2023/2024 报税房贷利息税扣除详解

发布/更新：2023-12-13
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报税的时候，如果您选择分项扣除 (itemized deduction) 、而不是标准抵扣 (standard deduction)，您的房贷利息可以抵扣，减少您的应税收入和税款。

什么是房贷利息扣除？

您的前 75 万美元房贷的利息，报税时可以扣除。

一般来说，您可以扣除前 75 万美元房贷的利息，包括您的主要住宅、或第二住宅。如果您以已婚分居身份报税，则限额降至 37.5 万美元。如果您在 2017 年 12 月 16 日之前购买房屋，您可以扣除前 100 万美元房贷的利息；如果已婚分居，则限额为 50 万美元。

要申请房贷利息扣除，您在报税时需要选择分项扣除、而不是标准扣除。

报税时应该选择标准抵扣、还是分项扣除？

对于大部分人来说，选择标准扣除 (standard deduction) 更加简单，因为无需记录各种开支，而且还往往更加划算。但是，在部分情况下，选择详细的分项扣除 (itemized deduction) 可能更划算。

信用理财02023-12-13

示例：如果您在 2017 年购买房屋时贷款 80 万美元，在 2023 年支付了 25,000 美元的利息，您报税时可以扣除全部的 25,000 美元房贷利息。然而，如果您是在 2020 年贷款 80 万美元买房，那么扣除额度会少一些，因为 2017 年的《税收减免与就业法案》将房贷的扣除额限制在前 75 万美元的利息。

对于 2017 年 12 月 15 日的这个截止日期，有一个例外：如果您在该日期之前签订了书面的约定，以在 2018 年 1 月 1 日之前关闭交易，并且在 2018 年 4 月 1 日之前完成了购房手续，那么 IRS 将认为您的房贷是在 2017 年 12 月 16 日之前获得的。

哪些是可以扣除的房贷利息？

1 、主要住宅的房贷利息

可以是独栋房屋、合作社、公寓、公寓套房、公寓、活动房屋、房屋拖车或船屋。
住房必须作为贷款的抵押。
住房必须具备睡眠、烹饪、和卫生设施等条件，才能计入扣除。
如果您通过军方或通过教堂获得免税住房津贴，仍然可以扣除您的住宅房贷利息。
在离婚时，为了「买出」您前配偶所占房屋的房贷也算。

2 、第二住宅的房贷利息

您不必在一年内使用该房屋。
房屋必须作为贷款的抵押。
如果这套住宅有用于出租，该报税年度里您必须在那里居住超过 14 天、并且大于您出租它的天数 x 10% 。如果您在里面居住的时间不超过 14 天、或者不超过出租天数的 10%，那么这将视为出租房产，而不是您的第二住宅；出租房产的房贷利息可以作为生意成本 (business expense) 来扣除。

3 、您支付的房贷的点数

点数 (points) 是贷款的预付利息。您在申请房贷的时候，房贷公司可能会给你「购买点数、降低利息」的选择。
您可以根据贷款的生命周期逐渐扣除点数，或者如果全部符合下面的 9 个要求，可以一次性扣除所有点数：贷款必须用于您的主要住宅；支付点数在您所在地区是一种常规的做法；点数不高于寻常；您在报税时使用现金会计法；点数不用于过户结算费用；您的首付款高于点数；点数按照您的贷款的百分比计算；点数在您的结算明细表上；点数不是用于替代结算明细表上分开显示的金额，例如评估、检查、产权、或律师费或房产税。

4 、房贷付款的滞纳金

如果滞纳金不是为与您的房贷有关的特定服务而支付的，您可以扣除滞纳金。

5 、提前还款罚款

您可能因提前还清房贷而面临罚款，但您也可能能够将罚款作为利息扣除。

6 、家庭股权贷款的利息

您必须使用家庭股权贷款的资金来购买、建造或「实质性改善」您的住宅。
如果您使用这笔资金购买汽车、偿还信用卡债务或用于与购房无关的其他用途，那么这些利息是不可扣除的。

哪些项目不可扣除？

房屋保险。
您在房贷上额外支付的本金。
产权保险。
过户结算费用 (settlement/closing cost) 在大多数情况下不可以。
您放弃的押金、首付款或定金。
反向房贷上应计的利息。
房贷保险费。

如何申请房贷利息扣除？

1 、查收 1098 表。您的房贷机构会在一月或二月初向您发送 1098 表。它详细列出了您在纳税年度内支付的房贷利息和点数的金额。您的贷款机构会向 IRS 发送 1098 表的副本，IRS 将尝试将其与您在纳税申报表上报告的信息进行匹配。如果您在一年内向贷款机构支付了 600 美元或更多的房贷利息（包括点数），则您将收到 1098 表。您还可以从贷款机构的月度银行对账单中获得截至目前的房贷利息信息。

2 、保持良好的记录。好消息是，在以下情况下，您可能可以根据特定情况扣除房贷利息：

您将房屋的一部分用作家庭办公室（您可能需要填写一份 C 表格，并声称更多的扣除）。
您是合作公寓业主。
您出租了您家的一部分。
房屋是共有的。
房屋在过去一年有施工。
您使用了部分房贷的款项来偿还债务、投资生意或做与购房无关的事情。
您的房屋在一年内被毁坏。
您离婚或分居，您或您的前配偶必须支付您共同拥有的房屋的房贷（实际上，利息可能被视为赡养费）。
您和非配偶关系的人对您的房屋支付了房贷利息。

这些规则很复杂，建议查看 IRS publication 936 以获取详细信息，或请咨询合格的税务专业人员。务必保留各项记录！

3 、报税时选择分项扣除。您可以在 1040 表的 A 表上申请房贷利息扣除，这意味着您需要分项扣除，而不是采用标准扣除的方式。这也可能意味着需要在报税准备上花费更多的时间，但如果您的标准扣除低于您的分项扣除（包括房贷利息扣除），那么您应该分项扣除并节省一些钱。如果您的标准扣除高于您的分项扣除（包括房贷利息扣除），请采用标准扣除，还能节省时间。大部分报税软件会提示您哪种方式更适合您。

4 、查看是否符合特殊扣除规则。如果您得到了州住房金融机构的「Hardest Hit Fund」救助、或紧急房主贷款计划的帮助，有些情况下您可以扣除一年内支付的所有房贷款项。

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