租买养房

美国贷款买房的房屋保险

在美国贷款买房,房贷公司或银行通常要求贷款人购买房屋保险(home insurance)。原因很简单,在房贷还清之前,他们才是房屋的真正拥有人;如果发生意外、财产受到损失,他们的利益需要保险公司来保障。

我买房的时候比较了四家保险公司。我的经纪人 Fenny 建议,除了保险费(premium)外,最主要看保险的覆盖范围(coverage)和免赔额度(deductible),如果不懂尽管问:

“Ask, ask, ask is my safe strategy when I shop for insurance.”

贷款买房的流程和注意事项参见这里

GEICO (Liberty Mutual) 的房屋保险

我联系的第一家保险公司是 GEICO,原因是我当时用他们家的汽车保险,而同时购买多种保险会有折扣。如何购买汽车保险,参见这篇文章

GEICO 旗下的房屋保险公司是 Liberty Mutual,他们给我的报价是全年 1,203 美元。我之前没有买过房屋保险,并不清楚行情,但房贷公司的贷款专员(Loan Offier) Cristian 在给我做 closing fee 的时候,预估的保险费全年不到 400 美元,差得也太多了!

Liberty Mutual 的报价中,最大的一项是 “Additional Coverage” 里面的 “Increased Additions and Alterations”,817 美元。下面是我和他们(LM)的通话:

  • 我:这个 817 美元是什么?
  • LM: Blah blah blah blah.
  • 我:没听懂。
  • LM: Blah blah blah blah.
  • 我:还是没听懂。这项能删除么?我现在最重要的是 dwelling doverage,因为我们很快要 close。请给我 minimum coverage,其他项目我以后再考虑。
  • LM: 这个已经是 minimum coverage 了。
  • 我:就是说这个 817 美元是不能删减的,对吗?
  • LM: 是的。

用 Cristian 的原话来说,这个报价 “is crazy for a condo insurance”;他的同事 Caitlin 是 Mortgage Loan Processor,在审核的时候也这么说:“I would agree – this is incredibly high for a condo policy.”

Condo 和 Single House、Townhouse 保险的区别

我们小区是3层楼的 garden style condo,也叫 low rise,一般指2-4层的楼房,5-10层是 mid rise;10层以上则称为 high rise。我不喜欢住高楼。我们这里讨论的是 condo insurance。一般来说,保险的「责任」和业主的「所有权」是一致的。

  • Condo 和 apartment 业主所有权仅包括墙壁以内(within the unit),因此需要负责的部分也仅限墙壁以内,保险也只管这部分。墙壁以外楼顶、过道、电梯、墙壁中间的下水管道、房屋整体结构、小区道路、绿化、公共设施等,都属于 common elements,是公寓管委会(一般叫 HOA - Home Owner Association)的责任,通常会有 HOA insurance(或者叫 master insurance),建议阅读我家浴室渗水到楼下、造成损害和赔偿的案例,可加深对此的理解。
  • Single house 的业主一般来说拥有整栋房子、地基和地块,因此需要对这一切负责。
  • Townhouse 的所有权和责任介于二者之间,通常更接近 single house。

举例来说,假设发生火灾、龙卷风,房子倒塌了,如果是 condo,整体重建的费用由 HOA insurance 负责,condo insurance 只负责 unit 里面的财产,包括洗手台、厨房、及其它个人财产。而如果是 single house,则 home insurance 需要负责这一切的费用,如果没有买 insurance 的话就药自掏腰包了。

因此,condo insurance 通常要比 single house 的 insurance 便宜很多。以最昂贵的 dwelling coverage 为例,房贷公司通常要求的最低保额是房价的 20% -- 因为上面说过了,如果发生意外的话整体重建的费用由 master insurance 负责;而 single house 的保额则要 100% 才能覆盖全部费用。

每年 1,000+ 美元的保险费用,对于 single house 来说不稀奇,对于已经有 master insurance 的 condo 来说就太贵了,所以房贷公司的人才会说 Liberty Mutual 的报价 “crazy”、“incredibly high”。

Progressive 和 State Farm 的报价

因为 Liberty Mutual 的报价比房贷公司预估的价格高出太多,所以我搜了一下其他的保险公司,在 Progressive 和 State Farm 做了 online quote:

  • Progressive 报价 $475 美元
  • State Farm 报价 $320 美元

这两个报价可能不是 100% 准确,因为 online quote 系统要求提供的信息千奇百怪,有些我根本不知道,只好凭猜测填写。这些信息包括房屋尺寸、楼层、建筑年代、风格、前后墙面的材料、屋顶的风格和材质、屋内的报警系统、地毯和地板的面积;甚至 100 英尺内是否有消防栓、1 英里之内是否有消防站,等。

不管怎么样,这两个报价可以用来参考一下大致的行情。

房贷公司也有保险业务

我把这些信息给房贷公司之后,Caitlin 说他们也有 home insurance agent, 如果我有兴趣的话可以让他们做一个报价。我搜了一下,原来他们集团旗下还有一家保险公司。

在用这家房贷公司之前,我曾经和 PNC 和 HSBC 两家银行谈过房贷需求,可能因为是旺季的缘故,对方的回复都很慢,经常是一封邮件过去,几天以后才回复。

而这家房贷公司的速度很快,上午邮件过去中午就打电话过来了。他们介绍的 home insurance agent 名叫 Melody,从头衔来看是副总裁,反应也很快 -- 他们公司的规模比较小,估计 VP 的含金量没那么高;也可能就是因为公司较小,所以服务更好。

另外一个很大的好处是,因为保险和房贷是同一个集团的关联公司,home insurance agent 直接找房贷公司要了所有的信息,我什么都不用管、也不用回答很多问题,省却不少麻烦。

房屋保险的 Coverage 条款解释

Melody 最初给的报价是一年 609 美元。后来我降低了两项的保额,报价随之降低到 317 美元。下面是 home insurance 一些常见条款和我的选择、因此产生的保费。

1、Dwelling Coverage

Dwelling 保的是房屋结构,对于 condo insurance 来说这不包括外墙及公共区域,那些是 Master Policy 的责任。对于房贷公司来说,最重要的就是这一项:如果发生意外、整栋房子毁了,这一项会赔偿房贷公司的损失;通常来说,房贷公司都要求业主必须购买一定额度的 Dwelling Coverage。我实际投保 88,500 美元,保费每年 159 美元。

2、Personal Property

保的是屋子里所有的个人财产,如家具、家电、手机、笔记本、相机、衣物等。Melody 最开始按照 125,000 美元投保,保费是每年 415 美元。很多美国人注重居家品质,家里的东西很值钱,比如说贵重的实木家具、甚至是祖传的古董家具,不管是租房还是买房,走到哪带到哪。至于我自己,以前租房的时候就没打算长住,一件值钱的家具都没有,把我卖了都不一定有 125,000 美元,于是把保额降低到 3 万美元,保费减为每年 119 美元。

3、Loss of Use

如果房子出现问题、维修期间不能住在房子里,在外面吃住的开销由保险报销,最开始 Melody 保的是 6 万美元,我降到了 12,000,这是整个保险自带的最低额度,无需另外缴费。

4、Personal Liability

如果有人在我的房子里受伤,比如说朋友、小孩来我家玩,或者工人作业,从楼梯上摔下来,打官司判决我有责任,保险公司会管;比如说孩子在家里玩球,不小心扔到了对面邻居家里,砸坏了他们家贵重的古董瓷器,也是由这一项来管。我买的额度是 30 万美元,保费每年只有 10 美元,可见这种情况非常罕见。

5、Medical Payment

客人在我家里受伤,比如说不小心滑倒,不管我是否有责任,都可以要求保险公司据这一条款赔偿。Melody 选的是 1,000 美元,我没意见,保费为 0.

6、Deductible (All Peril) -- 1,000

含义是以上各项,除非另外列明,自付额度全部是 1,000 美元;超出部分保险公司才会介入。All Peril 也称 "Open Perils";与之对应的是 "Named Perils",区别如下:

  • Named Perils policies list exactly what is covered by the policy
  • Open Perils (or All Perils) policies will list what is excluded from coverage.

7、Water Backup and Sump Overflow

指由下水道回水或者水溢出来造成的损失,保额为 1 万美元,全年保费 42 美元。需要注意的是,下水道管道破裂,并不属于 "Water Backup" 或者 "Sump Overflow",不在此项保险之内。

8、Identity Fraud Expense Coverage

身份诈骗的保险,老实说我不知道为什么房屋保险里会有这个条款(Liberty Mutual 的报价里也有),额度是 15,000 美元,无需另外缴费,所以我也懒得问。我记得信用卡一般也自带一定额度的 Identity Fraud Insurance.

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10 条评论

  1. 你提供的信息很好很详细,我刚买了一个condo。正准备买房屋保险,你能把你的公司告诉我吗?有联系电话吗?谢谢

  2. 你好,Derek! 看了你的房屋保险的介绍,再对照我自己的保险条款,真是觉得自己花了冤枉钱。最近家里卫生间漏水继而影响了楼下的厨房和客厅,虽然保险公司能赔付,但明确表示有些是不cover的。在这里,我有两个问题想咨询一下。1.关于deductible. 我看了下我的条款是all losses2%,那是否意味着超出部分由保险公司来出?2.我的房子是属于townhouses ,那这个dwelling coverage 投保价值是按大致的现行房价来定吗?我发现我的投保价值超出了现行的房价. 保险条款一直没仔细看过,出事了才拿出来看. 谢谢!

    1. @Ronnie (1)我不知道你的保险条款详情,比如是否有上限、上限是多少、是否有排除条款等。对你的保险条款不理解的话应该问保险公司,如果某个客服解释不清楚,你就换个客服解释。(2)如果有房贷,银行可能会规定最低保额,比如我买这套公寓的时候银行要求保险 cover 房价的20%,但我文中解释了,这是 condo,所以保额较低,因为 structure 部分都是由 HOA 的 master insurance 负责。小区的 HOA/bylaw 也可能会有要求。如果都没有要求,你想买多少就买多少,不买都行,这是你自己的选择。我个人建议还是要买保险,防止万一。

      1. @Derek Yang 明白了 谢谢

  3. 可以把这个经纪人介绍给我?

    1. @小象grace 买房中介?Fenny?

      1. @Derek Yang 买车保险的那个,谢谢你

  4. 你好 Derek, 我经常在网上购物,请问如何使用Rebate进行返利呢?谢谢您。 Claire

  5. 太有帮助了!

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