贷款及 Refinance 自住屋和投资屋的区别

最近利率较低,把两套房(primary residence + investment residence)都做了 refinance 。期间,同一家公司给我做了两套房子的 30 year fixed rate 报价:

  • 自住屋利率 3.500% 、 0 points 。关于 Points「点数」的解释可参见这篇文章
  • 投资屋利率 4.125% 、-0.250% points,相当于 3.875% 、 0 points 。

投资房的利率比自住屋高

我的信用分数很高,用免费的监测工具看是在 820 左右,参见《提高信用分数的正确姿势》 。即使用房贷公司的模型,参见《房贷和车贷公司真正采用的 FICO 信用分数版本》,我的信用分数也远远超过 740,是 Excellent 。

为什么在当前利率这么低 + 我的信用分数很好的情况下,第 2 套房只拿到 4.125% 这个并不好的 rate 呢?财经网站的解释,比如 Nerd Wallet,说是因为投资屋的风险更大,房主若遇到经济困难,首先考虑的肯定是自住屋,出租房产贷款违约的机率更高,所以房贷公司要收取更高的利率。 The Mortgage Reports 解释说,investment property 的房贷利率通常比 primary residence 的利率高 0.5-0.75% 。

另外一家给我报价的房贷公司,给的利率是 3.625% 、 0 points,低 0.25%,但要单独收取 $5,654.43 的 「investment property fee」 。我问,这笔钱能否免除或减少一些?他们说,这是 Fannie Mae 要求收的,减不了。我说,其他公司给我报价里面没有这一项啊?他们说,那是因为他们把这笔钱摊到了你的 loan 里面,把利率升高了。

我在 Google 里没找到 「Fannie Mae required investment property fee」,读者若有做房贷的朋友,欢迎补充或指正。我在其他房贷公司做的报价,包括 online quote,虽然都不收取 「investment property fee」,但利率确实要高不少,至少是 3.875% 起。

是否可以谎称「这是我的度假屋」?

前面说了,给我报价的第二家房贷公司,虽然按正常住房给了我较合理的利率,但在听我说这是投资/出租屋的时候,要单独收取 $5,654.43 的 「investment property fee」 。这笔钱不少呢,我可否骗他们说,「这套房子也是自住、并不是投资」?

有第二套自住房(secondary residence)并不是什么稀奇的事情,最常见的是在湖边/海边/南方有套度假屋。它与 investment property 最大的区别是:secondary residence 用于自住,你会不时过去住一些日子,甚至偶尔会借给朋友使用,但一般不能用于出租。如果你偶尔会去住、不住的时候则短租出去,可能也会被视为 investment property 。

以前,大家都认为「只要有出租的行为、就是 investment property」。但 2019 年,Fannie Mae 在 「Second Home Rider」 中表明:Second Home 第一年必须主要用于自用,但可以偶尔短租出去(short-term rentals),只是不能请管理公司,第一年之后则没有明确限制,用于长租应该也可以。换言之,你可以按自住房享受 Fannie Mae 的低利率贷款、而不是按 investment property 计算利率和费用,只要你第一年不长租出去即可。

此外,房贷公司在界定 secondary home 时,通常要求其不能与 primary residence 太近,一般至少要相隔 50 miles 以上。你在 Vienna, Virginia 有套 single house 、在一英里外还买了套公寓,你说这是自己的 secondary home 、每年会开车一英里来这里度假住一些日子,这话说出来你自己能信么?若第 2 套 condo 是在 Florida 海边,说是我每年冬季的度假屋还差不多。

最后,在申请贷款中故意提供虚假信息是 felony,除了可能面临刑事处罚外,你的绿卡也可能被撤销,参见:《拿到绿卡之后美国的「移民监」和注意事项》 。

如何比较 Refinance 的利率、费用及注意事项
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