房租昂贵一直是纽约客心中的痛。
纽约市可负担住房项目
纽约市有 220 万套出租公寓，其中约 25.8 万套受政府补贴（subsidized），主要管理机构是 NYCHA（New York City Housing Authority，纽约市房屋局）和 HPD（NYC Housing Preservation and Development，纽约市房屋保护和开发局）。此类公寓的租金通常与租客的收入水平挂钩，有时还受其他因素影响，如租客年纪、是否有残疾等，主要有 4 类[来源]：
- 第 8 项目（Section 8）：起始于 1974 年通过的法案，已关闭申请。
- Mitchell-Lama 项目（Mitchell-Lama Program），得名于 1955 年推动实施该项目的纽约州议员 MacNeil Mitchell (R) 和 Alfred A. Lama (D)，纽约州政府及纽约市政府均有自己的 Mitchell-Lama 项目，前者截至 2015 年管理约 5.3 万套此类公寓，后者截至 2017 年管理约 4.6 万套此类公寓。
- 公共住房（Public Housing）：起始于 1937 年美国国会批准的法案，纽约城的公共住房，俗称「政府楼」，主要由 NYCHA 拥有并管理，截至 2018 年约有 18.1 万套。
- 可负担住房（Affordable Housing）：其他政府补贴的住房项目，主要由 HPD 管理。
此外，没有政府补贴的私人租赁市场，其租金水平也大量受到政府监管。纽约的 220 万套出租公寓中，约有 100 万套为租金稳定项目（rent stabilized），另有 2.7 万套为租金控制项目（rent controlled），简单点说就是房东不能随便涨房租。
什么是 Affordable Housing？
大楼的开发商为了获得政府的税收减免优惠，承诺在其开发的大楼项目中拨出一定数量的单位，以低于市场价的租金，给予低收入或中等收入的工薪家庭。这个比例一般是 80/20，即至少要把 20% 的面积来作为可负担住房，但纽约市长白思豪推进新的减免计划为 70/30，即要把 30% 的面积用来作为可负担房。
Affordable Housing 俗称「平价屋」或「廉租房」，由纽约市房屋保护和开发局（HPD）管理，对申请人的资格有非常严格的限制。人们经常称呼这个项目为 Housing Lottery，可想而知成功抽中概率很低。
申请 Affordable Housing
搜索 Affordable Housing 房源
到 NYC Housing Connect 网站搜索现在开放申请的公寓。只要你是纽约市居民，无论是公民、绿卡、还是工作签证，都可以注册账号申请。
点击任何一处公寓，都可以看到各处公寓的介绍和要求，一般包括三个部分：
- 公寓概况：地址、「平价屋」数量、公共设施等。
- 收入要求
- 如何申请。可以邮寄申请表，但我相信更多人会直接在网上申请。
纽约廉租房的收入要求
廉租房适用于一定收入范围内的家庭，即该地区平均收入（AMI）的一定百分比。一旦某个家庭被抽中，成功租下「平价屋」公寓，即使以后收入增加，也不会被踢出公寓，或者作为涨租金的标准。公寓开发商会在公寓没有完全建成前就开始提供可负担公寓的申请，即提供的收入要求是当年的，不过当开发商在开始审核，面试申请者的时候很有可能已经过去 1 年甚至更久，收入要求会以审核的时候为准。
下面是 2018 年纽约地区的平均收入（100%）及对应的比例[来源]：
2018 年纽约地区家庭人数及平均收入（AMI）比例表
| 人口 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30% | $21,930 | $25,050 | $28,170 | $31,290 | $33,810 | $36,300 |
| 40% | $29,240 | $33,400 | $37,560 | $41,720 | $45,080 | $48,400 |
| 50% | $36,550 | $41,750 | $46,950 | $52,150 | $56,350 | $60,500 |
| 60% | $43,860 | $50,100 | $56,340 | $62,580 | $67,620 | $72,600 |
| 80% | $58,480 | $66,800 | $75,120 | $83,440 | $90,160 | $96,800 |
| 100% | $73,100 | $83,500 | $93,900 | $104,300 | $112,700 | $121,000 |
| 120% | $87,720 | $100,200 | $112,680 | $125,160 | $135,240 | $145,200 |
| 130% | $95,030 | $108,550 | $122,070 | $135,590 | $146,510 | $157,300 |
| 165% | $120,615 | $137,775 | $154,935 | $172,095 | $185,955 | $199,650 |
这里的收入不仅是指你在公司工作收到的工资，还包括 子女抚养费、失业保险金、利息付款等等，纽约市政府有详细说明，请点击这里（中文）或这里（英文）。以四口之家为例，在纽约市的平均年收入（100%）为 $104,300；若年收入不超过 50%，即 $52,150，则有资格申请上文所列公寓的 2 卧和 3 卧公寓，月租金分别是 910 和 1,045 美元。
申请 Affordable Housing
在 NYC Housing Connect 申请第一套公寓的时候，你需要在网站上填入详细的家庭、收入等信息。你可以同时申请多套公寓。
申请截止之后，开发商会给申请人随机分配一个「注册号」，从 1 号开始处理审核申请。你分到的注册号码越小，能最终被选中的概率越大。开发商会优先处理政府雇员、残疾人、以及同一居住区域的申请者，一般这些名额占 50%，之后会审核其他申请人。
若你分配的注册号在两三千以上，被联系面试审核的概率就很低了。我在多个项目的注册码都是两三万以上，基本无望。注册号在 2,000 以内，有较大希望获得面试，因为排队周期很长，前面的申请人若收入或家庭成员数发生变化、不再符合要求，就会被拒掉。
如果你的注册号很靠前，你有很大的希望被开发商叫去面谈、递交资料审核，不过你需要在这段时间内尽量少换工作、减少涨薪（是不是很讽刺？）、避免结婚、生孩子等，否则可能会被取消资格，这个期限可能会持续三个月到一年。
开发商联系你面试时会发给你一份 checklist，让你在两三个星期内将所需资料准备好：
- 收入证明：最近 6 张工资单、去年报税表等。
- 地址证明：如银行账单、电费单等。
- 家庭成员证明。
- 资产证明：如近 6 个月的银行月结单、储蓄账号账单、养老金账单、股票投资账单等。
- 调查费：一张不退的 money order 用于开发商信用和背景调查。
面试之后，开发商会审核申请者的资料，若处理时间过长的话申请人还需要每 3 个月更新一次资料。若审核无误，开发商会再次联系申请人签署文件，并递交给市政府。通常这个时候你就知道自己分到的公寓号码，并且可以和开发商预约看房子啦。
市政府会再次审核开发商递交的材料，通常要花一两个月，如果申请者的资格获得确认，你的材料会转到大楼管理处，他们会联系你签署租约。如果市政府认为申请人不符合资格，你会收到一封拒绝信，不过可以在一段时间内提出异议和申述。
如果一切顺利，最后签署了租房合同，拿到了钥匙，那么恭喜你，你真的是中了乐透大奖。你将以市场价的 1/4 甚至是 1/5 在纽约市区租到新建豪华公寓喔！祝大家好运！
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