如何比较 Refinance 的利率、费用及注意事项

最近利率比较低,我把两套房子都做了 refinance「重新贷款」:

  • 出租屋(investment property)找了三家报价,其中第一家给的是 30 年固定利率、第二家给的是 15 年固定利率、第三家则 30 年/15 年分别做了一份。
  • 自住屋(primary residence)找了四家报价,包括 30 年固定利率和 7/1 ARM 。但因为现在利率已经很低,7/1 ARM 的 rate 居然和 30 year fixed 一样,所以毫无疑问选择 30 year fixed 。

下面以出租屋收到的 4 个方案为例,解释一下如何看懂 refinance 报价、是否值得做、哪家更划算。

方案 A:30 year fixed

这份 proposal 大致可以分为四块内容。

现有贷款分析

这一块内容在右侧上方。未还清的欠款是 25.6 万,加上处理期间的利息 600,一共是 256,600 。每月偿还 1,388.01,含本金和利息,即 Principal + Interest,俗称 P+I 。加上税、保险等,月供是 1754.78,HOA 是另付,不走贷款的监管帐号(escrow account),但是房贷公司计算偿还能力的时候会算进去。

重新贷款方案

左侧上方是房贷公司的 proposal:

  • 该公寓估价 36.4 万,重新贷款 26 万。上面说了,未还清的欠款 + 处理期间的利息总共是 256,600,为什么房贷公司计算时要多贷(260,000-256,600)= 3400 呢?这是把部分 closing cost 算到了贷款里,这样我从口袋里往外掏的现金就减少了。很多房贷公司宣传 「0 closing cost refinanc」 都是这个套路。
  • 利率为 4.125% 、-0.250% 个 points(延伸阅读:《美国房贷利率的点数(Points)是什么?》)。这份 proposal 里买的点数为负数,所以我不需要掏钱、反而房贷公司会给我 「credit」,在 「Lender Charges」 中就有 「Loan Discount」 一项为 -$650,即房贷公司会补贴 $650 。根据我的信用分数和现在的行情,这份 proposal 的利率很高,因为这是投资屋 「investment property」 、不是自住屋,rate 要高很多,参见这篇文章解释:《贷款及 Refinance 自住屋和投资屋的区别》 。
  • 每月本金和利息 「Principal & Interest」 一共是 $1,260.09,比起我现在的 P&I $1,388.01,每月节省 $127.92,大致 24 个月后会把 closing 的成本 $3,067.00 给省出来。

重新贷款的成本

左侧中间是重新贷款的成本,包括两块:

  • 房贷公司收取的费用,即 Lender Charges,包括购买点数的费用(本例中房贷公司是购买了 -0.250% 点数,因此反而需要补贴我 $650)、 Origination Fee(有些房贷公司会把点数的费用也放在这里,这家公司分开计算,类似于手续费)、 Appraisal Fee(需要请第三方来给房屋做估值)、从信用局调取 Credit Report 的费用等,总计 $1,214 。
  • 给政府部门和第三方公司的费用,包括州政府、县政府的税费,产权公司的过户费用等,总计 $1,853 。这部分费用跟房贷公司没有关系。

预存监管帐号

左侧下方是在监管帐号(escrow account)里面预存的钱,房贷公司通常都会要求先存 4-6 个月的税费、保险费等。本例报价里预存了两个月的 insurance 93.54 、 4 个月的房产税 1,600 、 10 天的利息 293.84,一共是 $1,987.38 。这套 condo 价值约 36 万+,如果是百万以上的房产,尤其是在税率高的区域,预存 4 个月甚至 6 个月的房产税将是很大一笔钱。

这部分钱并不是 closing cost,而是你自己提前存好的钱、用于支付未来的税费、保险等固定支出。假如未存够钱,则未来需要追加补充;反之,若存多了,房贷公司年底核算的时候发现 escrow account 里钱太多,明年可能就会降低你的每月还款额度。

看完上述解释,你觉得这个 refinance 、月供少 $127.92 是否值得做呢?

方案 B:30 year fixed

这份报价给我的利率是 3.625% 、 0 points 。他们号称 「0 closing cost」,所以分了两栏,把自己和业内其他竞争对手做了一个比较,左侧是他们自己,除了上面介绍过的 lender charge 统统为 0 以外,连政府部门需要收取的税费和产权公司过户等费用,也统统为 0 。在后来的详细合同中我看了下,税费、过户费等第三方费用,这家房贷公司是以 credit 的形式补贴房主。

方案 B 每月 P&I 是 $1,213.55,月供减少 $174.46,我需要掏的现金是 -$6.22,就是说一分钱不掏、他们还会给我 $6.22 。与方案 A 相比,方案 B 多了一个 $5,654.63 的 「investment property fee」,监管帐号里也多存了近 1,500 美元,主要原因是多存了两个月的税,另外存了 11 个月的保险费、并且按每月 $75 计算、太高了。因为公寓的 HOA 有 master insurance 负责整体结构,业主自己买的 condo insurance 主要是管屋内的电器、 personal properties 等,很便宜,我现在每年保险是 $240 、每个月大约 $20 。

尽管方案 B 多了这么多费用,我自己需要往外掏的钱反而减少了,原因是他们把这些费用全部都做到了 loan 里面。方案 A 我的新贷款为 260,000,方案 B 则是 266,100,整整多了 $6,100 。你觉的哪个 proposal 更划算?

方案 C:15 year fixed

这是另一家银行给我做的 15 年固定利率 proposal,利率 3.375% 、花 $2,774.94 购买了一些点数,lender charge + 税费等第三方费用 $6,565.79,没有收取额外的 「investment property fee」,每月 P&I 是 $1,869.57,在现有基础上增加了 $481.56,但因为是 15 年、还款期限大大减少了。我需要往外掏的现金是 $445.51 。

方案 C 的 Prepaids + Escrows 只有 $1,510.32 。这样的「好处」是看上去我自己不用掏太多钱、新增加的贷款(新贷款总额 – 旧贷款欠款总额)也不那么多,但实际上它是不准确的,主要就在于每个月的房产税 $170.92 搞错了、只有实际税率的 1/2,方案 B 里每月 $341.91 是对的。这样的问题是:假如最后真按照这个数字批准了,房贷公司下一次支付房产税的时候马上就会发现 escrow account 里余额不足,到时候肯定要我补。

方案 D:15 year fixed

给我做方案 B 的房贷公司,按我的要求又做了一份 15 年固定利率的 proposal,即方案 D 。利率为 3.250% 、 0 points 。这个利率比方案 C(3.375% 、还购买了 points)合理很多,原因是他们单独收取 「investment property fee」,参见这篇文章解释:《贷款及 Refinance 自住屋和投资屋的区别》 。

根据方案 D,我每个月的 P&I 是 $1,869.80 、月供比现在增加 $481.79,我需要掏的现金是 -$64.43,也就是说一分钱不掏、他们还会给我 $64.43 。与方案 C 相比,方案 D 每月还款额基本一致(多两毛钱)、需要掏的现金减少了(445.11+64.43)= $509.54,老实说差别很小。

方案 C 是一家大银行做的,他们是全美最大的银行之一;方案 D 则是一家 local 的小房贷公司做的。我本来是倾向于方案 C,毕竟大银行、我也是他们的信用卡和 checking/savings 帐号的老用户,放心一些,最后没有采用他们,是因为(1)前面说了,他们的 escrows/prepaids 做得不对,最后肯定会要补钱,(2)做方案 D 的房贷公司,给我的 primary residence 做的 clarity statement (proposal) 也是最划算的,想想两个 refinance 都用他们吧,二者相加能省不少钱,也不用同时跟两家房贷公司打交道了。

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如何比较 Refinance Proposals?

我总结下来,最重要看以下几个项目:

  • 新的每月本金 + 利息(New P&I)。其他的费用如税、保险,其实和 refinance 无关。
  • 需要往外掏的现金。当然是越少越好,但往往房贷公司会把费用做到 loan 里面,所以要同时看 P&I 。
  • 监管账户的预存额度(Prepaids/Escrows)。如果预存不够,以后是要补的!举个极端的例子来说,假如 A 公司给你的 proposal 里,你需要往外掏 $5,000 、但在 escrow account 里预存了 $10,000;B 公司给你的 proposal 里,你只需要往外掏 $1,000,但 escrow account 里只预存了 $1,000 。在其他条件一致的情况下,明显是 A 公司的 proposal 更划算!
  • Long term savings(长期节省)。从 30 年改成 15 年,虽然每月还款增加了,但长远来说肯定省钱,因为利息减少了很多。反之,若你已经还了几年的 30 year fixed,现在 refinance 还是做 30 year fixed,如果利率降低并不是很大的话,虽然每月还款额减少,但你的还款期限又增加了几年、算下来未必划算。 Long term savings = (current P&I x remaining terms) – (new P&I x new terms) 。

四份 Refinance Proposals 的快速比较

项目30 年
方案 A
30 年
方案 B
15 年
方案 C
15 年
方案 D
现有欠款 256,600 257,000 256,149 257,000
现 P&I 1,388.01 1,388.01 1,388.01 1,388.01
剩余期限 307 个月307 个月307 个月307 个月
贷款额度260,000 266,100 263,780 266,100
贷款增加3,400 9,100 7,631 9,100
#Escrows 1,987.38 3,439.15 1,510.32 3,380.94
#新 P&I 1,260.09 1,213.55 1,869.57 1,869.80
新还款期360 个月360 个月180 个月180 个月
月供减少 127.92 174.46 ‎ (481.56) ‎ (481.79)
#需掏现金 1,654.00 (6.22) 445.11 (64.33)
#长期节省(27,513) (10,759) 89,596 89,555

Excel 表格真是个好东西(我其实用的是 Mac 的 Numbers)。这套房子,我现在的欠款总额约 $256,000(因为做 proposal 、以及预计 closing date 的日期不一样,所以 4 种方案里预估的 current balance 不完全一样,但对计算结果影响不大),已经还了 4 年多,还剩 307 个月。

  • 如果按 30 year fixed 做 refinance,虽然每个月的 P&I 减少了一些,但因为还款期限变成了 360 个月,所以等我还清以后,相比不做 refinance,我实际支付的本金利息还增加了。尤其是方案 A,我掏 $1,654 现金做 refinance, 最后本金 + 利息要多还 $27,513,我脑子抽么……
  • 如果按 15 year fixed 做 refinance,虽然每个月的 P&I 增加了约 $480 块,但因为还款期限大大减少,还完之后我实际节省了近 9 万美元(利息)。方案 C 与 D 相比,D 现在需要掏的现金略少一些,而 C 不但要多掏约 $500 美元现金,而且 prepaids/escrows 过少,等下次支付房产税一定要补钱的,所以总体来说方案 D 更优,这也是我最终的选择。

房贷基本知识

美国贷款买房的基本知识
Derek Yang

生于湖南,先后在北京和广东学习与工作。2013年移居美国。EB-1 职业移民。非移民律师、非移民中介。Twitter @mrderekyang

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Comments

29 responses to “如何比较 Refinance 的利率、费用及注意事项”

  1. CL Avatar
    CL

    谢谢你们整理的关于买房的信息!太详实太有帮助了!最近终于存够自己能力水平房价的 20% 首付了,但这个月起利率大上调,lender 告诉我说还会继续上涨。本来打算贷 15yr 的我,现在偏向贷 30yr fixed 然后观望利率再 refinance 个 15yr fixed,只是不知道未来两三年利率能否回到 2020~2021 水平。还有就是好奇杨老师你们当时做 refinance 考虑过 10yr 的选项吗?

    1. Derek Yang Avatar
      Derek Yang

      未来多年后的经济形势/利率走向,谁也不知道。你说的是 10 year fixed 还是 10 year ARM with a term of 30 years? 我们有一处房产是 10 year ARM(后者)。如果你觉得(1)自己未来 10 年内有较大把握提前还掉很大一部分/甚至全部贷款,或(2)未来 10 年因为孩子上学/上大学/自己工作变动等会搬家/upgrade/downsize,或(3)认为现在利率较高、打算未来 10 年内重新 refinance(但也许到时候利率并不会降下来、甚至有可能更高),那么可以考虑 10 year ARM 。

  2. huang Avatar
    huang

    杨老师,您好,我想请问一下,我刚买了房子,我是自雇的出 1099,但是现在我想重贷,我去外面打工出那个 W2 可以不可以出两份工作的?因为一份工作的 W2 不够

    1. Derek Yang Avatar
      Derek Yang

      可以,你所有的收入都可以计算。但是如果你同时有生意和 W2,underwriter 可能会担心你的工作影响生意,要求你出关于 business income 的更多证据,比如近几个月的流水、 P&L 等。

  3. YY Avatar
    YY

    我有套房子还有 1 万块左右的贷款未清,这套房产价值 37 万,现在我准备 CASH OUT 25 万买一套价值 50 万的房子。我两夫妻的信用分都是 807 左右,贷款中介给我的重贷利率是 3.625,感觉贵了,但是已经被他们从信用卡预先扣走 500 块的验屋费,而且所有材料已经交给了这个贷款中介。这种情况下,我还能找其他贷款中介比较利率吗?

    1. Derek Yang Avatar
      Derek Yang

      应该可以,但是之前缴纳的费用可能拿不回来。 Cash out 的利率会比普通的 refinance 利率高;不管怎样,货比三家总是对的。

  4. Lucia Avatar
    Lucia

    Yang 老师,关于选择贷款 broker 有一个问题。我根据您的方案也联系了几家 broker/bank broker,有的 broker 在没有确定 refinance rate 的情况下就要问我要一些重要文件(比如说,签证,税单,查 credit)。请问您在联系多家 broker 的情况下也是要提供这样重要的个人信息嘛?谢谢您!

    1. Derek Yang Avatar
      Derek Yang

      这是正常的。你能拿到的利率,很大程度上取决于你的信用分数,所以不管是 refinance 的报价,还是首次房贷的 preapproval,都需要你的信用分数。至于签证,是为了确保你有合法身份、以及他们能批,免得浪费时间做无用功;比如说,你是 B1/B2 签证,那么他们可能做不了,就不用接着往下谈了。

      当然,这也取决于房贷公司是否强势、是否很忙,等。如果生意不好,有空,办理的人好说话,也许只要你一句话,你告诉他自己的信用分数是多少,他就能按照这个分数给你先简单查一下能拿到怎样的利率;但如果想拿到正式的报价,甚至锁定利率,还是需要提供这些文件、查分数,不会以你说的为准。

      另外,这也是一种销售策略:一方面,你提供更多的资料,才证明你是一个 serious buyer,不是随口打听一下费率、其实并不打算做 refinance;另一方面,你在他这里花的时间越多、准备了更多的材料,那么中途变卦去找其他人做的可能性就更小。出于这两个原因,虽然有些材料并不是真的需要马上就提供,但如果你什么都不愿意做的话,他们也有可能不想回复你,尤其是在房贷公司很忙、 account manager 又比较强势的情况下。

      这些要求我自己都是尽量配合、尽快提供。当然,如果你对目前这家房贷公司缺乏基本的信任,那么可以先试试什么都不给、只是告诉他你自己的信用分数,看他们能不能先查查这个分数能拿到的利率。他们可能不乐意,另外一个原因是:你根本不知道自己的信用分数;因为不管你是在哪看到的信用分数,都未必是他们要的那个模型,参见:《房贷和车贷公司真正采用的 FICO 信用分数版本》。

  5. Choi Avatar
    Choi

    Hi 杨老师,请问一下,您做了 4 个方案,据我所知,每次请 mortgage consultant 做方案,他们都要 pull credit, 可能会伤害到 credit score, 您当时有这个顾虑吗?
    第二点,如果 investment property 按 primary residence 贷款,会对我们有什么影响呢? 谢谢

    1. Derek Yang Avatar
      Derek Yang

      1 、参见这篇文章解释:《什么是 Hard Pull 和 Soft Pull?
      2 、是否属于 primary residence,有判断的标准,不是你自己可以随便选的,参见这篇文章《贷款及 Refinance 自住屋和投资屋的区别

  6. NOVA Avatar
    NOVA

    请介绍几个 NOVA 安全且生活便利的 ZIP CODE 。最好离国际机场大约 1 小时车程的距离。

  7. Michelle Avatar
    Michelle

    您两个 30 年和两个 15 年都是基于相同的利率计算出来的吗?没有想到不同 agent 会相差这么多,我本来还只打算找一个 agent 重新贷款了就算了呢

    1. Derek Yang Avatar
      Derek Yang

      不是。四种方案的利率在文中详情均有介绍。

      1. Michelle Avatar
        Michelle

        多谢您的回复,我又仔细看了看,貌似尽管有不同的贷款额,还是利率越低对我们越有利

  8. mqt Avatar
    mqt

    15 年的贷款当然比 30 贷款省钱,没啥可比的。 30 年贷款不省钱是因为对你的情况利率还不够低。

    1. Derek Yang Avatar
      Derek Yang

      我知道。

      1. cat‘s father Avatar
        cat‘s father

        厉害

  9. 路人贾 Avatar
    路人贾

    3.625% 。这个利率太爽了。我也刚做了 refinance 。只拿到 3.750%

    1. Derek Yang Avatar
      Derek Yang

      但是要单独收取 investment property fee 呀。话说这两天利率貌似又降了一点。。

  10. cc Avatar
    cc

    准备今年买个小小房,每年什么时候买比较好啊,感觉我家收入什么还不太够,但是想先买以后再去 refinance

    1. Derek Yang Avatar
      Derek Yang

      旺季房源多、买家也多;淡季房源少、但买家也少。比如我所在的 NOVA 区域,本来房市就很火,自从去年 Amazon 宣布在这里 HQ2 之后更火了,有经纪人朋友说一月份写了 20 份合同、一个都没中,抢不过加价的人。所以哪个季节买更好,很难说,跟你所在区域的房市有关。有打算买的话,早点开始留意,既留意房源,也留意找个靠谱的经纪人。现在的利率出于历史低位,我记得新闻说是 8 年以来最低,若能把握好的话以后可能都不用费事做 Refinance 了。

  11. Susan Avatar
    Susan

    这个 refinance 贷款的额度就是你剩下的欠款,如果房屋净值已增加,能否贷出更多钱?

    1. Derek Yang Avatar
      Derek Yang

      可以,那叫 cash out,利率和/或手续费会增加。

  12. Huan Avatar
    Huan

    30 yr fixed 的投资房利率只要 3.625%, 能否告知哪家公司?谢谢!

    1. Derek Yang Avatar
      Derek Yang

      这个跟所在区域有关。我们这里和 100 mile 以外的 Richmond, VA 利率都不一样。这家公司叫 CapCenter,只服务 DMV/NC 区域,我看你的 IP 地址在德州,不在他们的服务区域之内。

  13. Andy F. Avatar
    Andy F.

    如果是投资房的话,未经仔细计算过的我个人的粗略印象是,对于租售比合适的地区,贷款 30 年比 15 年 cash on cash 回报率更高一些,另外因为 30 年月供低所以正向现金流也应该更好一些。反正租客帮你还贷款,迟早还清,那每月减少一点月供不就相当于净收入增加了一些。

    1. Derek Yang Avatar
      Derek Yang

      有可能。不如你算算清楚,写篇文章分享给我们?

      我们是「先苦后甜」的保守理财,能多还一点就多还一点。每年多一两千、甚至五六千的现金收入,对于我们的生活并不会有质的改善,甚至有可能随手就花出去了,但想想 15 年后这套房子就可以全价卖掉、或者放在那里每月净增加一两千的收入(刨去保险、 HOA),想想就很开心啊!

  14. ZZ Avatar
    ZZ

    在你的表格里,最后两个 column 15 年的新贷款期限应该是 180 个月吧?不是 360 个月?

    1. Derek Yang Avatar
      Derek Yang

      哈,是的,发布的时候不小心复制粘贴搞错了。已经更正,谢谢指出!

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