如何比较 Refinance 的利率、费用及注意事项

最近利率比较低,我把两套房子都做了 refinance「重新贷款」:

  • 出租屋(investment property)找了三家报价,其中第一家给的是 30 年固定利率、第二家给的是 15 年固定利率、第三家则 30 年/15 年分别做了一份。
  • 自住屋(primary residence)找了四家报价,包括 30 年固定利率和 7/1 ARM 。但因为现在利率已经很低,7/1 ARM 的 rate 居然和 30 year fixed 一样,所以毫无疑问选择 30 year fixed 。

下面以出租屋收到的 4 个方案为例,解释一下如何看懂 refinance 报价、是否值得做、哪家更划算。

方案 A:30 year fixed

这份 proposal 大致可以分为四块内容。

现有贷款分析

这一块内容在右侧上方。未还清的欠款是 25.6 万,加上处理期间的利息 600,一共是 256,600 。每月偿还 1,388.01,含本金和利息,即 Principal + Interest,俗称 P+I 。加上税、保险等,月供是 1754.78,HOA 是另付,不走贷款的监管帐号(escrow account),但是房贷公司计算偿还能力的时候会算进去。

重新贷款方案

左侧上方是房贷公司的 proposal:

  • 该公寓估价 36.4 万,重新贷款 26 万。上面说了,未还清的欠款 + 处理期间的利息总共是 256,600,为什么房贷公司计算时要多贷(260,000-256,600)= 3400 呢?这是把部分 closing cost 算到了贷款里,这样我从口袋里往外掏的现金就减少了。很多房贷公司宣传 「0 closing cost refinanc」 都是这个套路。
  • 利率为 4.125% 、-0.250% 个 points(延伸阅读:《美国房贷利率的点数(Points)是什么?》)。这份 proposal 里买的点数为负数,所以我不需要掏钱、反而房贷公司会给我 「credit」,在 「Lender Charges」 中就有 「Loan Discount」 一项为 -$650,即房贷公司会补贴 $650 。根据我的信用分数和现在的行情,这份 proposal 的利率很高,因为这是投资屋 「investment property」 、不是自住屋,rate 要高很多,参见这篇文章解释:《贷款及 Refinance 自住屋和投资屋的区别》 。
  • 每月本金和利息 「Principal & Interest」 一共是 $1,260.09,比起我现在的 P&I $1,388.01,每月节省 $127.92,大致 24 个月后会把 closing 的成本 $3,067.00 给省出来。

重新贷款的成本

左侧中间是重新贷款的成本,包括两块:

  • 房贷公司收取的费用,即 Lender Charges,包括购买点数的费用(本例中房贷公司是购买了 -0.250% 点数,因此反而需要补贴我 $650)、 Origination Fee(有些房贷公司会把点数的费用也放在这里,这家公司分开计算,类似于手续费)、 Appraisal Fee(需要请第三方来给房屋做估值)、从信用局调取 Credit Report 的费用等,总计 $1,214 。
  • 给政府部门和第三方公司的费用,包括州政府、县政府的税费,产权公司的过户费用等,总计 $1,853 。这部分费用跟房贷公司没有关系。

预存监管帐号

左侧下方是在监管帐号(escrow account)里面预存的钱,房贷公司通常都会要求先存 4-6 个月的税费、保险费等。本例报价里预存了两个月的 insurance 93.54 、 4 个月的房产税 1,600 、 10 天的利息 293.84,一共是 $1,987.38 。这套 condo 价值约 36 万+,如果是百万以上的房产,尤其是在税率高的区域,预存 4 个月甚至 6 个月的房产税将是很大一笔钱。

这部分钱并不是 closing cost,而是你自己提前存好的钱、用于支付未来的税费、保险等固定支出。假如未存够钱,则未来需要追加补充;反之,若存多了,房贷公司年底核算的时候发现 escrow account 里钱太多,明年可能就会降低你的每月还款额度。

看完上述解释,你觉得这个 refinance 、月供少 $127.92 是否值得做呢?

方案 B:30 year fixed

这份报价给我的利率是 3.625% 、 0 points 。他们号称 「0 closing cost」,所以分了两栏,把自己和业内其他竞争对手做了一个比较,左侧是他们自己,除了上面介绍过的 lender charge 统统为 0 以外,连政府部门需要收取的税费和产权公司过户等费用,也统统为 0 。在后来的详细合同中我看了下,税费、过户费等第三方费用,这家房贷公司是以 credit 的形式补贴房主。

方案 B 每月 P&I 是 $1,213.55,月供减少 $174.46,我需要掏的现金是 -$6.22,就是说一分钱不掏、他们还会给我 $6.22 。与方案 A 相比,方案 B 多了一个 $5,654.63 的 「investment property fee」,监管帐号里也多存了近 1,500 美元,主要原因是多存了两个月的税,另外存了 11 个月的保险费、并且按每月 $75 计算、太高了。因为公寓的 HOA 有 master insurance 负责整体结构,业主自己买的 condo insurance 主要是管屋内的电器、 personal properties 等,很便宜,我现在每年保险是 $240 、每个月大约 $20 。

尽管方案 B 多了这么多费用,我自己需要往外掏的钱反而减少了,原因是他们把这些费用全部都做到了 loan 里面。方案 A 我的新贷款为 260,000,方案 B 则是 266,100,整整多了 $6,100 。你觉的哪个 proposal 更划算?

方案 C:15 year fixed

这是另一家银行给我做的 15 年固定利率 proposal,利率 3.375% 、花 $2,774.94 购买了一些点数,lender charge + 税费等第三方费用 $6,565.79,没有收取额外的 「investment property fee」,每月 P&I 是 $1,869.57,在现有基础上增加了 $481.56,但因为是 15 年、还款期限大大减少了。我需要往外掏的现金是 $445.51 。

方案 C 的 Prepaids + Escrows 只有 $1,510.32 。这样的「好处」是看上去我自己不用掏太多钱、新增加的贷款(新贷款总额 – 旧贷款欠款总额)也不那么多,但实际上它是不准确的,主要就在于每个月的房产税 $170.92 搞错了、只有实际税率的 1/2,方案 B 里每月 $341.91 是对的。这样的问题是:假如最后真按照这个数字批准了,房贷公司下一次支付房产税的时候马上就会发现 escrow account 里余额不足,到时候肯定要我补。

方案 D:15 year fixed

给我做方案 B 的房贷公司,按我的要求又做了一份 15 年固定利率的 proposal,即方案 D 。利率为 3.250% 、 0 points 。这个利率比方案 C(3.375% 、还购买了 points)合理很多,原因是他们单独收取 「investment property fee」,参见这篇文章解释:《贷款及 Refinance 自住屋和投资屋的区别》 。

根据方案 D,我每个月的 P&I 是 $1,869.80 、月供比现在增加 $481.79,我需要掏的现金是 -$64.43,也就是说一分钱不掏、他们还会给我 $64.43 。与方案 C 相比,方案 D 每月还款额基本一致(多两毛钱)、需要掏的现金减少了(445.11+64.43)= $509.54,老实说差别很小。

方案 C 是一家大银行做的,他们是全美最大的银行之一;方案 D 则是一家 local 的小房贷公司做的。我本来是倾向于方案 C,毕竟大银行、我也是他们的信用卡和 checking/savings 帐号的老用户,放心一些,最后没有采用他们,是因为(1)前面说了,他们的 escrows/prepaids 做得不对,最后肯定会要补钱,(2)做方案 D 的房贷公司,给我的 primary residence 做的 clarity statement (proposal) 也是最划算的,想想两个 refinance 都用他们吧,二者相加能省不少钱,也不用同时跟两家房贷公司打交道了。

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如何比较 Refinance Proposals?

我总结下来,最重要看以下几个项目:

  • 新的每月本金 + 利息(New P&I)。其他的费用如税、保险,其实和 refinance 无关。
  • 需要往外掏的现金。当然是越少越好,但往往房贷公司会把费用做到 loan 里面,所以要同时看 P&I 。
  • 监管账户的预存额度(Prepaids/Escrows)。如果预存不够,以后是要补的!举个极端的例子来说,假如 A 公司给你的 proposal 里,你需要往外掏 $5,000 、但在 escrow account 里预存了 $10,000;B 公司给你的 proposal 里,你只需要往外掏 $1,000,但 escrow account 里只预存了 $1,000 。在其他条件一致的情况下,明显是 A 公司的 proposal 更划算!
  • Long term savings(长期节省)。从 30 年改成 15 年,虽然每月还款增加了,但长远来说肯定省钱,因为利息减少了很多。反之,若你已经还了几年的 30 year fixed,现在 refinance 还是做 30 year fixed,如果利率降低并不是很大的话,虽然每月还款额减少,但你的还款期限又增加了几年、算下来未必划算。 Long term savings = (current P&I x remaining terms) – (new P&I x new terms) 。

四份 Refinance Proposals 的快速比较

项目30 年
方案 A
30 年
方案 B
15 年
方案 C
15 年
方案 D
现有欠款 256,600 257,000 256,149 257,000
现 P&I 1,388.01 1,388.01 1,388.01 1,388.01
剩余期限 307 个月307 个月307 个月307 个月
贷款额度260,000 266,100 263,780 266,100
贷款增加3,400 9,100 7,631 9,100
#Escrows 1,987.38 3,439.15 1,510.32 3,380.94
#新 P&I 1,260.09 1,213.55 1,869.57 1,869.80
新还款期360 个月360 个月180 个月180 个月
月供减少 127.92 174.46 ‎ (481.56) ‎ (481.79)
#需掏现金 1,654.00 (6.22) 445.11 (64.33)
#长期节省(27,513) (10,759) 89,596 89,555

Excel 表格真是个好东西(我其实用的是 Mac 的 Numbers)。这套房子,我现在的欠款总额约 $256,000(因为做 proposal 、以及预计 closing date 的日期不一样,所以 4 种方案里预估的 current balance 不完全一样,但对计算结果影响不大),已经还了 4 年多,还剩 307 个月。

  • 如果按 30 year fixed 做 refinance,虽然每个月的 P&I 减少了一些,但因为还款期限变成了 360 个月,所以等我还清以后,相比不做 refinance,我实际支付的本金利息还增加了。尤其是方案 A,我掏 $1,654 现金做 refinance, 最后本金 + 利息要多还 $27,513,我脑子抽么……
  • 如果按 15 year fixed 做 refinance,虽然每个月的 P&I 增加了约 $480 块,但因为还款期限大大减少,还完之后我实际节省了近 9 万美元(利息)。方案 C 与 D 相比,D 现在需要掏的现金略少一些,而 C 不但要多掏约 $500 美元现金,而且 prepaids/escrows 过少,等下次支付房产税一定要补钱的,所以总体来说方案 D 更优,这也是我最终的选择。

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