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美国各州的 “逆权侵占” 法规及最低年限要求

有的时候,擅自闯入你的房屋、并长期占有的人,竟然能获得这块地的合法所有权!法律上,这个行为叫做 「逆权侵占」(adverse possession)。以下内容编译自法律知识网站 Nolo 的一系列文章

要构成 「逆权侵占」,达到获得土地所有权的条件,一般需要满足以下几点:

  • 侵占行为未经许可(各州对此定义有所不同)。
  • 对土地的实际占有。
  • 占有行为公开可见。
  • 对土地的单独、持续占有,时长需满足一定条件。

以华人最多的的几个深蓝和深红州来说:

  • 加州需要至少 5 年、并且侵占者全部 5 年都有按时缴纳房产税(这条很难达成)。
  • 纽约需要至少 10 年。
  • 德州有三类不同的情形,最容易的一种是侵占者手中有错误的地契,那么最少只需 3 年即有可能获得正式的所有权。
  • 佛罗里达州要求至少 7 年,并且在第一年内缴纳地税和其他费用,并且向税务部门递交申请。

最后,有些州只允许在侵占者持有相关地契文件(即使文件不准确或不具法律效力)的情况下才能提出逆权侵占的请求。逆权侵占还通常不适用于政府土地。

各州概览

下面的表格是各州 「逆权侵占」 法规的索引,你可以通过表格找到相应法规的具体内容。

各州 「逆权侵占」 所需最低年限

州别持续占有年限
阿拉巴马州
  • 10 年 (有地契或纳税)
  • 或 20 年无条件占有
阿拉斯加州
  • 10 年
  • 或 7 年 (有地契)
亚利桑那州
  • 10 年
  • 或 5 年 (有地契、城市地块、有纳税)
  • 或 3 年 (有地契、有纳税)
阿肯色州
  • 7 年 (有地契、有纳税)
加利福尼亚州
  • 5 年 (有地契或法院判令、有纳税)
科罗拉多州
  • 18 年
  • 或 7 年 (有地契、有纳税)
康涅狄格州15 年
特拉华州20 年
DC 特区15 年
佛罗里达州7 年 (有地契或纳税)
乔治亚州
  • 20 年
  • 或 7 年 (有地契)
夏威夷州20 年
爱达荷州20 年 (有纳税)
伊利诺伊州
  • 20 年
  • 或 7 年 (有地契或纳税) 、
  • 或 2 年 (通过法拍获得房屋)
印第安纳州10 年 (有纳税)
爱荷华州10 年
堪萨斯州15 年
肯塔基州
  • 15 年
  • 或 7 年 (有地契)
路易斯安那
  • 30 年
  • 或 10 年 (有地契)
缅因州20 年
马里兰州20 年
马萨诸塞州20 年
密歇根州15 年
明尼苏达州15 年 (有纳税)
密西西比州10 年
密苏里州10 年
蒙大拿州5 年 (有纳税)
内布拉斯加10 年
内华达州
  • 15 年 (有纳税)
  • 5 年 (有地契或已纳税)
新罕布什尔20 年
新泽西州30 年
新墨西哥州10 年 (有地契且有纳税)
纽约州10 年
北卡罗来纳
  • 20 年
  • 或 7 年 (有地契)
北达科他州
  • 20 年
  • 10 年 (有地契且有纳税)
俄亥俄州21 年
俄克拉荷马15 年
俄勒冈州10 年
宾夕法尼亚
  • 21 年
  • 小于 0.5 英亩的独立住宅只需 10 年
罗德岛州10 年
南卡罗来纳10 年
南达科他州
  • 20 年
  • 10 年 (有纳税、有地契)
田纳西州
  • 7 年 (有地契)
  • 或 20 年 (无地契或纳税)
德克萨斯州
  • 10 年
  • 或 5 年 (有地契、有纳税)
  • 或 3 年 (有错误的地契)
犹他州
  • 7 年 (有裁决或判令、有纳税)
  • 或 20 年 (有围墙、改建或灌溉系统)
佛蒙特州15 年
弗吉尼亚州15 年
华盛顿州
  • 10 年
  • 或 7 年 (有地契或纳税)
西弗吉尼亚10 年
威斯康星州
  • 20 年
  • 或 10 年(有地契)
  • 7 年(有地契、有纳税)
怀俄明州10 年

加州:至少 5 年+缴税

在加州,有明确的法律法规来定义和规范 「逆权侵占」 。

首先,「逆权侵占」 举证责任在侵占者。别人想通过 「逆权侵占」 来取得你土地的所有权并非易事。首先,举证责任在土地侵占者身上。换句话说,你作为土地的合法所有人,在法律上天然享有所有权。除非侵占者能提供足以说服法官的证据,否则法官不会把你的土地判给他。

其次,「逆权侵占」 和 「地役权」 是不同的。要注意,「逆权侵占」 和 「地役权」 可不一样。 「地役权」 指的是两个人对同一块地有共同的使用权,比方说你邻居有权借你家的车道出入。而 「逆权侵占」 成功的话,土地的所有权就变更了,土地的新主人有权把其他人拒之门外。

「逆权侵占」 需要符合一些法定条件,这些条件有些是法律条文规定的,有些是法院判例确立的。在加州,侵占者必须证明:

  • 实际占有:他实际控制了这块地,比如用围栏围起来,或者一直在上面进行修整。这样做是为了让真正的土地所有者意识到有人在打这块地的主意。
  • 未经许可:他的占有行为没有得到真正的土地所有者的许可,甚至算是对所有者权益的侵犯。
  • 宣示主张:侵占者要么公然宣称这块地归他(即使他没有买地的凭证),要么他真的有一些似乎能表明所有权的文书。
  • 长期不间断:侵占行为必须持续法定期限。在加州,这个期限是至少五年。
  • 依法纳税:在全部五年期间,侵占者都按时缴纳了这块地的房产税。

最后一条,也就是按时纳税,往往是 「逆权侵占」 中最难达成的条件。毕竟,当地税务机构可不会轻易把本该由你交税的地转到你邻居名下。

如果你发现有别人占了你的地,该怎么办?先礼后兵,当然是先找对方谈一谈,要求他拆掉所有建在你这块地上的东西,也不要再擅自进来了。如果对方搞错了,那应该会配合你的。

如果对方不听,那你可能要请个律师,提起 「产权确认诉讼」 了。法官会发布法令,确认你才是土地的合法拥有者,这块地归你。如果你将来要卖房,这么个法令也会让买家吃下定心丸。

最后,「逆权侵占」 不能用于政府土地。加州政府所属的土地一般不能被 「逆权侵占」 。所以,如果你家隔壁有一片荒地是属于州立公园的,那你可别想着在上面搭个棚子等上五年,这样可没用。政府的土地,政府自己说了算。

纽约:至少 10 年

纽约州对 「逆权侵占」 有一套相当细致的法律规定,这些全都在《房地产法》的第五条里。另外,多年以来,当地法院也通过不少判例进一步明确了 「逆权侵占」 要满足的条件。总的来说,和其他州一样,纽约州的 「逆权侵占」 也是看侵占行为的性质和持续时间。

侵占者的行为必须同时满足以下六个条件:

  • 未经许可:侵占者没有得到真正的土地所有者的同意。
  • 宣示主张:侵占者得有合理的理由相信,从法律上讲,这块地确实归他。
  • 公开明显:侵占者光明正大使用这块地,就像真正的主人那样,丝毫没有掩饰的意思。
  • 长期不间断:侵占行为持续了法定期限,纽约州是十年。
  • 排他使用:只有侵占者在使用这块地。
  • 实际占有:侵占者实际控制了这块地。

举个例子:乔伊和伊莲住在纽约布鲁克林,两家是邻居,而且院子里没装围栏。乔伊看了自己的房产地籍图,觉得有理由相信多占了伊莲院子里的五英尺地,于是就把自家的房子扩建了一点。伊莲呢,接下来的十一年里都没吭声。这样的话,乔伊可能就能通过 「逆权侵占」 取得自己扩建的那块地了。

纽约州对 「宣示主张」 的要求很严格:纽约州的 「逆权侵占」 比其他地方难成立,原因就在于他们要求侵占者得有理由相信这块地合法归他。这就堵住了故意占地、想赖上十年的那种钻空子行为。

对构成 「占有」 的行为有限制:纽约州的法律还专门加了一条,不算特别大的违章建筑(比如篱笆、树丛、工具房、花圃之类的)不能算作 「占有」 行为。所以,在邻居地里种棵花、装个篱笆,在纽约州可不能混过去当 「逆权侵占」 。

德州:如果有错误的地契,最少只需 3 年

在德州,对想通过 「逆权侵占」 取得土地所有权的人,法律也有要求。这些要求是法律条文和法院判例共同确立的。和其他各州类似,德州也主要看侵占行为的性质和持续时间。侵占者的行为必须同时符合以下条件:

  • 未经许可:侵占者没有得到真正的土地所有者的同意。
  • 实际占有:侵占者实际控制了这块地。
  • 排他使用:只有侵占者在使用这块地。
  • 公开明显:侵占者光明正大使用这块地,就像真正的主人那样,丝毫没有掩饰的意思。
  • 长期不间断:侵占行为持续了法定期限(具体期限下面会讲)。

德州 「逆权侵占」 的三种法定期限:德州的 「逆权侵占」 法律可比别的州复杂多了。根据情况不同,法定期限有三种可能性:

  • 有地契,三年即可如果侵占者手上有地契或者类似文件(尽管可能搞错了),那他占了你的地三年后就可以通过法律程序要求正式取得所有权。比如,邻居老王明明买了自己的地,结果地契上写错了,还包括了你一块地。要是老王心安理得地在 「你的地」 上折腾了三年,而你啥也没说,那三年之后他就可以合法取得这部分土地了。
  • 精心照料、缴纳地税,五年即可:如果侵占者不仅占着地,还精心照料,又按时交税,那他五年后就可以主张所有权了。
  • 十年即可、无需其他条件:如果满足公开、排他、持续、实际、未经许可这几个条件,那侵占者十年后就能正式取得所有权,地契和纳税记录都不是必须的。不过,通过这种方式取得的土地最多不能超过 160 英亩。

德州 「逆权侵占」 不考虑主观故意:德州的 「逆权侵占」 法,不考虑侵占者是不是明知故犯。哪怕人家知道这地不是自己的,但是只要占了足够长时间,符合了条件,就可以合法拥有。举个例子,马特和莫妮卡在奥斯丁是邻居,两家地没围栏,界限也不明显。马特在莫妮卡的地上盖了个小棚子,占了大概十平方英尺,莫妮卡也没说话。马特光明正大用了小棚子十一年,那他就能把这块地变成自己的了。如果莫妮卡不想让这事发生,那她在这十一年里就应该有所行动,比如让马特拆棚子,或者签个协议,表明她允许马特在她的地上搭棚子。德克萨斯州的法院不允许她在沉默十一年后突然要求马特滚蛋。

不能 「逆权侵占」 政府的土地:德州的公有土地一般不能被 「逆权侵占」 。也就是说,政府的土地通常来讲你占再久也变不成自己的。所以,如果你家边上有个不用的州立公园,那你可别以为割割草、搭个棚子等上二十年就能扩建院子了,那地永远都是州政府的。

佛罗里达:至少 7 年+交税

要满足这种 「逆权侵占」,侵占者的行为必须同时符合以下条件:

  • 未经许可:侵占者没有得到真正的土地所有者的同意。
  • 实际占有:侵占者实际控制了这块地。
  • 排他使用:只有侵占者在使用这块地。
  • 公开明显:侵占者光明正大使用这块地,就像真正的主人那样,不加掩饰。
  • 长期不间断:侵占行为持续了法定期限(佛州是七年)。
  • 精心维护:进行了围护、耕种、修缮或者其他明显的改善。

除此之外,侵占者必须在占地的第一年内缴纳了所有地税和其他公共费用,还要向税务部门递交一份专门的申请。

佛州对 「逆权侵占」 的要求很高:佛州的这些要求比大部分州都苛刻,所以作为佛州的土地所有者尽可以高枕无忧啦。

假如占地者自以为是合法业主:佛州法律还有专门一条,针对的是那些占了地还自以为了解情况、甚至手上有文件的那种人。在这种情况下,侵占行为也要符合一定条件,比如进行了围护、耕种、修缮,或者从这块地上砍树盖房。

发现有人占地怎么办? 要是在佛州发现有人侵占你的地,那多半是无意的。所以,第一步应该是好好跟人打个招呼,请他离开。要是不听,那就给他写封正式点的信。实在不行,你就得请律师打官司了,让法院确认你是合法业主。要是你想卖房,那法院的判决肯定能打消买家的疑虑。

不能 「逆权侵占」 佛州政府的土地:佛州的公有土地一般不能被 「逆权侵占」 。也就是说,政府的土地通常来讲你占再久也变不成自己的。所以,如果你家边上有个不用的州立公园,那你可别以为割割草、搭个棚子等上七年就能扩建院子了,那地永远都是州政府的。

Derek Yang

生于湖南,先后在北京和广东学习与工作。2013年移居美国。EB-1 职业移民。非移民律师、非移民中介。Twitter @mrderekyang

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