贷款及 Refinance 自住屋和投资屋的区别

最近利率较低，把两套房（primary residence + investment residence）都做了 refinance。期间，同一家公司给我做了两套房子的 30 year fixed rate 报价：

• 自住屋利率 3.500%、0 points。关于 Points「点数」的解释可参见这篇文章。
• 投资屋利率 4.125%、-0.250% points，相当于 3.875%、0 points。

投资房的利率比自住屋高

我的信用分数很高，用免费的监测工具看是在 820 左右，参见 《美国信用分数多少算高？轻松提高 FICO 分数指南》。即使用房贷公司的模型，参见 《房贷和车贷公司真正采用的 FICO 信用分数版本》，我的信用分数也远远超过 740，是 Excellent。

为什么在当前利率这么低 + 我的信用分数很好的情况下，第 2 套房只拿到 4.125% 这个并不好的 rate 呢？财经网站的解释，比如 Nerd Wallet，说是因为投资屋的风险更大，房主若遇到经济困难，首先考虑的肯定是自住屋，出租房产贷款违约的机率更高，所以房贷公司要收取更高的利率。The Mortgage Reports 解释说，investment property 的房贷利率通常比 primary residence 的利率高 0.5-0.75%。

另外一家给我报价的房贷公司，给的利率是 3.625%、0 points，低 0.25%，但要单独收取 $5,654.43 的 「investment property fee」。我问，这笔钱能否免除或减少一些？他们说，这是 Fannie Mae 要求收的，减不了。我说，其他公司给我报价里面没有这一项啊？他们说，那是因为他们把这笔钱摊到了你的 loan 里面，把利率升高了。

我在 Google 里没找到 「Fannie Mae required investment property fee」，读者若有做房贷的朋友，欢迎补充或指正。我在其他房贷公司做的报价，包括 online quote，虽然都不收取 「investment property fee」，但利率确实要高不少，至少是 3.875% 起。

是否可以谎称「这是我的度假屋」？

前面说了，给我报价的第二家房贷公司，虽然按正常住房给了我较合理的利率，但在听我说这是投资／出租屋的时候，要单独收取 $5,654.43 的 「investment property fee」。这笔钱不少呢，我可否骗他们说，「这套房子也是自住、并不是投资」？

有第二套自住房（secondary residence）并不是什么稀奇的事情，最常见的是在湖边／海边／南方有套度假屋。它与 investment property 最大的区别是：secondary residence 用于自住，你会不时过去住一些日子，甚至偶尔会借给朋友使用，但一般不能用于出租。如果你偶尔会去住、不住的时候则短租出去，可能也会被视为 investment property。

以前，大家都认为「只要有出租的行为、就是 investment property」。但 2019 年，Fannie Mae 在 「Second Home Rider」 中表明：Second Home 第一年必须主要用于自用，但可以偶尔短租出去（short-term rentals），只是不能请管理公司，第一年之后则没有明确限制，用于长租应该也可以。换言之，你可以按自住房享受 Fannie Mae 的低利率贷款、而不是按 investment property 计算利率和费用，只要你第一年不长租出去即可。

此外，房贷公司在界定 secondary home 时，通常要求其不能与 primary residence 太近，一般至少要相隔 50 miles 以上。你在 Vienna, Virginia 有套 single house、在一英里外还买了套公寓，你说这是自己的 secondary home、每年会开车一英里来这里度假住一些日子，这话说出来你自己能信么？若第 2 套 condo 是在 Florida 海边，说是我每年冬季的度假屋还差不多。

最后，在申请贷款中故意提供虚假信息是 felony，除了可能面临刑事处罚外，你的绿卡也可能被撤销，参见：《拿到绿卡之后美国的「移民监」和注意事项》。

《如何比较 Refinance 的利率、费用及注意事项》

Disclosure: We are an Amazon Associate. Some links on this website are affiliate links, which means we may earn a commission or receive a referral fee when you sign up or make a purchase through those links.

相关文章

• 美国好用的租房网站和 Apps
• 如何疏通浴缸和厨房下水道堵塞
• 2024 美国各州房产税和房价排名，哪个州最省钱？🏡💰
• 房东必读：5个步骤合法驱逐不交租金的租客
• 房东必读：能自己驱逐不交租的租户吗？换锁合法吗？
• 美国房产投资 1031 置换规则详解
• 空调过滤网选购知识及如何更换
• 买房过户之后发现问题，能找卖家赔偿吗？
• 美国各州的「逆权侵占」法规及最低年限要求
• 房市降温，租房比买房更划算？
• 市场力量重塑房市，美国新建住房面积缩小
• 视频｜为什么美国现在买房这么难？