现在的支付和贷款能力；等到了真正开始看房的时候，应该先找银行做 Pre-Approval 来更准确地判断自己的还贷能力。
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买房前很重要的工作是找银行的 Loan Officer 做房贷 Pre-Approval，即「预先批准」的贷款额度。这较为准确地反映了你的承受能力，也向卖家和经纪人表明你诚心要买房（Serious Buyer），而不是随便看看。在房市较热的时候和区域，很多经纪人和卖家可能不会接待没有 Pre-Approval 的买家。
做 Pre-Approval 之前，不要想当然以为自己一定能借到很多钱，结果可能会出乎你意料。对于大部分上班族来说，做 Pre-Approval 一般要提供这些信息和文件，参考 Redfin 介绍：
- 过去2-3年的 W2 或报税表。
- 最近1-3个月的工资单。
- 最近2-3个月银行流水帐。
- 驾照/IC、社安号。
Loan Officer 会查询你的信用分数和记录，结合你的收入和负债情况，决定大致上能贷给你多少钱，并给你写一个 Pre-Approval Letter。这个过程一般免费，可能需要1-3天。Pre-Approval 并不是 Legal Document，这意味着：
- 你可能拿到了 500K 的 Pre-Approved 额度，但真正办理贷款时却只批了 480K。这种情形可能有多种原因，比如说你拿到 Pre-Approval 后经济状况发生了变化（比如贷款买了一辆新车），或者你的信用分数、贷款利息等市场环境在这段时间发生了较大变化等。为了让 Pre-Approval 准确可靠，你应该如实披露自己的资产、负债和收入情况。
- 你可以到 A 银行做 Pre-Approval，最后却申请 B 银行的贷款；也可以同时拿 A、B、C 三家银行的 Pre-Approval，最后选择 D。
使用 Pre-Approval 的额度，加上手头用于做首付（Down Payment）的资金，即你可以负担的最高房价 — 注意还要留一些钱做手续费。
Pre-Approval 对信用分数的影响有限
不同的银行给你额度和利率都可能不同，大多数人买前会找多家银行比较。前面提到了，做 Pre-Approval 的时候银行会查看信用分数和记录，这是 Hard Pull（Hard Enquiry），会略微降低你的信用分数。
不过，如果你只是在不同银行之间「货比三家」做房贷 Pre-Approval，并不是同时申请开通多个信用帐号，现在的信用分数计算模型一般不会重复计算。Credit.com 2015 年的这篇文章介绍，最新的 FICO 会把45天内的多个 Hard Enquiry 合并为1个；一些较老的模型则是14天。另外，FICO 评分时会忽略30天以内的 Hard Enquiry。这意味着：
- 如果没有很快买房的打算，没事不要乱做 Pre-Approval，因为每个 Hard Enquiry 都会降低你的信用分数。
- 如果要做多个 Pre-Approval，最好在14天之内全部做完，这样会在 FICO 模型中合并为1个 Hard Enquiry，对信用分数的影响更小。
- 如果买房的进展顺利，在 Pre-Approval 之后30天之内申请贷款是最理想的状况，因为此时 FICO 会忽略做 Pre-Approval 的 Hard Enquiry。
开始看房并选择房产经纪人
自己看房可以先去 Zillow 和 Redfin。在我们这个小镇，我们预算的价位可以买到几十年的 Single House，或十年内以及新建的 Town House。大致心里有数之后就要找房产经纪人（Realty Agent）啦。
在 Zillow 上面看房，主要有几个关键点要看。地点、售价、照片这些自不必说，还有以下几点：
- Features。看这房子有哪些设施，暖气是烧气的还是电的，车库有几个车位，有哪些电器包括在内，地板是地毯/木头/瓷砖。虽说这些日后都可以改造，但又是一笔花费要考虑进预算中。
- 房子哪一年建的。当然越新越好，超过20年的旧房子会有很多地方要修补。
- 房子已经 list 了几天。据我观察，我这片的房子大多数在一个月左右就交易成功了，超过三个月的房子肯定哪里有问题，又或许是房主不急着卖。
- Price/Tax history。可以看出这房子的涨价趋势。有时候能看到房子在 list 过程中降价，那就表示我们更有砍价空间。
- Mortgages。这是个很有用的小工具，可以估计出每个月的还贷额。据我后来的经验，Zillow 估的数字与真实还贷额只有十位数之差，还算满准确的。记得要勾选 include tax/insurance 那项，因为我们也要还房产税和保费，这些平摊到每个月都要几百块。如果只看本金+利息的数字，就 underestimate 了，等到去银行做贷款时，会发现每个月还的贷款怎么比当初预估要高很多。
Zillow 和 Redfin 网站上都有房产中介信息，黄页广告也有，找朋友介绍也可以。我先生的客人介绍了一个房产中介，我们跟他聊了一下，觉得他还不错，就请他先带我们看一些房源。在这个阶段我们还没跟他签合约，所以有什么不对的可以随时换人。
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Derek Yang 补充：有些经纪人比较 Aggressive，可能刚见第一面就催着你签代理协议。签了这份协议之后 TA 就是你的独家代理人，通常6个月之内不能更换，在此期间就算别人带你看房、或者你自己找到了喜欢的房子，买房时你仍然需要支付佣金给 TA。因此，认识新的房产经纪人之后，应该充分考虑 TA 是否负责、可靠、守时、专业（熟悉当地房产市场以及房屋交易流程）、有耐性、易于沟通、值得信赖等，然后再签订代理协议。
当然，经纪人也要保障自己的利益，尤其在忙碌的都市，没谁会在没有签订协议的情况下没完没了带你看房，因此你在开始看房的同时也要注意观察经纪人，有问题及早沟通。
我在 Virginia 买房时由一个值得信赖的朋友介绍了经纪人，Fenny Hurwitz，她是华裔，能讲流利的中英文，在 NOVA 地区生活了10多年，点击这里查看。
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我们的目标是房子不要太旧（10年内）；维护要比较好；无需重新装修（比如换地板、重铺隔热层、重做天花板等大工程），最好能拎包入住。当然，粉刷墙壁、装窗帘、小修小补我们可以自己来。中介给了我一叠房子资料，让我选几间他再带我去看。
由于我们预算不是很高，在这个价位区间内的房源也不是很多，一天下来我们看了十来栋。房龄十年的房子需要修整的地方很多，然而价格并不比五年房或新房便宜多少，加上重新装修和修葺院子的钱，还不如买新房。于是我把范围缩小，着重看五年以内的房子。
看房过程中我发现，照片真的是「照骗」，很多小细节在照片上没法体现，人一踏进房子就感觉出来了。
我不知道别人看房的标准是怎样，但我是把自己想象成住在这个房子里的人，从早上起床、洗漱、做饭、家务、照顾孩子、出门等一系列活动演练一遍，大致上就能感觉出这房子适不适合我了。比如卧室的光线会不会夕照，浴室有没有窗户让自然光进来，厨房的动线顺不顺，炉灶、洗碗池、冰箱和中间的 Island 有没有阻挡到我的活动等。我最看重的是厨房，必须方正、采光好；遇到光线不好的设计，整个黑暗一片，我心情会十分差。
最后入选我的选秀名单的是：
- 房子A：1,500尺（SQF），十年的房子，很便宜，维护的不错。卧室非常大，所以客厅小，后院小，没有篱笆，厨房设计不太合我习惯，但是装修很温馨，感觉有人生活的气息。
- 房子B：1,400尺，2016年的新房，崭新的装修和电器，头两年 Property Tax 很低。浴室有天窗，可以看星星看月亮、聊国家大事和人生理想。客厅是木地板（但我先生喜欢地毯），天花板挑高，可能会比较浪费能源。后门小，后院没有篱笆，草地也得我们自己铺。
- 房子C：3,000尺，五年的房子，在郊外，房价稍高，超出我们预算了。但 Property Tax 便宜，算下来每月还贷并没有增加很多，但是小区还没建完，乱七八糟，离超市大约十分钟车程，离我孩子的学校20分钟车程。两层建筑，楼上三个房间，楼下是 Basement，还没有完工，可以隔成一个 Family Room 和两间卧室带浴室。后院很大，有篱笆，前屋主还造了间小木屋。
- 房子D：1,800尺，五年的房子，两层建筑，楼下是客厅、厨房和客卫，楼上是卧室。我先生一眼就爱上了，说有楼上楼下的屋子才叫家，被我鄙视之，因为每天跑上跑下的太累了，而且楼下没卧室的房子以后不好卖。
- 房子E：1,600尺，五年的房子。后院不大，但有篱笆，前面 Driveway 特别宽敞，我先生特别喜欢（不理解男人的点）。有个壁炉在屋子正中间，隔开了客厅和厨房，感觉家具不是很好摆，浴室干湿分开设计。
可能有人会问我为什么没考虑学区。这是因为我们村很小，只有一个学区，我列为备选的这几间除了郊外那间，其余的都相隔不远，都进同一所小学（评分为8），因此我没有特别 concern。
看房时你可能会遇到这三种情况：
- 房子里面的家具已经全部搬空，房子整个是家徒四壁，这样看起来有一种空旷感，房子显得比实际要宽敞。好处是我们能很直观的看到结构、房型，墙壁或地板有破损的地方屋主也藏不住。而且空房子表示屋主已经决定要卖房，比较有砍价空间。
- 屋主还住在房子里面。好处是你可以看出屋主是怎样布置家具，这房子的结构适不适合我们的居住习惯。坏处是由于家具很多，显得拥挤，看起来面积小了很多。很多可能以后要维修的地方被家具地毯挡住了，暂时看不出来屋子的 condition。而且我会觉得打扰了人家的生活，不好意思看太久。另一方面也表示屋主一时半会儿搬不走，也许他不急着卖，想慢慢等好 offer。
- 房子大部分有生活气息的家具搬走了，留下一些大件，布置得如同样板房。这些可能是中介租来的家具，摆个样子。这样子最会骗到人，你可能会觉得地点合适，房子又这么漂亮，价格高一点也接受吧。记得要在脑中把这些家具布置都过滤掉，尽量以空房的角度来看，才不至于冲动下 offer。
出意向书（Offer）和谈价格（Counter Offer）
我们最后决定给房子E下 Offer。此时已经和房产经纪人签订了代理协议，有效期为三个月（我们是在告诉中介要下 offer 时才签的独家代理协议，如果我们啥也没看中，中介就等于之前做白工了），他提供了这栋房子的 Seller Disclosure Report，里面说明了房子的状况，如果有任何损坏，屋主必须诚实注明。
屋主要价 $185,900，我们首先试探性的给出了 $177,000，Offer 有效期是24小时，屋主可以接受/拒绝/忽略/还价。我们忐忑地等待了一整天，没有收到回音，以为屋主直接忽略了。结果第二天在24小时的最后一个小时，屋主还价了，他要求 $183,900。
既然他还了价，就表示有商量余地。我们再次 Offer $179,900，屋主还价 $183,000，只肯降 $900，还告诉我们这是 Final Price。我心想这栋房挂了三个多月还没卖出去，并且一再降价，就表示屋主确实想卖，但又想赚一笔。我决定再给最后一次 Offer，如果屋主不接受，我们就 move on 继续看别的房子。我把这条街上一年内交易的房子资料都看了一遍，结合卖价和房子面积，觉得这栋房子的价格应该在$181,550左右。于是我给出 $182,000，然后屋主十分钟内就答应了（Final Price，呵呵……）。
接下来就是签 Sales Contract，现在都是电子化，我们不需要再去中介办公室了，一切 Negotiation 都是电子签名。我们要求屋主付第一年的 Home Warranty（$480），他答应了。我们缴纳了 $500 Earnest Money。5号签了 Contract，Closing Date 定在了30号，也就是说整个过程包括找贷款、Inspection、House Insurance 都要在不到一个月内搞定 — 准确来说是3个礼拜，因为中间还有节假日。
申请贷款和买房屋保险
我们签合同是在礼拜六早上，这正好有一个周末让我研究贷款。最常见的房贷是30年或15年固定利率（请参见《美国房贷的一些基本知识》）：
- 30年利率高，每期还款额低，还贷期长，最后支付的利息总额较高。
- 15年利率低，每期还款额高，还贷期短，最后支付的利息总额较低。
不过，如果收入不高（还款能力有限）又想贷15年，可能贷款总额会下降。30年的话贷款可以超过房价的80%，不过需要再付「贷款保险费」。另外，还可以选择浮动利率，不过有一定风险，因为你不知道几年后市场行情利率是否会上涨。
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Derek Yang 补充：如果是第一次买房，并且收入符合要求，还可以查查当地是否有 “First Time Home Buyer Program” 或 “Housing Assistance Program”。
各地的项目和政策不一样，比如说：
- 美国住房与城市发展部（HUD）官网列出来了 Kansas 州的一些项目。
- Kansas Housing Assistance Program 提供最高可达房价4%的现金援助。
- Arlington, VA 的 Moderate Income Purchase Assistance Program 提供最高达房价25%的无息贷款。
- 另外还有一些针对低收入人群的特别项目，比如说 Arlington, VA 的这个 Affordable Homebuyer Opportunity 以在当地极低的价格提供4套全新的 Townhouse，2017年1月抽签决定。
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我们是小村子，什么 Bank of America, UMB 都没有。我们喜欢和真正的人打交道，不喜欢什么都通过电话完成，像是找 UMB 拿 Pre-Approval 那次，就是每天电话三催四请才拿到手。
于是我们找了一个 Local 小银行，约了 Loan Officer 办理贷款，需要提供的材料其实和 Pre-Approval 一样，前面已经说过了。
对于在美国的华人来说，要特别注意过去2-3个月的银行账单。因为购房所用资金必须有合法来源，工资和存款当然没问题，但如果是过去2-3个月的银行账单上有大笔入账无法说明来源，则不能用于支付房款、银行审批贷款额度时将不会考虑这些资金。
如果你有亲友资助，或者从中国的帐号汇款过来，或者是大额现金存入，应该至少提前3个月存入你在美国的银行帐号，否则即使是合法资金，你也很难提供恰当的 Paperwork 证明。我们这次就疏忽了，因为没想到这么快就看中房子，结果 Loan Officer 看到有一笔现金入账，就要求我们提供资金来源，其实只要早存几个礼拜，就不会显示在这两个月的 Bank Statements 上了。
Loan Officer 负责帮你准备和初申材料，提交贷款申请；真正批准贷款的人是银行的 Underwriter，一般来说你见不到。根据我们的日程安排，贷款结果要到 Closing 前三天才能知晓，所以 Loan Officer 建议我们这个月不要出门旅行，以免要补充材料时找不到人；另外还提醒我们，贷款批复之前，不可以有大件购物，尤其是不能得意忘形去贷款买车、分期付款购买大件家电或笔记本等，因为这会提高你的负债水平、从而降低还款能力和贷款额度，甚至导致贷款申请被拒。老实说我真的有点不安，万一拿不到贷款……
谈了贷款后建议尽快找好房子保险（House Insurance, 与 Home Warranty 是不同的两个概念哦）。建议去找车险的同一家公司，因为房险车险都给同一家公司做，价格可以更优惠（我们在这篇讲车险的文章里也提到过）。最后我们拿到比银行预估还低的房屋保险（一年约$900），同时车险也降低了。保险公司会把资料交给银行，不需要我们插手。
Appraisal、Inspection 和 Contingency
Appraisal 就是房子估价，由银行负责，当然费用最后是算在买家头上。Appraisal 大概需要一个礼拜，做好后银行会把报告书寄过来：
- 如果估价结果比房子的成交价格高，那很好，我们什么都不用做。
- 如果估价比房价低，我们可以和屋主谈判、看能否再降价。如果屋主不肯，那么我们有两个选择：
- 我们可以继续交易。不过，银行能批准的贷款只能是估价的 80%，而不是房子成交价格的80%，意味着我们需要准备更多的首付。
- 我们也可以放弃交易，拿回之前的$500 定金。
Inspection（房屋检查）和贷款同时进行。买家可以自己找 Inspector，也可以拜托中介找。我的中介满靠谱，我们又是新手，于是就拜托他帮忙联系 Inspector。中介都有自己的老相好，只要事情办好，我不介意他们之间互惠互利。当天我正好去了银行谈贷款，没有在场；如果可以重来，我会错开时间，亲自去 Inspection 现场。
- {https://gonglue.us/65456}
买二手房跟买二手车一样，几乎不可能有十全十美，多少都会有点小毛病 — 只要没有大毛病就好。第二天 Inspection 报告出来：
- 比较主要的损坏处是外墙的 Siding 裂了、缺了个角；厨房和厕所的地砖裂了。这两点在屋主的 Disclosure 里面有写明。
- 食物残渣粉碎机整个裂了，完全不能用，这个在 Disclosure 里面没提到，屋主的理由是「我不知道这个状况啊」（晕）。
- 另外有其他的一些小毛病像是墙壁刮蹭了、浴室防水条没做好等。
我们要求屋主更换外墙损坏的 Siding，以及更换新的食物残渣粉碎机。虽然我很想叫屋主更换瓷砖，但是现在很难找到当时同样批次的瓷砖了；整个地板都换掉的话，屋主一定会跳起来的。Inspector 也提到瓷砖的裂缝并不影响屋子结构。至于防水条和油漆墙壁，我们自己来。
于是中介在 Contract 里加了个 Addendum。他措辞要很小心，因为有些屋主会自己 DIY 或者找朋友修复，这样质量就不能保证，必须要求屋主找 Professional 来修。然后我们再次电子签名。
House Inspection 后再做白蚁检查（Termite Inspection），这两个的费用总共是 $400 左右。这个费用不会算在 Closing 里面，我们必须直接付款给 Inspector。如果房子有地下室的话，还应该做氡气检查（Radon Inspection）。
美国买房通常都有一些 “Contingency” 条款，即履行合同的先决条件。若特定条件无法满足，则双方可以选择中止合同、不构成违约。这些条款通常都是用于保护买家，以免在出现意外的时候无法交易、白白赔掉几千甚至几万美元定金，常见的有 Appraisal Contingency、Financing Contingency、Inspection Contingency、HOA Document Contingency 等，参加本站的这篇文章解释。
Closing Disclosure、验房、接通水电
就这样惴惴不安地等待了两个星期，这两个星期我们什么都没做，也无法做什么。期间的好消息是 Appraisal 比房子卖价高。
交房（Closing）前一个礼拜，银行通知我们去签 Closing Disclosure。这是一个标准的表格，里面有我们贷款的各个细节，要仔细阅读，如果发现和当初谈好的数字有出入，马上联系银行。表格底部的 Cash to Close 就是交易当天需要支付的金额，包括了首期和其他 Closing Cost，但是这个数字到了实际交房当天还可能会有轻微的变化。
推荐 Consumer Financial Protection Bureau 的一个网页，它教你如何读懂 Closing Disclosure，解释非常详尽，链接在此。另外，记得及时和中介跟进房屋修整进度，在 Closing 的日期前一定要再去验房（Final Walk Through）。还好我们的该换新的都换了，中介还帮我补了墙壁。
- {https://gonglue.us/32821}
如果打算在 Closing 后马上搬家，那么一定要提前接通水电气网络，打电话就行了，开始的日期就放 Closing 后一天。我们村子电力公司、自来水公司、和天然气都只有一家，所以直接联系他们就行了。
交房（Closing）拿钥匙
交房前一天，银行 Loan Officer 邮件通知我们 Closing Cost 的金额，我们去做了张现金支票（Cashier’s Check）。交房当天，带上支票、驾照（ID），和中介一起在银行做最后手续。签了一大堆文件，一手交钱、一手拿钥匙，从此开始负二贷生活。
中介把钥匙给我们之后说：「恭喜你们，快去看看房子吧！」然后我们兴冲冲地跑过去，发现屋子电力被切断了（因为交易第二天才接通），于是还不能进行打扫，哈哈。
我总结了一下我们买房首期需要准备多少现金。假设房价$200,000，贷款80%，首期准备$40,000，Appraisal, Escrow Fee, Pro-Rated Property Tax, 银行各种 Report 费用，最后要再多准备$10,000现金。我们最后交付的支票其实就包括了房子的首期和以上各种费用，都开在一张支票上。在美国买房子，中介费是卖方全付，买方不用付。
感谢大家看我啰嗦这么久，下面放几张房子照片哦。第一张其实不是我家，是我的邻居，但是外观和我家都差不多，虽然是独立的房屋，但同一小区的外观比较制式化。有一个小特色的地方，你们看到了吗？我和这位邻居一样，门口的邮箱是石头砌的呢。
以下图片都是取自前屋主卖房时的样品图。实际交屋时，是没有家具的空屋。大型电器有包括在内，如冰箱、炉灶、烤箱、微波炉带油烟机、洗碗机、食物残渣粉碎机和空调/热水锅炉，没有洗衣机干衣机。这是客厅，窗户很大，非常亮敞。
这是用餐区域，四到六人刚好。前屋主有养狗，我打扫时吸到好多狗毛。
这是厨房，橱柜保养的很好，收纳空间足够的。
主卧，有三个窗户，隐秘性稍差了一点。
其中一间次卧，前屋主一定有个可爱的女儿，我也打算把这间做为小孩的卧室。
这个是主卧的浴室，一人一个洗脸池，不用打架了。左边的门进去是马桶和淋浴间，和浴缸是分开的。
这是小院子，篱笆已经围好了，夏天来个烧烤大会挺不错的。
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