美国房地产税的计算方法

发布/更新：2024-01-26
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房产税是由地方政府对辖区内的房产所征收的税，以支付政府的各项开支和服务，比如政府的办公费用、教育、公园、公共设施等。将政府需要征收的税额，除以该地区的房产总值，计算出该地区的税率，即毫税率（mill rate）。用税率乘以单个房产的评估价值，就得出了应缴的房产税。房产价值越高，意味着税额也就越高。

房产税 = 评估价值 x 税率

房产税是地方政府重要的财政收入来源。各地的委员会、议会，开会决定适宜的税率，并通过预算听证会，确定为满足社区需求所必须分配的资金额。这些资金将用于资助教育、交通、紧急服务、公园、娱乐和图书馆等本地社区所需的服务。

房产税的计算基于房产的价值，包括土地和其上的建筑物。税务评估员会定期对房产进行价值评估（评估的频率各地不同，很多地方是每年评估一次，但有些地方可能每 5 年才会评估一次），并根据税务机关的标准乘以对应的税率，向房主收取相应的税款。

确定房产的税率，需要考虑房产所处的城市和学区，并将每个区域的税率合计起来，这个综合税率称为毫税率（mill levy, 也称 millage tax）。各个机构分别计算其所需的毫税率，然后将这些毫税率合计，以确定总毫税率。你的税单上有可能会分别列出不同机构征收的税率。

假设一个地区的房产总价值为 100 亿美元，而政府预算需要 1 亿美元的税收来运营，那么所需要的毫税率就是 1 亿美元税收除以 100 亿美元房产总价值，即 1% 税率。假如还有其他机构，比如地方政府有两级，郡政府和市政府、或者郡政府和镇政府，或者学区预算单列，那么就需要增加税率。

全美房产税率平均最高的是新泽西，平均税率高达 2.49%（州内各个地方的税率可能仍有很大差别）；另外较高的还有伊利诺伊、新罕布什尔、康州等。
而税率最低的是夏威夷，平均房产税率仅为 0.28%，约为新泽西的十分之一；另外较低的还有阿拉巴马、科罗拉多、路易斯安那、华盛顿特区等。

2024 美国各州房产税和房价排行

有些州税率高、但房子便宜，如内布拉斯加；有些税率低、但房价高，如 DC；有些房价低、税率也低，如阿拉巴马；最苦是新泽西，平均税率全美最高、房价也高。

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不同类型的房产会有不同的税收评估标准，包括土地、以及其上的建筑。未开发的土地，评估价值会比有建筑物的价值低很多，因此房产税也相对较低。如果土地可接入公共服务设施，如下水道、自来水和天然气，其评估价值会比没有这些设施的土地更高。如果评估员认为该土地具有开发潜力，土地的评估价值及其房产税都可能相应提高。

假如一处房产的评估价值为 100 万美元，而这个地方的房产税率为 1.5%，那么每年的房产税就是 1.5 万美元。下面这张房产税账单，是加州政府 2012 年的示例，包括：

土地评估价 11.5 万美元、上面的建筑评估价 24.2 万美元，合计 35.7 万美元；有 7,000 美元的免税额；最后用于计算房产税的评估价值是 35 万美元。
税率方面，则包括 1% 的 general tax levy，以及城市、水务、学区等各个机构的杂费，总的税率大约是 1.21%，总税额则是 $4,263.82，每年分两次缴纳，每次是 $2,131.91 。

按照现在的行情，如果你是在湾区这种房价超高的地段，评估价值很容易就会高达上百万、甚至数百万；而房产税总额也很容易就过万。

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中位房价最高的地区集中在美国西岸、东北及东南岸11个州，其中65%在加州，湾区独占37个区，继续保持其美国最昂贵大都市区的地位，洛杉矶20个区；最为集中的地区则在纽约市，有8个区。

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你缴纳的房产税，可能在申报联邦税的时候获得减免。根据 2018 年通过的《税收减免和就业法案》（TCJA），已婚联合申报可减免的上限是 1 万美元、单独或分开申报则是 5000 美元。也就是说，如果你今年缴纳了 1.3 万美元的房产税，年底夫妻申报联邦收入所得税的时候，可以从收入中减去最多 1 万美元。 TCJA 法案将于 2025 年到期，届时可减免上限很可能会有变动。

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评估房产价值的三种方法

房产税是通过将毫税率乘以房产的评估价值来计算，而评估价值则是根据当前的房地产市场条件，估算你房屋的合理市场价值。为了得到准确的评估结果，评估员会考察类似房产的售价、替换房产的成本、房产拥有者的维护成本、完成的任何改造，以及购买或建造与你房产类似的房产所需的利息等。

通常来说，评估员可以选择以下三种方法之一（或综合使用），来进行估算：

销售评估法（sales evaluation）：根据该地区类似房产的销售情况来评估房产价值，考虑因素包括位置、房产状况、以及整体市场条件。然后评估员会对数字进行调整，反映出房产的特定变更，如新增建筑和翻新等。
成本法（cost method）：评估员基于替换房产所需的成本来确定房产价值。对于较老的房产，评估员会计算已经发生的折旧、以及如果房产空置时的价值。对于较新的房产，评估员会扣除任何实际折旧，并考虑建筑材料和劳动力的成本，将这些因素纳入房产的最终价值中。
收入法（income method）：此方法基于如果将房产出租，可以获得的潜在收入。评估员在使用收入法时，会考虑维护房产、管理房产、保险和税费的成本，以及合理预期的房产收益。

在确定了房产的市场价值之后，乘以毫税率，以确定应缴的房产税，然后向房主发送税单，上面有房产的评估价值（有些地方可能会分开发送税单和评估价值）。大多数房产税评估工作要么每年进行一次，要么根据房产所在的社区，每五年进行一次。

房产税通常是公开记录，业主通常可以访问评估员的网站，并输入房产地址，来查看他们需要支付的税款（有些地方可能需要支付一小笔费用才能获得这些资料）。另一种选择是前往地方法院的评估员办公室，在那里查询信息，并支付一笔小的费用来打印副本。

房产税的减免和优惠

很多地方政府都针对特定人群的房地产税减免或优惠措施。以首都华盛顿郊区的费尔法克斯郡为例，如果你是老人、残疾人、退伍军人、阵亡士兵遗孀等特定人群，你可能获得很大的折扣、甚至可以完全免掉。简要来说，以 2023/2024 年为例：

老年人和残疾人：如果你是 65 岁以上、或永久性完全残疾，年收入在 6 万以下，房产税全免；年收入 6-7 万之间，房产税免 75%；7-8 万之间，免 50%；8-9 万之间，免 25% 。
残疾退伍军人或其遗属：因服役而永久残疾的退伍军人、或他们的遗孀，主要住所的房产税全免。
阵亡将士遗孀：主要住所免房地产税，包括最多一英亩的土地。但如果你再婚，将无法享受此项税收豁免。
执勤中阵亡的急救人员的遗孀：同上。
州法律指定的某些特定房产：用于宗教、慈善、爱国、历史、文化、公园、游乐场目的的房产，可豁免房地产税。
新能源：安装太阳能设备的房屋，可以获得一些房产税的优惠。

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对房屋评估有异议怎么办？

如果你买房之后价值大涨，通常来说你会感到很高兴 —— 缴税的时候除外。房屋价值的评估，会直接影响你房产税的多少。如果你去年买房的时候是 80 万，今年收到的房产税账单却将价值评估列为 100 万，这意味着你需要缴纳的也会增加（100 – 80）÷ 80 = 25% 。这可不是啥好事。

如果你对房屋估值有异议，可联系评估员或地方政府提出申诉：

您有可能需要支付少量申请费。
有些人可能还会请律师协助，但如果您预计能降低的税金不多的话，可能并不划算。
为了搞清楚自己的房子是否被高估价值、申诉是否有较大把握降低税额，您需要研究近期内周边的房屋买卖行情，包括对比 Redfin 、 Zillow 等房屋买卖网站的交易记录。
有些房地产经纪人可能会提供免费的市场分析。
如果您能雇佣第三方的专业评估师，给自己的房屋做一个市场价值评估，您更有可能让申诉获胜。

如何降低您的房产税？

如果你收到了房产税单，对上面的数额有异议、觉得太高了，怎么办呢？

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Derek Yang

生于湖南，先后在北京和广东学习与工作。2013年移居美国。EB-1 职业移民。非移民律师、非移民中介。Twitter @mrderekyang。

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