如何申请纽约的可负担住房和廉租公寓

房租昂贵一直是纽约客心中的痛。

纽约市可负担住房项目

纽约市有 220 万套出租公寓，其中约 25.8 万套受政府补贴（subsidized），主要管理机构是 NYCHA（New York City Housing Authority，纽约市房屋局）和 HPD（NYC Housing Preservation and Development，纽约市房屋保护和开发局）。此类公寓的租金通常与租客的收入水平挂钩，有时还受其他因素影响，如租客年纪、是否有残疾等，主要有 4 类^[来源]：

1. 第 8 项目（Section 8）：起始于 1974 年通过的法案，已关闭申请。
2. Mitchell-Lama 项目（Mitchell-Lama Program），得名于 1955 年推动实施该项目的纽约州议员 MacNeil Mitchell (R) 和 Alfred A. Lama (D)，纽约州政府及纽约市政府均有自己的 Mitchell-Lama 项目，前者截至 2015 年管理约 5.3 万套此类公寓，后者截至 2017 年管理约 4.6 万套此类公寓。
3. 公共住房（Public Housing）：起始于 1937 年美国国会批准的法案，纽约城的公共住房，俗称「政府楼」，主要由 NYCHA 拥有并管理，截至 2018 年约有 18.1 万套。
4. 可负担住房（Affordable Housing）：其他政府补贴的住房项目，主要由 HPD 管理。

此外，没有政府补贴的私人租赁市场，其租金水平也大量受到政府监管。纽约的 220 万套出租公寓中，约有 100 万套为租金稳定项目（rent stabilized），另有 2.7 万套为租金控制项目（rent controlled），简单点说就是房东不能随便涨房租。

什么是 Affordable Housing？

大楼的开发商为了获得政府的税收减免优惠，承诺在其开发的大楼项目中拨出一定数量的单位，以低于市场价的租金，给予低收入或中等收入的工薪家庭。这个比例一般是 80/20，即至少要把 20% 的面积来作为可负担住房，但纽约市长白思豪推进新的减免计划为 70/30，即要把 30% 的面积用来作为可负担房。

Affordable Housing 俗称「平价屋」或「廉租房」，由纽约市房屋保护和开发局（HPD）管理，对申请人的资格有非常严格的限制。人们经常称呼这个项目为 Housing Lottery，可想而知成功抽中概率很低。

申请 Affordable Housing

搜索 Affordable Housing 房源

到 NYC Housing Connect 网站搜索现在开放申请的公寓。只要你是纽约市居民，无论是公民、绿卡、还是工作签证，都可以注册账号申请。

点击任何一处公寓，都可以看到各处公寓的介绍和要求，一般包括三个部分：

• 公寓概况：地址、「平价屋」数量、公共设施等。

• 收入要求

• 如何申请。可以邮寄申请表，但我相信更多人会直接在网上申请。

纽约廉租房的收入要求

廉租房适用于一定收入范围内的家庭，即该地区平均收入（AMI）的一定百分比。一旦某个家庭被抽中，成功租下「平价屋」公寓，即使以后收入增加，也不会被踢出公寓，或者作为涨租金的标准。公寓开发商会在公寓没有完全建成前就开始提供可负担公寓的申请，即提供的收入要求是当年的，不过当开发商在开始审核，面试申请者的时候很有可能已经过去 1 年甚至更久，收入要求会以审核的时候为准。

下面是 2018 年纽约地区的平均收入（100%）及对应的比例^[来源]：

2018 年纽约地区家庭人数及平均收入（AMI）比例表

人口	1	2	3	4	5	6
30%	$21,930	$25,050	$28,170	$31,290	$33,810	$36,300
40%	$29,240	$33,400	$37,560	$41,720	$45,080	$48,400
50%	$36,550	$41,750	$46,950	$52,150	$56,350	$60,500
60%	$43,860	$50,100	$56,340	$62,580	$67,620	$72,600
80%	$58,480	$66,800	$75,120	$83,440	$90,160	$96,800
100%	$73,100	$83,500	$93,900	$104,300	$112,700	$121,000
120%	$87,720	$100,200	$112,680	$125,160	$135,240	$145,200
130%	$95,030	$108,550	$122,070	$135,590	$146,510	$157,300
165%	$120,615	$137,775	$154,935	$172,095	$185,955	$199,650

这里的收入不仅是指你在公司工作收到的工资，还包括 子女抚养费、失业保险金、利息付款等等，纽约市政府有详细说明，请点击这里（中文）或这里（英文）。以四口之家为例，在纽约市的平均年收入（100%）为 $104,300；若年收入不超过 50%，即 $52,150，则有资格申请上文所列公寓的 2 卧和 3 卧公寓，月租金分别是 910 和 1,045 美元。

申请 Affordable Housing

在 NYC Housing Connect 申请第一套公寓的时候，你需要在网站上填入详细的家庭、收入等信息。你可以同时申请多套公寓。

申请截止之后，开发商会给申请人随机分配一个「注册号」，从 1 号开始处理审核申请。你分到的注册号码越小，能最终被选中的概率越大。开发商会优先处理政府雇员、残疾人、以及同一居住区域的申请者，一般这些名额占 50%，之后会审核其他申请人。

若你分配的注册号在两三千以上，被联系面试审核的概率就很低了。我在多个项目的注册码都是两三万以上，基本无望。注册号在 2,000 以内，有较大希望获得面试，因为排队周期很长，前面的申请人若收入或家庭成员数发生变化、不再符合要求，就会被拒掉。

如果你的注册号很靠前，你有很大的希望被开发商叫去面谈、递交资料审核，不过你需要在这段时间内尽量少换工作、减少涨薪（是不是很讽刺？）、避免结婚、生孩子等，否则可能会被取消资格，这个期限可能会持续三个月到一年。

开发商联系你面试时会发给你一份 checklist，让你在两三个星期内将所需资料准备好：

• 收入证明：最近 6 张工资单、去年报税表等。
• 地址证明：如银行账单、电费单等。
• 家庭成员证明。
• 资产证明：如近 6 个月的银行月结单、储蓄账号账单、养老金账单、股票投资账单等。
• 调查费：一张不退的 money order 用于开发商信用和背景调查。

面试之后，开发商会审核申请者的资料，若处理时间过长的话申请人还需要每 3 个月更新一次资料。若审核无误，开发商会再次联系申请人签署文件，并递交给市政府。通常这个时候你就知道自己分到的公寓号码，并且可以和开发商预约看房子啦。

市政府会再次审核开发商递交的材料，通常要花一两个月，如果申请者的资格获得确认，你的材料会转到大楼管理处，他们会联系你签署租约。如果市政府认为申请人不符合资格，你会收到一封拒绝信，不过可以在一段时间内提出异议和申述。

如果一切顺利，最后签署了租房合同，拿到了钥匙，那么恭喜你，你真的是中了乐透大奖。你将以市场价的 1/4 甚至是 1/5 在纽约市区租到新建豪华公寓喔！祝大家好运！

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