如何比较 Refinance 的利率、费用及注意事项

最近利率比较低，我把两套房子都做了 refinance「重新贷款」：

• 出租屋（investment property）找了三家报价，其中第一家给的是 30 年固定利率、第二家给的是 15 年固定利率、第三家则 30 年／15 年分别做了一份。
• 自住屋（primary residence）找了四家报价，包括 30 年固定利率和 7/1 ARM。但因为现在利率已经很低，7/1 ARM 的 rate 居然和 30 year fixed 一样，所以毫无疑问选择 30 year fixed。

下面以出租屋收到的 4 个方案为例，解释一下如何看懂 refinance 报价、是否值得做、哪家更划算。

方案 A：30 year fixed

这份 proposal 大致可以分为四块内容。

现有贷款分析

这一块内容在右侧上方。未还清的欠款是 25.6 万，加上处理期间的利息 600，一共是 256,600。每月偿还 1,388.01，含本金和利息，即 Principal + Interest，俗称 P+I。加上税、保险等，月供是 1754.78，HOA 是另付，不走贷款的监管帐号（escrow account），但是房贷公司计算偿还能力的时候会算进去。

重新贷款方案

左侧上方是房贷公司的 proposal：

• 该公寓估价 36.4 万，重新贷款 26 万。上面说了，未还清的欠款 + 处理期间的利息总共是 256,600，为什么房贷公司计算时要多贷（260,000-256,600）= 3400 呢？这是把部分 closing cost 算到了贷款里，这样我从口袋里往外掏的现金就减少了。很多房贷公司宣传 「0 closing cost refinanc」 都是这个套路。
• 利率为 4.125%、-0.250% 个 points（延伸阅读：《美国房贷利率的点数（Points）是什么？》）。这份 proposal 里买的点数为负数，所以我不需要掏钱、反而房贷公司会给我 「credit」，在 「Lender Charges」 中就有 「Loan Discount」 一项为 -$650，即房贷公司会补贴 $650。根据我的信用分数和现在的行情，这份 proposal 的利率很高，因为这是投资屋 「investment property」、不是自住屋，rate 要高很多，参见这篇文章解释：《贷款及 Refinance 自住屋和投资屋的区别》。
• 每月本金和利息 「Principal & Interest」 一共是 $1,260.09，比起我现在的 P&I $1,388.01，每月节省 $127.92，大致 24 个月后会把 closing 的成本 $3,067.00 给省出来。

重新贷款的成本

左侧中间是重新贷款的成本，包括两块：

• 房贷公司收取的费用，即 Lender Charges，包括购买点数的费用（本例中房贷公司是购买了 -0.250% 点数，因此反而需要补贴我 $650）、Origination Fee（有些房贷公司会把点数的费用也放在这里，这家公司分开计算，类似于手续费）、Appraisal Fee（需要请第三方来给房屋做估值）、从信用局调取 Credit Report 的费用等，总计 $1,214。
• 给政府部门和第三方公司的费用，包括州政府、县政府的税费，产权公司的过户费用等，总计 $1,853。这部分费用跟房贷公司没有关系。

预存监管帐号

左侧下方是在监管帐号（escrow account）里面预存的钱，房贷公司通常都会要求先存 4-6 个月的税费、保险费等。本例报价里预存了两个月的 insurance 93.54、4 个月的房产税 1,600、10 天的利息 293.84，一共是 $1,987.38。这套 condo 价值约 36 万+，如果是百万以上的房产，尤其是在税率高的区域，预存 4 个月甚至 6 个月的房产税将是很大一笔钱。

这部分钱并不是 closing cost，而是你自己提前存好的钱、用于支付未来的税费、保险等固定支出。假如未存够钱，则未来需要追加补充；反之，若存多了，房贷公司年底核算的时候发现 escrow account 里钱太多，明年可能就会降低你的每月还款额度。

看完上述解释，你觉得这个 refinance、月供少 $127.92 是否值得做呢？

方案 B：30 year fixed

这份报价给我的利率是 3.625%、0 points。他们号称 「0 closing cost」，所以分了两栏，把自己和业内其他竞争对手做了一个比较，左侧是他们自己，除了上面介绍过的 lender charge 统统为 0 以外，连政府部门需要收取的税费和产权公司过户等费用，也统统为 0。在后来的详细合同中我看了下，税费、过户费等第三方费用，这家房贷公司是以 credit 的形式补贴房主。

方案 B 每月 P&I 是 $1,213.55，月供减少 $174.46，我需要掏的现金是 -$6.22，就是说一分钱不掏、他们还会给我 $6.22。与方案 A 相比，方案 B 多了一个 $5,654.63 的 「investment property fee」，监管帐号里也多存了近 1,500 美元，主要原因是多存了两个月的税，另外存了 11 个月的保险费、并且按每月 $75 计算、太高了。因为公寓的 HOA 有 master insurance 负责整体结构，业主自己买的 condo insurance 主要是管屋内的电器、personal properties 等，很便宜，我现在每年保险是 $240、每个月大约 $20。

尽管方案 B 多了这么多费用，我自己需要往外掏的钱反而减少了，原因是他们把这些费用全部都做到了 loan 里面。方案 A 我的新贷款为 260,000，方案 B 则是 266,100，整整多了 $6,100。你觉的哪个 proposal 更划算？

方案 C：15 year fixed

这是另一家银行给我做的 15 年固定利率 proposal，利率 3.375%、花 $2,774.94 购买了一些点数，lender charge + 税费等第三方费用 $6,565.79，没有收取额外的 「investment property fee」，每月 P&I 是 $1,869.57，在现有基础上增加了 $481.56，但因为是 15 年、还款期限大大减少了。我需要往外掏的现金是 $445.51。

方案 C 的 Prepaids + Escrows 只有 $1,510.32。这样的「好处」是看上去我自己不用掏太多钱、新增加的贷款（新贷款总额 – 旧贷款欠款总额）也不那么多，但实际上它是不准确的，主要就在于每个月的房产税 $170.92 搞错了、只有实际税率的 1/2，方案 B 里每月 $341.91 是对的。这样的问题是：假如最后真按照这个数字批准了，房贷公司下一次支付房产税的时候马上就会发现 escrow account 里余额不足，到时候肯定要我补。

方案 D：15 year fixed

给我做方案 B 的房贷公司，按我的要求又做了一份 15 年固定利率的 proposal，即方案 D。利率为 3.250%、0 points。这个利率比方案 C（3.375%、还购买了 points）合理很多，原因是他们单独收取 「investment property fee」，参见这篇文章解释：《贷款及 Refinance 自住屋和投资屋的区别》。

根据方案 D，我每个月的 P&I 是 $1,869.80、月供比现在增加 $481.79，我需要掏的现金是 -$64.43，也就是说一分钱不掏、他们还会给我 $64.43。与方案 C 相比，方案 D 每月还款额基本一致（多两毛钱）、需要掏的现金减少了（445.11+64.43）= $509.54，老实说差别很小。

方案 C 是一家大银行做的，他们是全美最大的银行之一；方案 D 则是一家 local 的小房贷公司做的。我本来是倾向于方案 C，毕竟大银行、我也是他们的信用卡和 checking/savings 帐号的老用户，放心一些，最后没有采用他们，是因为（1）前面说了，他们的 escrows/prepaids 做得不对，最后肯定会要补钱，（2）做方案 D 的房贷公司，给我的 primary residence 做的 clarity statement (proposal) 也是最划算的，想想两个 refinance 都用他们吧，二者相加能省不少钱，也不用同时跟两家房贷公司打交道了。

《2024 美国各大银行支票与储蓄账户及开户指南》

如何比较 Refinance Proposals？

我总结下来，最重要看以下几个项目：

• 新的每月本金 + 利息（New P&I）。其他的费用如税、保险，其实和 refinance 无关。
• 需要往外掏的现金。当然是越少越好，但往往房贷公司会把费用做到 loan 里面，所以要同时看 P&I。
• 监管账户的预存额度（Prepaids/Escrows）。如果预存不够，以后是要补的！举个极端的例子来说，假如 A 公司给你的 proposal 里，你需要往外掏 $5,000、但在 escrow account 里预存了 $10,000；B 公司给你的 proposal 里，你只需要往外掏 $1,000，但 escrow account 里只预存了 $1,000。在其他条件一致的情况下，明显是 A 公司的 proposal 更划算！
• Long term savings（长期节省）。从 30 年改成 15 年，虽然每月还款增加了，但长远来说肯定省钱，因为利息减少了很多。反之，若你已经还了几年的 30 year fixed，现在 refinance 还是做 30 year fixed，如果利率降低并不是很大的话，虽然每月还款额减少，但你的还款期限又增加了几年、算下来未必划算。Long term savings = (current P&I x remaining terms) – (new P&I x new terms)。

四份 Refinance Proposals 的快速比较

项目	30 年 方案 A	30 年 方案 B	15 年 方案 C	15 年 方案 D
现有欠款	256,600	257,000	256,149	257,000
现 P&I	1,388.01	1,388.01	1,388.01	1,388.01
剩余期限	307 个月	307 个月	307 个月	307 个月
贷款额度	260,000	266,100	263,780	266,100
贷款增加	3,400	9,100	7,631	9,100
#Escrows	1,987.38	3,439.15	1,510.32	3,380.94
#新 P&I	1,260.09	1,213.55	1,869.57	1,869.80
新还款期	360 个月	360 个月	180 个月	180 个月
月供减少	127.92	174.46	‎ (481.56)	‎ (481.79)
#需掏现金	1,654.00	(6.22)	445.11	(64.33)
#长期节省	(27,513)	(10,759)	89,596	89,555

Excel 表格真是个好东西（我其实用的是 Mac 的 Numbers）。这套房子，我现在的欠款总额约 $256,000（因为做 proposal、以及预计 closing date 的日期不一样，所以 4 种方案里预估的 current balance 不完全一样，但对计算结果影响不大），已经还了 4 年多，还剩 307 个月。

• 如果按 30 year fixed 做 refinance，虽然每个月的 P&I 减少了一些，但因为还款期限变成了 360 个月，所以等我还清以后，相比不做 refinance，我实际支付的本金利息还增加了。尤其是方案 A，我掏 $1,654 现金做 refinance, 最后本金 + 利息要多还 $27,513，我脑子抽么……
• 如果按 15 year fixed 做 refinance，虽然每个月的 P&I 增加了约 $480 块，但因为还款期限大大减少，还完之后我实际节省了近 9 万美元（利息）。方案 C 与 D 相比，D 现在需要掏的现金略少一些，而 C 不但要多掏约 $500 美元现金，而且 prepaids/escrows 过少，等下次支付房产税一定要补钱的，所以总体来说方案 D 更优，这也是我最终的选择。

房贷基本知识

《美国贷款买房的基本知识》

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