租金与您的其他普通收入一样需要报税,但您可以扣除与拥有和维护租赁房产相关的费用,如抵押贷款利息、保险和水电费。住宅房地产以每年 3.636% 的速度折旧,折旧期为 27.5 年。当您出售租赁房产时,您可能需要支付资本利得税和折旧重复税。
租金收入如何征税?
租金收入属于一般收入,跟您的其他收入一样报税。例如,如果您有 $10,000 的租金收入,而这部分收入处于 22% 的税率档,那么您将需要支付 $2,200 的租金收入税。
收入的税率档次从 10% 到 37%。每个档次对应的收入范围,跟您的报税身份有关。对于大部分人来说,你的报税身份是这四者之一:单身;已婚、联合申报;已婚、分开申报;户主。
表格:2023/24 不同身份的税率档位和收入范围
税率 | 单身 | 已婚联合申报 | 户主 | 已婚分开申报 |
---|---|---|---|---|
10% | $0 – $11,000 | $0 – $22,000 | $0 – $15,700 | $0 – $11,000 |
12% | $11,000 – $44,725 | $22,000 – $89,450 | $15,700 – $59,850 | $11,001 – $44,725 |
22% | $44,725 – $95,375 | $89,450 – $190,750 | $59,850 – $95,350 | $44,726 – $95,375 |
24% | $95,375 – $182,100 | $190,750 – $364,200 | $95,350 – $182,100 | $95,376 – $182,100 |
32% | $182,100 – $231,250 | $364,200 – $462,500 | $182,100 – $231,250 | $182,101 – $231,250 |
35% | $231,250 – $578,125 | $462,500 – $693,750 | $231,250 – $578,100 | $231,251 – $346,875 |
37% | 超过 $578,125 | 超过 $693,750 | 超过 $578,100 | 超过 $346,876 |
更详细的说明和解释,请参见下面这篇文章。
如何计算租金收入?
IRS 对此的描述是您 「因(他人)使用或占用(你的)财产而收到的任何钱」。除了常规的租金外,收入还包括:
- 预付租金:如果您提前收取租户第一个月、以及最后一个月的租金,那也是您当年的收入。
- 押金:如果您计划在租赁期结束时归还租户的押金,那么它不算租金收入。但是,如果您保留了一部分押金以支付损坏费用,那部分款项被视为收入。如果押金用作最后一笔租金,那它也将视为预付租金和收入。
- 提前解约的费用:如果租户提前解约,您收到的赔偿或惩罚,也视为租金并计为收入。
- 租户支付的业主费用:租户支付了您的任何费用,都将视为您的租金收入,比如水电费 —— 但下面我们会讲到,这些收入可以抵扣。
- 代替租金的财产或服务:比如说,您的租户是一名油漆工,他重新漆了您的房子,以此换取两个月不用交租金,那么你仍然需要将这两个月本来应该收取的租金,作为你的收入来申报。
- 带购房选项的租约:如果您的租约是 lease with an option to buy,就是说,租户在住了一段时间后可以选择将房子买下来,您在租赁期间收到的款项仍然视为租金收入。
- 租金分红:如果您和他人合伙拥有租赁房产,你从中收到的部分租金,需要作为收入申报。
租赁房产税收扣除
尽管租金收入按普通收入申报,但您可以通过扣除合法费用来减少该收入、降低税款。作为业主,您通常可以扣除管理和维护房产的费用,包括:
- 广告费(比如你把房子放在租赁网站上支付的服务费等)
- 交通和差旅费用
- 清洁和维护费用
- 业主协会(HOA)费用
- 保险
- 法律和专业费用(比如你请了经纪人帮你寻找和审核租客、拟定租约等)
- 房贷利息
- 房产管理费用
- 财产税
- 水电费和其他服务
租赁房产折旧
折旧是租赁房产的最大税收福利之一。它允许您在租赁的有用寿命内,扣除购买和改善该处房产的费用,从而降低您的应纳税收入。
1986 年后投入使用的住宅租赁房产,使用「修订式加速成本回收系统」(Modified Accelerated Cost Recovery System; MACRS)进行折旧。根据 IRS 的规定,这种会计方法将成本分摊在 27.5 年内,即 IRS 认为住宅租赁房产的 「有用寿命」。商业房产的折旧期为 39 年。
哪些房产可以折旧?
只有符合以下所有陈述的情况下,您才能对租赁房产进行折旧:
- 您拥有该物业。有贷款没有关系。
- 您使用它来获得收入(比如租赁)。
- 该物业具有可确定的有用寿命,意味着它会因磨损、腐烂、使用等而损失价值。
- 该物业预计至少可以使用一年。
- 如果您在同一年内将房子出租、但随后又卖掉(或收回、不再用于租赁和生意),则不能对其进行折旧。
土地是不可折旧的,因为它永远不会 「用尽」。同样,您不能对清理打扫、种植和景观设计的费用进行折旧,因为这些费用与土地相关,而不与房子建筑相关。
如何计算租赁房产的折旧
确定每年折旧多少并不像将购房价格除以 27.5 那么简单:
- 确定物业的成本:这是您购买房产的金额,包括现金、抵押贷款或其他方式,过户和结算的某些费用也可以算在成本里。
- 分别计算土地和建筑物的成本:土地不可折旧(正如前文所述,它永远不会被用尽),因此您只能对建筑物的成本进行折旧。要确定建筑物的价值,可以使用购买物业时建筑物和土地的公允市场价值,或者根据房产税的评估。例如,最近的地产税评估将该物业价值定为 25 万,其中 20 万是房屋、5 万是土地,也就是说,房屋的价值是其中的 4/5。
- 确定建筑物的成本:使用购房总价,乘以其中建筑物的部分,就得出了建筑物的价值或成本。还是上面的例子,假设您购买时花了 28 万,地产税评估表明建筑物的价值是其中的 4/5,那么建筑物的价值是 280,000 x 0.8 = 224,000,这就是您可以用于计算折旧的成本。
符合资格的企业收入扣除
IRC 第 199A 条规定了另一项称为「合格营业收入扣除额」、或「QBI 扣除」的税收优惠,允许透过实体减少其合格的企业收入(QBI)。尽管存在收入门槛,但符合资格的纳税人可以扣除其通过租赁房产的投资收入等多达 20% 的透过企业收入。但请注意,仅当您积极管理您的物业时,才能使用 QBI 扣除。
IRS 对此有详细的中文解释,请点击这里查看。
14 天或 10% 规则
您符合资格的税收优惠,取决于每年出租物业的天数、以及您在其中的居住时间。以下是三种常见的情形:
- 当年仅出租了不超过 14 天:在这种情况下,您无需报告租金收入。这套房屋被视为您的个人住宅,您可以扣除抵押贷款利息和物业税,但不能扣除任何租赁费用。当您出售物业时,它被视为个人住宅,而不是投资物业。
- 当年租赁超过 15 天、居住不到 14 天:在这种情形下,该房产视为租赁物业,您需要报告租金收入,并根据家庭出租日数的百分比,扣除某些租赁费用。
- 您在此处房产种居住的时间超过 14 天、或超过了总租赁日数的 10%:在这种情况下,该物业视为个人住宅,您可以扣除抵押贷款利息和物业税。您还可以扣除租赁费用(比如广告费、经纪人费等),但不得超过您收到的租金 —— 比如说您收到 $5,000 租金,广告费和经纪人费等花了 $6,000,那么最多只能抵扣 $5,000。
出售租赁房产时的税收
当您出售租赁房产时,您可能需要支付两种类型的税:资本利得税和折旧回收税。
1、资本利得税
如果您持有该房产超过一年,出售获得的利润按照长期资本利得税率征税。
表格:2023/24 长期资本利得税
(请根据报税身份选择)
税率 | 单身 | 户主 | 已婚联合报税 | 已婚分开报税 |
---|---|---|---|---|
0% | $44,625 以内 | $59,750 以内 | $89,250 以内 | $44,625 以内 |
15% | $44,625 – $492,300 | $59,750 – $523,050 | $89,250 – $553,850 | $44,625 – $276,900 |
20% | $492,300 以上 | $523,050 以上 | $553,850 以上 | $276,900 以上 |
相反,如果您持有不时间很短、不超过一年就转手出售,那么所得利润将视为短期资本收益,其税率跟您的普通收入一样。
2、折旧回收税
如果你在出租期间扣除了折旧、以减少所得税,然后将其盈利出售,您需要 「偿还」 一部分折旧给 IRS, 这种政策叫「折旧回收」Depreciation Recapture。
比如说,如果您在 10 年内、每年折旧了 6,000 美元,那么当您出售该房产时,您这 10 年里抵扣的 6 万美元折旧,将需要缴税。税率跟您的普通收入一样,上限为 25%。您需要使用表格 4797《商业财产销售》(Sales of Business Property) 来申报。
其他常见问题
1、什么是 1031 交换?
1031 交换允许您将一项投资物业与另一项物业交换,推迟资本利得和折旧回收税。被交换的物业必须 「类似」,当然并不意味着要完全相同。根据 IRS 的说法,只要物业的性质或特征相同,即使在等级或质量上有所不同,它们就被视为 「类似」。
2、我可以申请哪些租赁物业的扣除?
如果您拥有租赁物业,您可以利用多项扣除来抵消租赁收入并降低税收。广义上来说,您可以扣除符合条件的租赁费用(例如,抵押利息、房产税、利息和水电费)、运营费用、维修费用和折旧。您还可以扣除额外的 20% 的符合条件的营业所得(QBI)。
3、如何报告租赁收入?
您需要在表格 1040 或表格 1040-SR 上报告租赁物业的收入和支出,以及在附表 E《附加收入和损失》里报告。
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