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美国房地产税的计算方法

房产税是由地方政府对辖区内的房产所征收的税,以支付政府的各项开支和服务,比如政府的办公费用、教育、公园、公共设施等。将政府需要征收的税额,除以该地区的房产总值,计算出该地区的税率,即毫税率(mill rate)。用税率乘以单个房产的评估价值,就得出了应缴的房产税。房产价值越高,意味着税额也就越高。

房产税 = 评估价值 x 税率

房产税是地方政府重要的财政收入来源。各地的委员会、议会,开会决定适宜的税率,并通过预算听证会,确定为满足社区需求所必须分配的资金额。这些资金将用于资助教育、交通、紧急服务、公园、娱乐和图书馆等本地社区所需的服务。

房产税的计算基于房产的价值,包括土地和其上的建筑物。税务评估员会定期对房产进行价值评估(评估的频率各地不同,很多地方是每年评估一次,但有些地方可能每 5 年才会评估一次),并根据税务机关的标准乘以对应的税率,向房主收取相应的税款。

确定房产的税率,需要考虑房产所处的城市和学区,并将每个区域的税率合计起来,这个综合税率称为毫税率(mill levy, 也称 millage tax)。各个机构分别计算其所需的毫税率,然后将这些毫税率合计,以确定总毫税率。你的税单上有可能会分别列出不同机构征收的税率。

假设一个地区的房产总价值为 100 亿美元,而政府预算需要 1 亿美元的税收来运营,那么所需要的毫税率就是 1 亿美元税收除以 100 亿美元房产总价值,即 1% 税率。假如还有其他机构,比如地方政府有两级,郡政府和市政府、或者郡政府和镇政府,或者学区预算单列,那么就需要增加税率。

  • 全美房产税率平均最高的是新泽西,平均税率高达 2.49%(州内各个地方的税率可能仍有很大差别);另外较高的还有伊利诺伊、新罕布什尔、康州等。
  • 而税率最低的是夏威夷,平均房产税率仅为 0.28%,约为新泽西的十分之一;另外较低的还有阿拉巴马、科罗拉多、路易斯安那、华盛顿特区等。

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有些州税率高、但房子便宜,如内布拉斯加;有些税率低、但房价高,如 DC;有些房价低、税率也低,如阿拉巴马;最苦是新泽西,平均税率全美最高、房价也高。

不同类型的房产会有不同的税收评估标准,包括土地、以及其上的建筑。未开发的土地,评估价值会比有建筑物的价值低很多,因此房产税也相对较低。如果土地可接入公共服务设施,如下水道、自来水和天然气,其评估价值会比没有这些设施的土地更高。如果评估员认为该土地具有开发潜力,土地的评估价值及其房产税都可能相应提高。

假如一处房产的评估价值为 100 万美元,而这个地方的房产税率为 1.5%,那么每年的房产税就是 1.5 万美元。下面这张房产税账单,是加州政府 2012 年的示例,包括:

  • 土地评估价 11.5 万美元、上面的建筑评估价 24.2 万美元,合计 35.7 万美元;有 7,000 美元的免税额;最后用于计算房产税的评估价值是 35 万美元。
  • 税率方面,则包括 1% 的 general tax levy,以及城市、水务、学区等各个机构的杂费,总的税率大约是 1.21%,总税额则是 $4,263.82,每年分两次缴纳,每次是 $2,131.91。

按照现在的行情,如果你是在湾区这种房价超高的地段,评估价值很容易就会高达上百万、甚至数百万;而房产税总额也很容易就过万。

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中位房价最高的地区集中在美国西岸、东北及东南岸11个州,其中65%在加州,湾区独占37个区,继续保持其美国最昂贵大都市区的地位,洛杉矶20个区;最为集中的地区则在纽约市,有8个区。

你缴纳的房产税,可能在申报联邦税的时候获得减免。根据 2018 年通过的《税收减免和就业法案》(TCJA),已婚联合申报可减免的上限是 1 万美元、单独或分开申报则是 5000 美元。也就是说,如果你今年缴纳了 1.3 万美元的房产税,年底夫妻申报联邦收入所得税的时候,可以从收入中减去最多 1 万美元。TCJA 法案将于 2025 年到期,届时可减免上限很可能会有变动。

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评估房产价值的三种方法

房产税是通过将毫税率乘以房产的评估价值来计算,而评估价值则是根据当前的房地产市场条件,估算你房屋的合理市场价值。为了得到准确的评估结果,评估员会考察类似房产的售价、替换房产的成本、房产拥有者的维护成本、完成的任何改造,以及购买或建造与你房产类似的房产所需的利息等。

通常来说,评估员可以选择以下三种方法之一(或综合使用),来进行估算:

  1. 销售评估法(sales evaluation):根据该地区类似房产的销售情况来评估房产价值,考虑因素包括位置、房产状况、以及整体市场条件。然后评估员会对数字进行调整,反映出房产的特定变更,如新增建筑和翻新等。
  2. 成本法(cost method):评估员基于替换房产所需的成本来确定房产价值。对于较老的房产,评估员会计算已经发生的折旧、以及如果房产空置时的价值。对于较新的房产,评估员会扣除任何实际折旧,并考虑建筑材料和劳动力的成本,将这些因素纳入房产的最终价值中。
  3. 收入法(income method):此方法基于如果将房产出租,可以获得的潜在收入。评估员在使用收入法时,会考虑维护房产、管理房产、保险和税费的成本,以及合理预期的房产收益。

在确定了房产的市场价值之后,乘以毫税率,以确定应缴的房产税,然后向房主发送税单,上面有房产的评估价值(有些地方可能会分开发送税单和评估价值)。大多数房产税评估工作要么每年进行一次,要么根据房产所在的社区,每五年进行一次。

房产税通常是公开记录,业主通常可以访问评估员的网站,并输入房产地址,来查看他们需要支付的税款(有些地方可能需要支付一小笔费用才能获得这些资料)。另一种选择是前往地方法院的评估员办公室,在那里查询信息,并支付一笔小的费用来打印副本。

房产税的减免和优惠

很多地方政府都针对特定人群的房地产税减免或优惠措施。以首都华盛顿郊区的费尔法克斯郡为例,如果你是老人、残疾人、退伍军人、阵亡士兵遗孀等特定人群,你可能获得很大的折扣、甚至可以完全免掉。简要来说,以 2023/2024 年为例:

  1. 老年人和残疾人:如果你是 65 岁以上、或永久性完全残疾,年收入在 6 万以下,房产税全免;年收入 6-7 万之间,房产税免 75%;7-8 万之间,免 50%;8-9 万之间,免 25%。
  2. 残疾退伍军人或其遗属:因服役而永久残疾的退伍军人、或他们的遗孀,主要住所的房产税全免。
  3. 阵亡将士遗孀:主要住所免房地产税,包括最多一英亩的土地。但如果你再婚,将无法享受此项税收豁免。
  4. 执勤中阵亡的急救人员的遗孀:同上。
  5. 州法律指定的某些特定房产:用于宗教、慈善、爱国、历史、文化、公园、游乐场目的的房产,可豁免房地产税。
  6. 新能源:安装太阳能设备的房屋,可以获得一些房产税的优惠。

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对房屋评估有异议怎么办?

如果你买房之后价值大涨,通常来说你会感到很高兴 —— 缴税的时候除外。房屋价值的评估,会直接影响你房产税的多少。如果你去年买房的时候是 80 万,今年收到的房产税账单却将价值评估列为 100 万,这意味着你需要缴纳的也会增加(100 – 80)÷ 80 = 25%。这可不是啥好事。

如果你对房屋估值有异议,可联系评估员或地方政府提出申诉:

  • 您有可能需要支付少量申请费。
  • 有些人可能还会请律师协助,但如果您预计能降低的税金不多的话,可能并不划算。
  • 为了搞清楚自己的房子是否被高估价值、申诉是否有较大把握降低税额,您需要研究近期内周边的房屋买卖行情,包括对比 Redfin 、 Zillow  等房屋买卖网站的交易记录。
  • 有些房地产经纪人可能会提供免费的市场分析。
  • 如果您能雇佣第三方的专业评估师,给自己的房屋做一个市场价值评估,您更有可能让申诉获胜。

如何降低您的房产税?
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如果你收到了房产税单,对上面的数额有异议、觉得太高了,怎么办呢?

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生于湖南,求学于北京,先后在广东、北京、DC 工作。一代移民,生活在美东小镇。

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