在美国当地主：如何看懂 Escrow Analysis Statement

如果你选择建立 escrow account 来支付房产税和保险，那么每年都会收到一份 Escrow Analysis Statement 。每年它都说我家的付款有短缺，明明我们特地安排每月多交的，为什么老有短缺？我仔细研究了下怎么解读这份 Escrow Analysis Statement，终于明白了。

Part 1: Escrow Activity Summary

这部分是你这一年托管账户里资金交易的总结，该表列出了你的托管账户在过去 12 个月内的所有预期和实际的资金交易，包括：

Payments Projected：托管账户预计的每月付款金额。
Payments Actual：你实际缴纳的月付款。你可以按照托管账户计算的金额来缴费，也可以自己定义一个金额。
Disbursements Projected：托管账户预计的支出，比如房产税和房屋保险。
Disbursements Actual：实际支出。可能比预计的多，因为房产税会变化。
Escrow Balance Projected：根据当月的预计付款和预计支出，你的托管账户在每个月底的预计余额。
Escrow Balance Actual：根据当月的实际付款和实际支出，你的托管账户在每个月底的实际余额。

注意到我的报表上面 8 月的实际付款是个空白。这是因为我们在月底划账，而这份报表寄出的日期却是 23 号，所以它认为我们 8 月没付款。

Part 2: Escrow Projected Summary

这是未来 12 个月你的托管账户预计要发生的资金交易，分成月付款（Payments）、支出（Disbursements）、余额（Balance）三个部分。期初余额（beginning balance）是你托管账户内在今年底（我的情况是在每年 10 月 31 日）所需的金额，这个余额必须足够支付下一年的财产税、保险费，并满足托管准备金要求。而未来 12 个月预计要存入的月付款，则是为下下一年做准备。

Part 3: Projected Disbursement Summary

这是基于上一年数据来计算的在未来 12 个月，预计需要支付的房产税 + 房屋保险 + 两个月的准备金。准备金是用来支付可能增加的房产税和保险费。

Part 4: Escrow Analysis Summary (for the Coming Year)

这节会告知下一年开始时你的托管账户中的余额是多少（我的情况是在每年 11 月 1 日），它还说明了你的托管账户余额是否有短缺或盈余。

托管短缺意味着你的房产税+房屋保险比托管账户收到的月付款还高，导致托管账户内的余额不足以支付房产税+房屋保险。如果出现短缺，你可以选择一次性补交，或者分成 12 份补在下一年月付款中。如果你有盈余，则意味着房产税+房屋保险低于托管账户的余额，也就是你多交了钱。盈余过多的情况下，托管公司会寄支票给你。

我每年出现短缺的原因，就是报表寄出和我划账有时间差，以至于托管总认为我有一个月没付款……

Part 5: Payment Change

这一节是指你下一年的月付款与上一年的差别。每年房产税变化和你是否选择分期弥补短缺（若有），将导致每年月付款发生变化。

结论

Escrow Analysis Statement 的作用是让你检查账户中是否有足够资金，以支付每年的房产税和保险；以及让你了解下一年的房产税变化，以便对月付款做出调整。像我这种因为划账和报表寄出有时间差的情况，报表从第二页开始基本上就全是错的数字，参考意义不大。好在纸背面是空白的，我还可以二次利用！

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