如何申请纽约的可负担住房和廉租公寓

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房租昂贵一直是纽约客心中的痛。随着亚马逊第二总部入驻皇后区的长岛市,可以预见纽约的房租将继续攀升,是很多中低收入家庭的沉重负担。

纽约市可负担住房项目

纽约市有220万套出租公寓,其中约25.8万套受政府补贴(subsidized),主要管理机构是 NYCHA(New York City Housing Authority,纽约市房屋局)和 HPD(NYC Housing Preservation and Development,纽约市房屋保护和开发局)。此类公寓的租金通常与租客的收入水平挂钩,有时还受其他因素影响,如租客年纪、是否有残疾等,主要有4类[来源]

  1. 第8项目Section 8):起始于1974年通过的法案,已关闭申请。
  2. Mitchell-Lama 项目Mitchell-Lama Program),得名于1955年推动实施该项目的纽约州议员 MacNeil Mitchell (R) 和 Alfred A. Lama (D),纽约州政府及纽约市政府均有自己的 Mitchell-Lama 项目,前者截至2015年管理约5.3万套此类公寓,后者截至2017年管理约4.6万套此类公寓。
  3. 公共住房Public Housing):起始于1937年美国国会批准的法案,纽约城的公共住房,俗称「政府楼」,主要由 NYCHA 拥有并管理,截至2018年约有18.1万套。
  4. 可负担住房Affordable Housing):其他政府补贴的住房项目,主要由 HPD 管理。

此外,没有政府补贴的私人租赁市场,其租金水平也大量受到政府监管。纽约的220万套出租公寓中,约有100万套为租金稳定项目rent stabilized),另有2.7万套为租金控制项目rent controlled),简单点说就是房东不能随便涨房租。

什么是 Affordable Housing?

大楼的开发商为了获得政府的税收减免优惠,承诺在其开发的大楼项目中拨出一定数量的单位,以低于市场价的租金,给予低收入或中等收入的工薪家庭。这个比例一般是80/20,即至少要把20%的面积来作为可负担住房,但纽约市长白思豪推进新的减免计划为70/30,即要把30%的面积用来作为可负担房。

Affordable Housing 俗称「平价屋」或「廉租房」,由纽约市房屋保护和开发局(HPD)管理,对申请人的资格有非常严格的限制。人们经常称呼这个项目为 Housing Lottery,可想而知成功抽中概率很低。

申请 Affordable Housing

搜索 Affordable Housing 房源

NYC Housing Connect 网站搜索现在开放申请的公寓。只要你是纽约市居民,无论是公民、绿卡、还是工作签证,都可以注册账号申请。

点击任何一处公寓,都可以看到各处公寓的介绍和要求,一般包括三个部分:

  • 公寓概况:地址、「平价屋」数量、公共设施等。

  • 收入要求

  • 如何申请。可以邮寄申请表,但我相信更多人会直接在网上申请。

纽约廉租房的收入要求

廉租房适用于一定收入范围内的家庭,即该地区平均收入(AMI)的一定百分比。一旦某个家庭被抽中,成功租下「平价屋」公寓,即使以后收入增加,也不会被踢出公寓,或者作为涨租金的标准。公寓开发商会在公寓没有完全建成前就开始提供可负担公寓的申请,即提供的收入要求是当年的,不过当开发商在开始审核,面试申请者的时候很有可能已经过去1年甚至更久,收入要求会以审核的时候为准。

下面是2018年纽约地区的平均收入(100%)及对应的比例[来源]

2018年纽约地区家庭人数及平均收入(AMI)比例表

人口 1 2 3 4 5 6
30% $21,930 $25,050 $28,170 $31,290 $33,810 $36,300
40% $29,240 $33,400 $37,560 $41,720 $45,080 $48,400
50% $36,550 $41,750 $46,950 $52,150 $56,350 $60,500
60% $43,860 $50,100 $56,340 $62,580 $67,620 $72,600
80% $58,480 $66,800 $75,120 $83,440 $90,160 $96,800
100% $73,100 $83,500 $93,900 $104,300 $112,700 $121,000
120% $87,720 $100,200 $112,680 $125,160 $135,240 $145,200
130% $95,030 $108,550 $122,070 $135,590 $146,510 $157,300
165% $120,615 $137,775 $154,935 $172,095 $185,955 $199,650

这里的收入不仅是指你在公司工作收到的工资,还包括 子女抚养费、失业保险金、利息付款等等,纽约市政府有详细说明,请点击这里(中文)或这里(英文)。以四口之家为例,在纽约市的平均年收入(100%)为$104,300;若年收入不超过50%,即$52,150,则有资格申请上文所列公寓的2卧和3卧公寓,月租金分别是910和1,045美元。

申请 Affordable Housing

在 NYC Housing Connect 申请第一套公寓的时候,你需要在网站上填入详细的家庭、收入等信息。你可以同时申请多套公寓。

申请截止之后,开发商会给申请人随机分配一个「注册号」,从1号开始处理审核申请。你分到的注册号码越小,能最终被选中的概率越大。开发商会优先处理政府雇员、残疾人、以及同一居住区域的申请者,一般这些名额占50%,之后会审核其他申请人。

若你分配的注册号在两三千以上,被联系面试审核的概率就很低了。我在多个项目的注册码都是两三万以上,基本无望。注册号在2,000以内,有较大希望获得面试,因为排队周期很长,前面的申请人若收入或家庭成员数发生变化、不再符合要求,就会被拒掉。

如果你的注册号很靠前,你有很大的希望被开发商叫去面谈、递交资料审核,不过你需要在这段时间内尽量少换工作、减少涨薪( 是不是很讽刺?)、避免结婚、生孩子等,否则可能会被取消资格,这个期限可能会持续三个月到一年。

开发商联系你面试时会发给你一份 checklist,让你在两三个星期内将所需资料准备好:

  • 收入证明:最近6张工资单、去年报税表等。
  • 地址证明:如银行账单、电费单等。
  • 家庭成员证明。
  • 资产证明:如近6个月的银行月结单、储蓄账号账单、养老金账单、股票投资账单等。
  • 调查费:一张不退的 money order 用于开发商信用和背景调查。

面试之后,开发商会审核申请者的资料,若处理时间过长的话申请人还需要每3个月更新一次资料。若审核无误,开发商会再次联系申请人签署文件,并递交给市政府。通常这个时候你就知道自己分到的公寓号码,并且可以和开发商预约看房子啦。

市政府会再次审核开发商递交的材料,通常要花一两个月,如果申请者的资格获得确认,你的材料会转到大楼管理处,他们会联系你签署租约。如果市政府认为申请人不符合资格,你会收到一封拒绝信,不过可以在一段时间内提出异议和申述。

如果一切顺利,最后签署了租房合同,拿到了钥匙,那么恭喜你,你真的是中了乐透大奖。你将以市场价的1/4甚至是1/5在纽约市区租到新建豪华公寓喔!祝大家好运!

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4 条评论

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  1. 哎,一直觉得自己在纽约的收入很低,然而保障性住房我的收入却些许高于规定值。。。想说收入复合区间的人要拿出2000+来住房其实压力也是挺大的。

    Chaner 2018-12-28 01:38:34 # 回复
    1. @ Chaner: 收入超过100% AMI的应该没有生活压力吧

      Tony 2018-12-28 01:59:53 # 回复
      1. @ Tony: 其实不是的。以我为例,四口之家,别说在纽约市,在华府如果年收入只有十万我都会觉得压力山大……你养孩子了就会知道,到处都是开销。

        Derek Yang 2018-12-28 02:35:51 # 回复
      2. @ Tony: 当然了,不管是养孩子还是自己一个人,穷有穷的过法,富有富的过法,五万八万要好好活,十万十五万也要好好活,在 NYC/DC 这种消费高昂的地方,很多人二十万三十万也不会觉得富裕。

        Derek Yang 2018-12-28 02:39:28 # 回复