美国各州的 “逆权侵占” 法规及最低年限要求

有的时候，擅自闯入你的房屋、并长期占有的人，竟然能获得这块地的合法所有权！法律上，这个行为叫做 「逆权侵占」（adverse possession）。以下内容编译自法律知识网站 Nolo 的一系列文章。

要构成 「逆权侵占」，达到获得土地所有权的条件，一般需要满足以下几点：

• 侵占行为未经许可（各州对此定义有所不同）。
• 对土地的实际占有。
• 占有行为公开可见。
• 对土地的单独、持续占有，时长需满足一定条件。

以华人最多的的几个深蓝和深红州来说：

• 加州需要至少 5 年、并且侵占者全部 5 年都有按时缴纳房产税（这条很难达成）。
• 纽约需要至少 10 年。
• 德州有三类不同的情形，最容易的一种是侵占者手中有错误的地契，那么最少只需 3 年即有可能获得正式的所有权。
• 佛罗里达州要求至少 7 年，并且在第一年内缴纳地税和其他费用，并且向税务部门递交申请。

最后，有些州只允许在侵占者持有相关地契文件（即使文件不准确或不具法律效力）的情况下才能提出逆权侵占的请求。逆权侵占还通常不适用于政府土地。

各州概览

下面的表格是各州 「逆权侵占」 法规的索引，你可以通过表格找到相应法规的具体内容。

各州 「逆权侵占」 所需最低年限

州别	持续占有年限
阿拉巴马州	10 年 (有地契或纳税) 或 20 年无条件占有
阿拉斯加州	10 年 或 7 年 (有地契)
亚利桑那州	10 年 或 5 年 (有地契、城市地块、有纳税) 或 3 年 (有地契、有纳税)
阿肯色州	7 年 (有地契、有纳税)
加利福尼亚州	5 年 (有地契或法院判令、有纳税)
科罗拉多州	18 年 或 7 年 (有地契、有纳税)
康涅狄格州	15 年
特拉华州	20 年
DC 特区	15 年
佛罗里达州	7 年 (有地契或纳税)
乔治亚州	20 年 或 7 年 (有地契)
夏威夷州	20 年
爱达荷州	20 年 (有纳税)
伊利诺伊州	20 年 或 7 年 (有地契或纳税)、 或 2 年 (通过法拍获得房屋)
印第安纳州	10 年 (有纳税)
爱荷华州	10 年
堪萨斯州	15 年
肯塔基州	15 年 或 7 年 (有地契)
路易斯安那	30 年 或 10 年 (有地契)
缅因州	20 年
马里兰州	20 年
马萨诸塞州	20 年
密歇根州	15 年
明尼苏达州	15 年 (有纳税)
密西西比州	10 年
密苏里州	10 年
蒙大拿州	5 年 (有纳税)
内布拉斯加	10 年
内华达州	15 年 (有纳税) 5 年 (有地契或已纳税)
新罕布什尔	20 年
新泽西州	30 年
新墨西哥州	10 年 (有地契且有纳税)
纽约州	10 年
北卡罗来纳	20 年 或 7 年 (有地契)
北达科他州	20 年 10 年 (有地契且有纳税)
俄亥俄州	21 年
俄克拉荷马	15 年
俄勒冈州	10 年
宾夕法尼亚	21 年 小于 0.5 英亩的独立住宅只需 10 年
罗德岛州	10 年
南卡罗来纳	10 年
南达科他州	20 年 10 年 (有纳税、有地契)
田纳西州	7 年 (有地契) 或 20 年 (无地契或纳税)
德克萨斯州	10 年 或 5 年 (有地契、有纳税) 或 3 年 (有错误的地契)
犹他州	7 年 (有裁决或判令、有纳税) 或 20 年 (有围墙、改建或灌溉系统)
佛蒙特州	15 年
弗吉尼亚州	15 年
华盛顿州	10 年 或 7 年 (有地契或纳税)
西弗吉尼亚	10 年
威斯康星州	20 年 或 10 年（有地契） 7 年（有地契、有纳税）
怀俄明州	10 年

加州：至少 5 年+缴税

在加州，有明确的法律法规来定义和规范 「逆权侵占」。

首先，「逆权侵占」 举证责任在侵占者。别人想通过 「逆权侵占」 来取得你土地的所有权并非易事。首先，举证责任在土地侵占者身上。换句话说，你作为土地的合法所有人，在法律上天然享有所有权。除非侵占者能提供足以说服法官的证据，否则法官不会把你的土地判给他。

其次，「逆权侵占」 和 「地役权」 是不同的。要注意，「逆权侵占」 和 「地役权」 可不一样。「地役权」 指的是两个人对同一块地有共同的使用权，比方说你邻居有权借你家的车道出入。而 「逆权侵占」 成功的话，土地的所有权就变更了，土地的新主人有权把其他人拒之门外。

「逆权侵占」 需要符合一些法定条件，这些条件有些是法律条文规定的，有些是法院判例确立的。在加州，侵占者必须证明：

• 实际占有：他实际控制了这块地，比如用围栏围起来，或者一直在上面进行修整。这样做是为了让真正的土地所有者意识到有人在打这块地的主意。
• 未经许可：他的占有行为没有得到真正的土地所有者的许可，甚至算是对所有者权益的侵犯。
• 宣示主张：侵占者要么公然宣称这块地归他（即使他没有买地的凭证），要么他真的有一些似乎能表明所有权的文书。
• 长期不间断：侵占行为必须持续法定期限。在加州，这个期限是至少五年。
• 依法纳税：在全部五年期间，侵占者都按时缴纳了这块地的房产税。

最后一条，也就是按时纳税，往往是 「逆权侵占」 中最难达成的条件。毕竟，当地税务机构可不会轻易把本该由你交税的地转到你邻居名下。

如果你发现有别人占了你的地，该怎么办？先礼后兵，当然是先找对方谈一谈，要求他拆掉所有建在你这块地上的东西，也不要再擅自进来了。如果对方搞错了，那应该会配合你的。

如果对方不听，那你可能要请个律师，提起 「产权确认诉讼」 了。法官会发布法令，确认你才是土地的合法拥有者，这块地归你。如果你将来要卖房，这么个法令也会让买家吃下定心丸。

最后，「逆权侵占」 不能用于政府土地。加州政府所属的土地一般不能被 「逆权侵占」。所以，如果你家隔壁有一片荒地是属于州立公园的，那你可别想着在上面搭个棚子等上五年，这样可没用。政府的土地，政府自己说了算。

纽约：至少 10 年

纽约州对 「逆权侵占」 有一套相当细致的法律规定，这些全都在《房地产法》的第五条里。另外，多年以来，当地法院也通过不少判例进一步明确了 「逆权侵占」 要满足的条件。总的来说，和其他州一样，纽约州的 「逆权侵占」 也是看侵占行为的性质和持续时间。

侵占者的行为必须同时满足以下六个条件：

• 未经许可：侵占者没有得到真正的土地所有者的同意。
• 宣示主张：侵占者得有合理的理由相信，从法律上讲，这块地确实归他。
• 公开明显：侵占者光明正大使用这块地，就像真正的主人那样，丝毫没有掩饰的意思。
• 长期不间断：侵占行为持续了法定期限，纽约州是十年。
• 排他使用：只有侵占者在使用这块地。
• 实际占有：侵占者实际控制了这块地。

举个例子：乔伊和伊莲住在纽约布鲁克林，两家是邻居，而且院子里没装围栏。乔伊看了自己的房产地籍图，觉得有理由相信多占了伊莲院子里的五英尺地，于是就把自家的房子扩建了一点。伊莲呢，接下来的十一年里都没吭声。这样的话，乔伊可能就能通过 「逆权侵占」 取得自己扩建的那块地了。

纽约州对 「宣示主张」 的要求很严格：纽约州的 「逆权侵占」 比其他地方难成立，原因就在于他们要求侵占者得有理由相信这块地合法归他。这就堵住了故意占地、想赖上十年的那种钻空子行为。

对构成 「占有」 的行为有限制：纽约州的法律还专门加了一条，不算特别大的违章建筑（比如篱笆、树丛、工具房、花圃之类的）不能算作 「占有」 行为。所以，在邻居地里种棵花、装个篱笆，在纽约州可不能混过去当 「逆权侵占」。

德州：如果有错误的地契，最少只需 3 年

在德州，对想通过 「逆权侵占」 取得土地所有权的人，法律也有要求。这些要求是法律条文和法院判例共同确立的。和其他各州类似，德州也主要看侵占行为的性质和持续时间。侵占者的行为必须同时符合以下条件：

• 未经许可：侵占者没有得到真正的土地所有者的同意。
• 实际占有：侵占者实际控制了这块地。
• 排他使用：只有侵占者在使用这块地。
• 公开明显：侵占者光明正大使用这块地，就像真正的主人那样，丝毫没有掩饰的意思。
• 长期不间断：侵占行为持续了法定期限（具体期限下面会讲）。

德州 「逆权侵占」 的三种法定期限：德州的 「逆权侵占」 法律可比别的州复杂多了。根据情况不同，法定期限有三种可能性：

• 有地契，三年即可：如果侵占者手上有地契或者类似文件（尽管可能搞错了），那他占了你的地三年后就可以通过法律程序要求正式取得所有权。比如，邻居老王明明买了自己的地，结果地契上写错了，还包括了你一块地。要是老王心安理得地在 「你的地」 上折腾了三年，而你啥也没说，那三年之后他就可以合法取得这部分土地了。
• 精心照料、缴纳地税，五年即可：如果侵占者不仅占着地，还精心照料，又按时交税，那他五年后就可以主张所有权了。
• 十年即可、无需其他条件：如果满足公开、排他、持续、实际、未经许可这几个条件，那侵占者十年后就能正式取得所有权，地契和纳税记录都不是必须的。不过，通过这种方式取得的土地最多不能超过 160 英亩。

德州 「逆权侵占」 不考虑主观故意：德州的 「逆权侵占」 法，不考虑侵占者是不是明知故犯。哪怕人家知道这地不是自己的，但是只要占了足够长时间，符合了条件，就可以合法拥有。举个例子，马特和莫妮卡在奥斯丁是邻居，两家地没围栏，界限也不明显。马特在莫妮卡的地上盖了个小棚子，占了大概十平方英尺，莫妮卡也没说话。马特光明正大用了小棚子十一年，那他就能把这块地变成自己的了。如果莫妮卡不想让这事发生，那她在这十一年里就应该有所行动，比如让马特拆棚子，或者签个协议，表明她允许马特在她的地上搭棚子。德克萨斯州的法院不允许她在沉默十一年后突然要求马特滚蛋。

不能 「逆权侵占」 政府的土地：德州的公有土地一般不能被 「逆权侵占」。也就是说，政府的土地通常来讲你占再久也变不成自己的。所以，如果你家边上有个不用的州立公园，那你可别以为割割草、搭个棚子等上二十年就能扩建院子了，那地永远都是州政府的。

佛罗里达：至少 7 年+交税

要满足这种 「逆权侵占」，侵占者的行为必须同时符合以下条件：

• 未经许可：侵占者没有得到真正的土地所有者的同意。
• 实际占有：侵占者实际控制了这块地。
• 排他使用：只有侵占者在使用这块地。
• 公开明显：侵占者光明正大使用这块地，就像真正的主人那样，不加掩饰。
• 长期不间断：侵占行为持续了法定期限（佛州是七年）。
• 精心维护：进行了围护、耕种、修缮或者其他明显的改善。

除此之外，侵占者必须在占地的第一年内缴纳了所有地税和其他公共费用，还要向税务部门递交一份专门的申请。

佛州对 「逆权侵占」 的要求很高：佛州的这些要求比大部分州都苛刻，所以作为佛州的土地所有者尽可以高枕无忧啦。

假如占地者自以为是合法业主：佛州法律还有专门一条，针对的是那些占了地还自以为了解情况、甚至手上有文件的那种人。在这种情况下，侵占行为也要符合一定条件，比如进行了围护、耕种、修缮，或者从这块地上砍树盖房。

发现有人占地怎么办？ 要是在佛州发现有人侵占你的地，那多半是无意的。所以，第一步应该是好好跟人打个招呼，请他离开。要是不听，那就给他写封正式点的信。实在不行，你就得请律师打官司了，让法院确认你是合法业主。要是你想卖房，那法院的判决肯定能打消买家的疑虑。

不能 「逆权侵占」 佛州政府的土地：佛州的公有土地一般不能被 「逆权侵占」。也就是说，政府的土地通常来讲你占再久也变不成自己的。所以，如果你家边上有个不用的州立公园，那你可别以为割割草、搭个棚子等上七年就能扩建院子了，那地永远都是州政府的。

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