美国贷款买房的房屋保险

在美国贷款买房，房贷公司或银行通常要求贷款人购买房屋保险（home insurance）。原因很简单，在房贷还清之前，他们才是房屋的真正拥有人；如果发生意外、财产受到损失，他们的利益需要保险公司来保障。

我买房的时候比较了四家保险公司。我的经纪人建议，除了保险费（premium）外，最主要看保险的覆盖范围（coverage）和免赔额度（deductible），如果不懂尽管问：

「Ask, ask, ask is my safe strategy when I shop for insurance.」

贷款买房的流程和注意事项参见这里。

GEICO (Liberty Mutual) 的房屋保险

我联系的第一家保险公司是 GEICO，原因是我当时用他们家的汽车保险，而同时购买多种保险会有折扣。如何购买汽车保险，参见这篇文章。

GEICO 旗下的房屋保险公司是 Liberty Mutual，他们给我的报价是全年 1,203 美元。我之前没有买过房屋保险，并不清楚行情，但房贷公司的贷款专员（Loan Offier）Cristian 在给我做 closing fee 的时候，预估的保险费全年不到 400 美元，差得也太多了！

Liberty Mutual 的报价中，最大的一项是 「Additional Coverage」 里面的 「Increased Additions and Alterations」，817 美元。下面是我和他们（LM）的通话：

• 我：这个 817 美元是什么？
• LM: Blah blah blah blah.
• 我：没听懂。
• LM: Blah blah blah blah.
• 我：还是没听懂。这项能删除么？我现在最重要的是 dwelling doverage，因为我们很快要 close。请给我 minimum coverage，其他项目我以后再考虑。
• LM: 这个已经是 minimum coverage 了。
• 我：就是说这个 817 美元是不能删减的，对吗？
• LM: 是的。

用 Cristian 的原话来说，这个报价 「is crazy for a condo insurance」；他的同事 Caitlin 是 Mortgage Loan Processor，在审核的时候也这么说：「I would agree – this is incredibly high for a condo policy.」

Condo 和 Single House、Townhouse 保险的区别

我们小区是 3 层楼的 garden style condo，也叫 low rise，一般指 2-4 层的楼房，5-10 层是 mid rise；10 层以上则称为 high rise。我不喜欢住高楼。我们这里讨论的是 condo insurance。一般来说，保险的「责任」和业主的「所有权」是一致的。

• Condo 和 apartment 业主所有权仅包括墙壁以内（within the unit），因此需要负责的部分也仅限墙壁以内，保险也只管这部分。墙壁以外楼顶、过道、电梯、墙壁中间的下水管道、房屋整体结构、小区道路、绿化、公共设施等，都属于 common elements，是公寓管委会（一般叫 HOA – Home Owner Association）的责任，通常会有 HOA insurance（或者叫 master insurance），建议阅读我家浴室渗水到楼下、造成损害和赔偿的案例，可加深对此的理解。
• Single house 的业主一般来说拥有整栋房子、地基和地块，因此需要对这一切负责。
• Townhouse 的所有权和责任介于二者之间，通常更接近 single house。

举例来说，假设发生火灾、龙卷风，房子倒塌了，如果是 condo，整体重建的费用由 HOA insurance 负责，condo insurance 只负责 unit 里面的财产，包括洗手台、厨房、及其它个人财产。而如果是 single house，则 home insurance 需要负责这一切的费用，如果没有买 insurance 的话就药自掏腰包了。

因此，condo insurance 通常要比 single house 的 insurance 便宜很多。以最昂贵的 dwelling coverage 为例，房贷公司通常要求的最低保额是房价的 20% — 因为上面说过了，如果发生意外的话整体重建的费用由 master insurance 负责；而 single house 的保额则要 100% 才能覆盖全部费用。

每年 1,000+ 美元的保险费用，对于 single house 来说不稀奇，对于已经有 master insurance 的 condo 来说就太贵了，所以房贷公司的人才会说 Liberty Mutual 的报价 「crazy」、「incredibly high」。

Progressive 和 State Farm 的报价

因为 Liberty Mutual 的报价比房贷公司预估的价格高出太多，所以我搜了一下其他的保险公司，在 Progressive 和 State Farm 做了 online quote：

• Progressive 报价 $475 美元
• State Farm 报价 $320 美元

这两个报价可能不是 100% 准确，因为 online quote 系统要求提供的信息千奇百怪，有些我根本不知道，只好凭猜测填写。这些信息包括房屋尺寸、楼层、建筑年代、风格、前后墙面的材料、屋顶的风格和材质、屋内的报警系统、地毯和地板的面积；甚至 100 英尺内是否有消防栓、1 英里之内是否有消防站，等。

不管怎么样，这两个报价可以用来参考一下大致的行情。

房贷公司也有保险业务

我把这些信息给房贷公司之后，Caitlin 说他们也有 home insurance agent， 如果我有兴趣的话可以让他们做一个报价。我搜了一下，原来他们集团旗下还有一家保险公司。

在用这家房贷公司之前，我曾经和 PNC 和 HSBC 两家银行谈过房贷需求，可能因为是旺季的缘故，对方的回复都很慢，经常是一封邮件过去，几天以后才回复。

而这家房贷公司的速度很快，上午邮件过去中午就打电话过来了。他们介绍的 home insurance agent 名叫 Melody，从头衔来看是副总裁，反应也很快 — 他们公司的规模比较小，估计 VP 的含金量没那么高；也可能就是因为公司较小，所以服务更好。

另外一个很大的好处是，因为保险和房贷是同一个集团的关联公司，home insurance agent 直接找房贷公司要了所有的信息，我什么都不用管、也不用回答很多问题，省却不少麻烦。

房屋保险的 Coverage 条款解释

Melody 最初给的报价是一年 609 美元。后来我降低了两项的保额，报价随之降低到 317 美元。下面是 home insurance 一些常见条款和我的选择、因此产生的保费。

1、Dwelling Coverage

Dwelling 保的是房屋结构，对于 condo insurance 来说这不包括外墙及公共区域，那些是 Master Policy 的责任。对于房贷公司来说，最重要的就是这一项：如果发生意外、整栋房子毁了，这一项会赔偿房贷公司的损失；通常来说，房贷公司都要求业主必须购买一定额度的 Dwelling Coverage。我实际投保 88,500 美元，保费每年 159 美元。

2、Personal Property

保的是屋子里所有的个人财产，如家具、家电、手机、笔记本、相机、衣物等。Melody 最开始按照 125,000 美元投保，保费是每年 415 美元。很多美国人注重居家品质，家里的东西很值钱，比如说贵重的实木家具、甚至是祖传的古董家具，不管是租房还是买房，走到哪带到哪。至于我自己，以前租房的时候就没打算长住，一件值钱的家具都没有，把我卖了都不一定有 125,000 美元，于是把保额降低到 3 万美元，保费减为每年 119 美元。

3、Loss of Use

如果房子出现问题、维修期间不能住在房子里，在外面吃住的开销由保险报销，最开始 Melody 保的是 6 万美元，我降到了 12,000，这是整个保险自带的最低额度，无需另外缴费。

4、Personal Liability

如果有人在我的房子里受伤，比如说朋友、小孩来我家玩，或者工人作业，从楼梯上摔下来，打官司判决我有责任，保险公司会管；比如说孩子在家里玩球，不小心扔到了对面邻居家里，砸坏了他们家贵重的古董瓷器，也是由这一项来管。我买的额度是 30 万美元，保费每年只有 10 美元，可见这种情况非常罕见。

5、Medical Payment

客人在我家里受伤，比如说不小心滑倒，不管我是否有责任，都可以要求保险公司据这一条款赔偿。Melody 选的是 1,000 美元，我没意见，保费为 0.

6、Deductible (All Peril) — 1,000

含义是以上各项，除非另外列明，自付额度全部是 1,000 美元；超出部分保险公司才会介入。All Peril 也称 “Open Perils”；与之对应的是 “Named Perils”，区别如下：

• Named Perils policies list exactly what is covered by the policy
• Open Perils (or All Perils) policies will list what is excluded from coverage.

7、Water Backup and Sump Overflow

指由下水道回水或者水溢出来造成的损失，保额为 1 万美元，全年保费 42 美元。需要注意的是，下水道管道破裂，并不属于 “Water Backup” 或者 “Sump Overflow”，不在此项保险之内。

8、Identity Fraud Expense Coverage

身份诈骗的保险，老实说我不知道为什么房屋保险里会有这个条款（Liberty Mutual 的报价里也有），额度是 15,000 美元，无需另外缴费，所以我也懒得问。我记得信用卡一般也自带一定额度的 Identity Fraud Insurance.

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