买房过户之后发现问题，能找卖家赔偿吗？

有读者问：「我新买的房子是 1947 年建，刚住进去一个月内，就发现 bathroom 的水渗到地下室里，能找卖家报销维修费吗？我买房的签了一些 contingency 之类，会不会影响到卖家不给钱？我们也是花钱几周才发现哪里漏水，这件事真的很困扰我们。」

美国买房我们之前介绍过，参见 《在美国贷款买房的流程和亲身经验》。过户之后发现问题该有什么办法？这个问题，保险理赔公司 ARAG Legal 写文章介绍过，Buying a Home — Dealing with Undisclosed Repairs，简要编译如下。

过户之前发现的问题

理想情况下，房屋的缺陷应该在过户之前解决，无论是在检查期间发现地基破裂、还是在最后 walk-through 时注意到漏水。此时，您的代理人应与卖方代理人协商解决办法，比如：

• 要求卖方负责维修费用。
• 要求卖家在过户给更多的补贴（credit）。
• 要求将交易的部分金额放在托管账户（escrow）中、直到问题解决。
• 拒绝继续交易，直到修复完成并让您满意为止。

过户之后发现的问题

如果您新买（几天、几周、甚至几年内）的房子出现问题，并且卖方/卖方代理人/房屋检查员本应发现和披露、却没有这样做，你该怎么办？可参考下面的思路。

确定是谁的责任

如果您认为过错不在自己，想发起诉讼，责任方可能包括：

• 卖方：美国几乎所有州都有法律要求卖方向买家披露房产的某些缺陷，通常要在交易完成前填写标准的披露表格。不过，每个州要求披露的事项不同，如果某个事项不在披露列表中，可能是因为该州法律并不要求披露此事项。此外，卖方通常没有义务查找自己不知道的问题。但是，如果有哪些明显的问题，卖家应该披露、却没有那么做，那么要搞清楚卖家是否知道这个问题。比如，如果有问题的区域卖家做了修葺或填补，或者邻居告诉你卖家以前处理过这个问题，那么你就有证据说卖方知道这个问题的存在。
• 卖方经纪人：一些州的法律规定，卖方经纪人如果发现房屋有哪些问题、或者卖方告诉过他们这些问题，则他们必须向买方披露，否则会有法律责任；不过，这种责任通常有限。你应该检查一下所在州对于房产过户披露的法律，并搞清楚你遇到的问题在交易前卖方经纪人是否应该已经知道。仔细阅读你买房时的披露条款和房屋检查报告，看看里面对于受损区域是否有任何记录。
• 你的房屋检查员。买房之前应该请人做检查 —— 房屋检查员可能会发现一些甚至连卖家自己都根本没有意识到的问题。如果检查员遗漏了作为职业人士应当注意到的问题，他们可能要承担责任。仔细阅读您的房屋检查报告，看看里面对于受损的区域有没有任何记录。

寻求补偿和调解

即使证据对您有利，也不要一定要上法庭。更简便（和便宜）的方法有：

• 向责任方发要求函（demand letter），要求他们负责维修的费用。
• 申请仲裁和调解（mediation）：将问题告诉责任方，询问他们是否愿意进行调解。

法律诉讼

如果您无法通过上述方法解决争议，您将需要决定是否提起诉讼。您可能会根据以下一项或多项而起诉责任方：

• 违反合约（breach of contract）。
• 违反保证（breach of warranty）。
• 未披露（failure to disclose; 视您所在州的法律而定）。
• 欺诈（fraud）。
• 疏忽（negligence）。
• 疏忽的虚假陈述（negligent misrepresentation）。

提起法律诉讼需要注意：

• 确保您在诉讼时效内：每个州都限制了从您发现问题、或理应发现问题之日起，您可以起诉某人的时间范围。
• 考虑小额索赔法庭：它比常规诉讼简单、便宜很多。您可以为自己辩护、无需律师（有些州甚至规定小额法庭不能请律师）。不过，小额索赔法庭通常只处理金额比较小（比如我们 Virginia 是 $5000 以内）的案件，并且通常不处理其他诉讼要求（比如损害名誉等）。
• 在州法院提起诉讼：如果涉及的金额超过小额法庭的处理上限，你只能走常规的诉讼，流程更复杂、花费也会高很多，可能需要请律师协助或代理。

搞清楚案件是否对你有利

一旦你找出了可能的责任方，你需要知道他们的行为（或不作为）是否让你有权获得赔偿。如果你的情况符合以下标准，案件可能对您有利。这些法律原则相当笼统，但应适用于美国大多数州的不同情况：

• 该缺陷在过户之前就已经存在。过户之后才开始出现的问题，包括由于阴雨等自然天气、房屋老化、或维护失误等引起的问题，您需要自己处理。当然，确定问题何时开始，有时并不那么容易。例如，您的下水道堵塞，可能是一个新问题，也可能是之前就长期存在的问题、如今复发，比如树根长入了管道内。您可能需要专业人士的分析。
• 该缺陷并非显而易见、您在购房前就应该注意到。比如您在 open house 看到客厅天花板上有一条巨大的裂缝，而过户之后才提出来索赔，可能很难获胜。但如果卖家把裂缝盖住了、导致你没看到，那么案件可能对你有利。如果您的房屋检查员理应发现这些问题、却没有做到，那么你还可能对检查员提出索赔。
• 过户之前没人告诉过你这个缺陷、甚至有人故意为此撒了谎。如上所述，责任方可能是卖方、卖方经纪人、或是房屋检验员。
• 您根据这些错误、或未予披露的信息作出了购买的决定。例如，如果卖家说房屋装修符合当地的建筑规范（code），你据此决定购买，过户之后却发现并非如此，那么你可能据此要求赔偿。
• 由于该问题的存在，您遭受了金钱损失。从法律上讲，您的维修费用、或相关的损害（例如由于地下室被淹导致您的个人财产受损、或由于未披露的环境危害导致您的房产价值下降），都可以成为您可能要求赔偿的「damage」。

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