租买养房

在美国当地主:如何看懂 Escrow Analysis Statement

如果你选择建立 escrow account 来支付房产税和保险,那么每年都会收到一份 Escrow Analysis Statement。每年它都说我家的付款有短缺,明明我们特地安排每月多交的,为什么老有短缺?我仔细研究了下怎么解读这份 Escrow Analysis Statement,终于明白了。

Part 1: Escrow Activity Summary

这部分是你这一年托管账户里资金交易的总结,该表列出了你的托管账户在过去12个月内的所有预期和实际的资金交易,包括:

  • Payments Projected:托管账户预计的每月付款金额。
  • Payments Actual:你实际缴纳的月付款。你可以按照托管账户计算的金额来缴费,也可以自己定义一个金额。
  • Disbursements Projected:托管账户预计的支出,比如房产税和房屋保险。
  • Disbursements Actual:实际支出。可能比预计的多,因为房产税会变化。
  • Escrow Balance Projected:根据当月的预计付款和预计支出,你的托管账户在每个月底的预计余额。
  • Escrow Balance Actual:根据当月的实际付款和实际支出,你的托管账户在每个月底的实际余额。

注意到我的报表上面8月的实际付款是个空白。这是因为我们在月底划账,而这份报表寄出的日期却是23号,所以它认为我们8月没付款。

Part 2: Escrow Projected Summary

这是未来12个月你的托管账户预计要发生的资金交易,分成月付款(Payments)、支出(Disbursements)、余额(Balance)三个部分。期初余额(beginning balance)是你托管账户内在今年底(我的情况是在每年10月31日)所需的金额,这个余额必须足够支付下一年的财产税、保险费,并满足托管准备金要求。而未来12个月预计要存入的月付款,则是为下下一年做准备。

Part 3: Projected Disbursement Summary

这是基于上一年数据来计算的在未来12个月,预计需要支付的房产税 + 房屋保险 + 两个月的准备金。准备金是用来支付可能增加的房产税和保险费。

Part 4: Escrow Analysis Summary (for the Coming Year)

这节会告知下一年开始时你的托管账户中的余额是多少(我的情况是在每年11月1日),它还说明了你的托管账户余额是否有短缺或盈余。

托管短缺意味着你的房产税+房屋保险比托管账户收到的月付款还高,导致托管账户内的余额不足以支付房产税+房屋保险。如果出现短缺,你可以选择一次性补交,或者分成12份补在下一年月付款中。如果你有盈余,则意味着房产税+房屋保险低于托管账户的余额,也就是你多交了钱。盈余过多的情况下,托管公司会寄支票给你。

我每年出现短缺的原因,就是报表寄出和我划账有时间差,以至于托管总认为我有一个月没付款……

Part 5: Payment Change

这一节是指你下一年的月付款与上一年的差别。每年房产税变化和你是否选择分期弥补短缺(若有),将导致每年月付款发生变化。

结论

Escrow Analysis Statement 的作用是让你检查账户中是否有足够资金,以支付每年的房产税和保险;以及让你了解下一年的房产税变化,以便对月付款做出调整。像我这种因为划账和报表寄出有时间差的情况,报表从第二页开始基本上就全是错的数字,参考意义不大。好在纸背面是空白的,我还可以二次利用!

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