如何申请纽约的可负担住房和廉租公寓

房租昂贵一直是纽约客心中的痛。

纽约市可负担住房项目

纽约市有220万套出租公寓，其中约25.8万套受政府补贴（subsidized），主要管理机构是 NYCHA（New York City Housing Authority，纽约市房屋局）和 HPD（NYC Housing Preservation and Development，纽约市房屋保护和开发局）。此类公寓的租金通常与租客的收入水平挂钩，有时还受其他因素影响，如租客年纪、是否有残疾等，主要有4类 ^[来源]：

1. 第8项目（Section 8）：起始于1974年通过的法案，已关闭申请。
2. Mitchell-Lama 项目（Mitchell-Lama Program），得名于1955年推动实施该项目的纽约州议员 MacNeil Mitchell (R) 和 Alfred A. Lama (D)，纽约州政府及纽约市政府均有自己的 Mitchell-Lama 项目，前者截至2015年管理约5.3万套此类公寓，后者截至2017年管理约4.6万套此类公寓。
3. 公共住房（Public Housing）：起始于1937年美国国会批准的法案，纽约城的公共住房，俗称「政府楼」，主要由 NYCHA 拥有并管理，截至2018年约有18.1万套。
4. 可负担住房（Affordable Housing）：其他政府补贴的住房项目，主要由 HPD 管理。

此外，没有政府补贴的私人租赁市场，其租金水平也大量受到政府监管。纽约的220万套出租公寓中，约有100万套为租金稳定项目（rent stabilized），另有2.7万套为租金控制项目（rent controlled），简单点说就是房东不能随便涨房租。

什么是 Affordable Housing？

大楼的开发商为了获得政府的税收减免优惠，承诺在其开发的大楼项目中拨出一定数量的单位，以低于市场价的租金，给予低收入或中等收入的工薪家庭。这个比例一般是80/20，即至少要把20%的面积来作为可负担住房，但纽约市长白思豪推进新的减免计划为70/30，即要把30%的面积用来作为可负担房。

Affordable Housing 俗称「平价屋」或「廉租房」，由纽约市房屋保护和开发局（HPD）管理，对申请人的资格有非常严格的限制。人们经常称呼这个项目为 Housing Lottery，可想而知成功抽中概率很低。

申请 Affordable Housing

搜索 Affordable Housing 房源

到 NYC Housing Connect 网站搜索现在开放申请的公寓。只要你是纽约市居民，无论是公民、绿卡、还是工作签证，都可以注册账号申请。

点击任何一处公寓，都可以看到各处公寓的介绍和要求，一般包括三个部分：

• 公寓概况：地址、「平价屋」数量、公共设施等。

• 收入要求

• 如何申请。可以邮寄申请表，但我相信更多人会直接在网上申请。

纽约廉租房的收入要求

廉租房适用于一定收入范围内的家庭，即该地区平均收入（AMI）的一定百分比。一旦某个家庭被抽中，成功租下「平价屋」公寓，即使以后收入增加，也不会被踢出公寓，或者作为涨租金的标准。公寓开发商会在公寓没有完全建成前就开始提供可负担公寓的申请，即提供的收入要求是当年的，不过当开发商在开始审核，面试申请者的时候很有可能已经过去1年甚至更久，收入要求会以审核的时候为准。

下面是2018年纽约地区的平均收入（100%）及对应的比例 ^[来源]：

2018年纽约地区家庭人数及平均收入（AMI）比例表

人口	1	2	3	4	5	6
30%	$21,930	$25,050	$28,170	$31,290	$33,810	$36,300
40%	$29,240	$33,400	$37,560	$41,720	$45,080	$48,400
50%	$36,550	$41,750	$46,950	$52,150	$56,350	$60,500
60%	$43,860	$50,100	$56,340	$62,580	$67,620	$72,600
80%	$58,480	$66,800	$75,120	$83,440	$90,160	$96,800
100%	$73,100	$83,500	$93,900	$104,300	$112,700	$121,000
120%	$87,720	$100,200	$112,680	$125,160	$135,240	$145,200
130%	$95,030	$108,550	$122,070	$135,590	$146,510	$157,300
165%	$120,615	$137,775	$154,935	$172,095	$185,955	$199,650

这里的收入不仅是指你在公司工作收到的工资，还包括 子女抚养费、失业保险金、利息付款等等，纽约市政府有详细说明，请点击这里（中文）或这里（英文）。以四口之家为例，在纽约市的平均年收入（100%）为$104,300；若年收入不超过50%，即$52,150，则有资格申请上文所列公寓的2卧和3卧公寓，月租金分别是910和1,045美元。

申请 Affordable Housing

在 NYC Housing Connect 申请第一套公寓的时候，你需要在网站上填入详细的家庭、收入等信息。你可以同时申请多套公寓。

申请截止之后，开发商会给申请人随机分配一个「注册号」，从1号开始处理审核申请。你分到的注册号码越小，能最终被选中的概率越大。开发商会优先处理政府雇员、残疾人、以及同一居住区域的申请者，一般这些名额占50%，之后会审核其他申请人。

若你分配的注册号在两三千以上，被联系面试审核的概率就很低了。我在多个项目的注册码都是两三万以上，基本无望。注册号在2,000以内，有较大希望获得面试，因为排队周期很长，前面的申请人若收入或家庭成员数发生变化、不再符合要求，就会被拒掉。

如果你的注册号很靠前，你有很大的希望被开发商叫去面谈、递交资料审核，不过你需要在这段时间内尽量少换工作、减少涨薪（ 是不是很讽刺？）、避免结婚、生孩子等，否则可能会被取消资格，这个期限可能会持续三个月到一年。

开发商联系你面试时会发给你一份 checklist，让你在两三个星期内将所需资料准备好：

• 收入证明：最近6张工资单、去年报税表等。
• 地址证明：如银行账单、电费单等。
• 家庭成员证明。
• 资产证明：如近6个月的银行月结单、储蓄账号账单、养老金账单、股票投资账单等。
• 调查费：一张不退的 money order 用于开发商信用和背景调查。

面试之后，开发商会审核申请者的资料，若处理时间过长的话申请人还需要每3个月更新一次资料。若审核无误，开发商会再次联系申请人签署文件，并递交给市政府。通常这个时候你就知道自己分到的公寓号码，并且可以和开发商预约看房子啦。

市政府会再次审核开发商递交的材料，通常要花一两个月，如果申请者的资格获得确认，你的材料会转到大楼管理处，他们会联系你签署租约。如果市政府认为申请人不符合资格，你会收到一封拒绝信，不过可以在一段时间内提出异议和申述。

如果一切顺利，最后签署了租房合同，拿到了钥匙，那么恭喜你，你真的是中了乐透大奖。你将以市场价的1/4甚至是1/5在纽约市区租到新建豪华公寓喔！祝大家好运！

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