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2023/2024 出租房屋报税指南

租金与您的其他普通收入一样需要报税,但您可以扣除与拥有和维护租赁房产相关的费用,如抵押贷款利息、保险和水电费。住宅房地产以每年 3.636% 的速度折旧,折旧期为 27.5 年。当您出售租赁房产时,您可能需要支付资本利得税和折旧重复税。

租金收入如何征税?

租金收入属于一般收入,跟您的其他收入一样报税。例如,如果您有 $10,000 的租金收入,而这部分收入处于 22% 的税率档,那么您将需要支付 $2,200 的租金收入税。

收入的税率档次从 10% 到 37%。每个档次对应的收入范围,跟您的报税身份有关。对于大部分人来说,你的报税身份是这四者之一:单身;已婚、联合申报;已婚、分开申报;户主。

表格:2023/24 不同身份的税率档位和收入范围

税率单身已婚联合申报户主已婚分开申报
10%$0 – $11,000$0 – $22,000$0 – $15,700$0 – $11,000
12%$11,000 – $44,725$22,000 – $89,450$15,700 – $59,850$11,001 – $44,725
22%$44,725 – $95,375$89,450 – $190,750$59,850 – $95,350$44,726 – $95,375
24%$95,375 – $182,100$190,750 – $364,200$95,350 – $182,100$95,376 – $182,100
32%$182,100 – $231,250$364,200 – $462,500$182,100 – $231,250$182,101 – $231,250
35%$231,250 – $578,125$462,500 – $693,750$231,250 – $578,100$231,251 – $346,875
37%超过 $578,125超过 $693,750超过 $578,100超过 $346,876

更详细的说明和解释,请参见下面这篇文章。

2023/2024 个人所得税税率档位、标准抵扣额变化
2023/2024 个人所得税税率档位、标准抵扣额变化
每年,国税局(IRS)都会根据通货膨胀对超过60项税收规定进行调整,以防止所谓的「档位上升」。档位上升是指人们因通货膨胀而被推入更高的所得税档次,或者由于通货膨胀而减少了抵免和扣除的价值,而不是因实际收入的增加。

如何计算租金收入?

IRS 对此的描述是您 「因(他人)使用或占用(你的)财产而收到的任何钱」。除了常规的租金外,收入还包括:

  • 预付租金:如果您提前收取租户第一个月、以及最后一个月的租金,那也是您当年的收入。
  • 押金:如果您计划在租赁期结束时归还租户的押金,那么它不算租金收入。但是,如果您保留了一部分押金以支付损坏费用,那部分款项被视为收入。如果押金用作最后一笔租金,那它也将视为预付租金和收入。
  • 提前解约的费用:如果租户提前解约,您收到的赔偿或惩罚,也视为租金并计为收入。
  • 租户支付的业主费用:租户支付了您的任何费用,都将视为您的租金收入,比如水电费 —— 但下面我们会讲到,这些收入可以抵扣。
  • 代替租金的财产或服务:比如说,您的租户是一名油漆工,他重新漆了您的房子,以此换取两个月不用交租金,那么你仍然需要将这两个月本来应该收取的租金,作为你的收入来申报。
  • 带购房选项的租约:如果您的租约是 lease with an option to buy,就是说,租户在住了一段时间后可以选择将房子买下来,您在租赁期间收到的款项仍然视为租金收入。
  • 租金分红:如果您和他人合伙拥有租赁房产,你从中收到的部分租金,需要作为收入申报。

租赁房产税收扣除

尽管租金收入按普通收入申报,但您可以通过扣除合法费用来减少该收入、降低税款。作为业主,您通常可以扣除管理和维护房产的费用,包括:

  • 广告费(比如你把房子放在租赁网站上支付的服务费等)
  • 交通和差旅费用
  • 清洁和维护费用
  • 业主协会(HOA)费用
  • 保险
  • 法律和专业费用(比如你请了经纪人帮你寻找和审核租客、拟定租约等)
  • 房贷利息
  • 房产管理费用
  • 财产税
  • 水电费和其他服务

租赁房产折旧

折旧是租赁房产的最大税收福利之一。它允许您在租赁的有用寿命内,扣除购买和改善该处房产的费用,从而降低您的应纳税收入。

1986 年后投入使用的住宅租赁房产,使用「修订式加速成本回收系统」(Modified Accelerated Cost Recovery System; MACRS)进行折旧。根据 IRS 的规定,这种会计方法将成本分摊在 27.5 年内,即 IRS 认为住宅租赁房产的 「有用寿命」。商业房产的折旧期为 39 年。

哪些房产可以折旧?

只有符合以下所有陈述的情况下,您才能对租赁房产进行折旧:

  1. 您拥有该物业。有贷款没有关系。
  2. 您使用它来获得收入(比如租赁)。
  3. 该物业具有可确定的有用寿命,意味着它会因磨损、腐烂、使用等而损失价值。
  4. 该物业预计至少可以使用一年。
  5. 如果您在同一年内将房子出租、但随后又卖掉(或收回、不再用于租赁和生意),则不能对其进行折旧。

土地是不可折旧的,因为它永远不会 「用尽」。同样,您不能对清理打扫、种植和景观设计的费用进行折旧,因为这些费用与土地相关,而不与房子建筑相关。

如何计算租赁房产的折旧

确定每年折旧多少并不像将购房价格除以 27.5 那么简单:

  1. 确定物业的成本:这是您购买房产的金额,包括现金、抵押贷款或其他方式,过户和结算的某些费用也可以算在成本里。
  2. 分别计算土地和建筑物的成本:土地不可折旧(正如前文所述,它永远不会被用尽),因此您只能对建筑物的成本进行折旧。要确定建筑物的价值,可以使用购买物业时建筑物和土地的公允市场价值,或者根据房产税的评估。例如,最近的地产税评估将该物业价值定为 25 万,其中 20 万是房屋、5 万是土地,也就是说,房屋的价值是其中的 4/5。
  3. 确定建筑物的成本:使用购房总价,乘以其中建筑物的部分,就得出了建筑物的价值或成本。还是上面的例子,假设您购买时花了 28 万,地产税评估表明建筑物的价值是其中的 4/5,那么建筑物的价值是 280,000 x 0.8 = 224,000,这就是您可以用于计算折旧的成本。

符合资格的企业收入扣除

IRC 第 199A 条规定了另一项称为「合格营业收入扣除额」、或「QBI 扣除」的税收优惠,允许透过实体减少其合格的企业收入(QBI)。尽管存在收入门槛,但符合资格的纳税人可以扣除其通过租赁房产的投资收入等多达 20% 的透过企业收入。但请注意,仅当您积极管理您的物业时,才能使用 QBI 扣除。

IRS 对此有详细的中文解释,请点击这里查看

14 天或 10% 规则

您符合资格的税收优惠,取决于每年出租物业的天数、以及您在其中的居住时间。以下是三种常见的情形:

  1. 当年仅出租了不超过 14 天:在这种情况下,您无需报告租金收入。这套房屋被视为您的个人住宅,您可以扣除抵押贷款利息和物业税,但不能扣除任何租赁费用。当您出售物业时,它被视为个人住宅,而不是投资物业。
  2. 当年租赁超过 15 天、居住不到 14 天:在这种情形下,该房产视为租赁物业,您需要报告租金收入,并根据家庭出租日数的百分比,扣除某些租赁费用。
  3. 您在此处房产种居住的时间超过 14 天、或超过了总租赁日数的 10%:在这种情况下,该物业视为个人住宅,您可以扣除抵押贷款利息和物业税。您还可以扣除租赁费用(比如广告费、经纪人费等),但不得超过您收到的租金 —— 比如说您收到 $5,000 租金,广告费和经纪人费等花了 $6,000,那么最多只能抵扣 $5,000。

出售租赁房产时的税收

当您出售租赁房产时,您可能需要支付两种类型的税:资本利得税和折旧回收税。

2023 税率计算器

一般收入

资本利得

计算结果仅供参考,不代表理财意见

1、资本利得税

如果您持有该房产超过一年,出售获得的利润按照长期资本利得税率征税。

表格:2023/24 长期资本利得税
(请根据报税身份选择)

税率单身户主已婚联合报税已婚分开报税
0%$44,625 以内$59,750 以内$89,250 以内$44,625 以内
15%$44,625 – $492,300$59,750 – $523,050$89,250 – $553,850$44,625 – $276,900
20%$492,300 以上$523,050 以上$553,850 以上$276,900 以上

短期与长期资本利得税的税率与计算器
短期与长期资本利得税的税率与计算器
出售大多数资产所得的利润称为资本利得,根据您持有资产的时间长短,通常以不同的税率来征税。

相反,如果您持有不时间很短、不超过一年就转手出售,那么所得利润将视为短期资本收益,其税率跟您的普通收入一样。

2、折旧回收税

如果你在出租期间扣除了折旧、以减少所得税,然后将其盈利出售,您需要 「偿还」 一部分折旧给 IRS, 这种政策叫「折旧回收」Depreciation Recapture。

比如说,如果您在 10 年内、每年折旧了 6,000 美元,那么当您出售该房产时,您这 10 年里抵扣的 6 万美元折旧,将需要缴税。税率跟您的普通收入一样,上限为 25%。您需要使用表格 4797《商业财产销售》(Sales of Business Property) 来申报。

其他常见问题

1、什么是 1031 交换?

1031 交换允许您将一项投资物业与另一项物业交换,推迟资本利得和折旧回收税。被交换的物业必须 「类似」,当然并不意味着要完全相同。根据 IRS 的说法,只要物业的性质或特征相同,即使在等级或质量上有所不同,它们就被视为 「类似」。

美国房产投资 1031 置换规则详解
美国房产投资 1031 置换规则详解
1031 置换 (1031 exchange) 源自美国税法第1031节,是一种房地产投资方式。通过这种方式,投资者可以推迟资本收益税的缴纳。利用1031置换策略,可以延缓资本收益税、增加财富。

2、我可以申请哪些租赁物业的扣除?

如果您拥有租赁物业,您可以利用多项扣除来抵消租赁收入并降低税收。广义上来说,您可以扣除符合条件的租赁费用(例如,抵押利息、房产税、利息和水电费)、运营费用、维修费用和折旧。您还可以扣除额外的 20% 的符合条件的营业所得(QBI)。

3、如何报告租赁收入?

您需要在表格 1040 或表格 1040-SR 上报告租赁物业的收入和支出,以及在附表 E《附加收入和损失》里报告。

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