租买养房

美国的 Co-Op 合作公寓 vs Condo 共有公寓

导读:价格差别很大。

纽约、波士顿、芝加哥等大城市,经常会看到 Cooperative 和 Condominium 这两种完全不同的公寓类型,即使只是相差一条街,价格却相差十万八千里,这是为什么呢?本文将向大家介绍美国的这两种公寓:合作公寓(Co-Op)和共有公寓(Condo)。

价格对比实例

这两种公寓价格的差距有多大呢?这里列举 Zillow.com 上,纽约市曼哈顿中城东岸 Kips Bay、邮编10016的4套公寓,其中 Co-Op 和 Condo 各2套。

  • 一套 2B1B、1,000 sqf 的 Co-Op 公寓标价 67 万。
  • 一套 2B1B、850 sqf 的 Co-Op 公寓标价 73 万。
  • 一套 2B1B、1,048 sqf 的 Condo 公寓标价高达 139 万。
  • 一套 2B2B、1,097 sqf 的 Condo 公寓更是标价高达 285 万美元。

什么是合作公寓?

「合作公寓」即 “Cooperative” 的公寓,简称 “Co-Op”。购买其他公寓和房子,买家得到的是房屋的所有产权,买独立屋的还有地皮的产权,而合作公寓所属的大楼、或小区,形同一家企业,业主购买的是这个企业的股份,公寓越多,股份越多。业主并不拥有所有权,只能说是购买了房屋或公寓的使用权。就像很多企业都有董事会一样,合作公寓也有自家的管理委员会,对旗下 Co-Op 的日常管理,包括房屋维修保养甚至买卖都拥有绝对的控制权。管委会可以拒绝把房子卖给你,并且不需要说明拒绝的理由。

购买步骤

  1. 在美国买房,通常要找一位买方经纪人和/或律师,购买 Co-Op 也是如此,并且建议聘请熟悉 Co-Op 流程的经纪人和律师,他们可以找卖家要 Co-Op 社区的财务账单,查看管理公司的财务和运营状况。
  2. 看中某套公寓后,出价、议价,然后和卖家签订购买协议;如果需要贷款,卖方可能需要银行出具的 Pre-Approval 文件;参见《在美国贷款买房的流程和亲身经验》。
  3. 买方需要完成 Co-Op 管理委员会的所有购买申请表格,出具他们需要的文件,比如近两年报税单、工资收入、银行月结单、雇主介绍信、邻居好友介绍信,等。
  4. 如果需要贷款,需要向银行提供所需文件。
  5. 管理会可能会调查购买方的背景,包括信用调查、收入与报税情况,如果买方需要贷款,还要考虑买方将来是否有能力负担每个月公寓的管理费,有些管理会还要对买方进行面试。
  6. 如果一切顺利,Co-Op 的管理委员会最后召集买卖双方,完成公寓买卖、文件签署和交接。

因为购买手续复杂,Co-Op 在市场上流动性不及普通的共有公寓,屋龄也往往更久远,所以价格也相对的低了。上面4套房子,Condo 公寓的价格基本都是 Co-Op 的两倍甚至三倍。Co-Op 公寓的房屋年龄大都在五六十年以上,最近十几年、比较新的公寓,基本都是 condo。

很多的合作公寓的管理委员会不允许购买者买了公寓后就作投资用,转手就出租,可能会规定购买方需要自己住满2年、甚至3年以上,才能申请将自己公寓转租出去,并且有些 Co-Op 会对租下公寓的住户也会进行背景和信用调查。

需要注意的是 Co-Op 并不是只限于大楼,在纽约皇后区、布鲁克林,有很多社区房子也是 Co-Op 形式,但房屋类型为 townhouse 的联体别墅。下面的就是位于纽约皇后区的贝赛(Bayside)地区。也是有名的学区房。一般上下两层楼分开为两个独立公寓销售。也有少许公寓为 duplex,一楼为客厅、厨房,二楼为卧室、卫生间,价格会更高一点。

合作公寓的住户,每个月需要交很高的管理费(maintenance fee),这其中包括地税、大楼和社区的维护与保养费、水、煤气、暖气,多数合作公寓电费是自己另外支付。地税、贷款利息(个人/大楼的贷款)等可以抵税。

我觉得,合作公寓适合那些对房屋价格比较敏感对人群,比如刚进入职场、手中积蓄不多的年轻人,还有就是刚移民美国的华人。

优点

缺点

  • 价格便宜
  • 管理公司负责社区维护
  • 住户背景会接受调查
  • 社区邻居比较固定
  • 购买程序复杂,需要与管理委员会「周旋」
  • 不适合购买后作为投资房屋
  • 没有独立产权
  • 有些 Co-Op 会对屋主宠物作出限制

什么是共有公寓?

共有公寓即 “Condominium”,简称 “Condo”。与 Co-Op 不同的是,购房者买入 condo,拥有其公寓的独立所有产权。未来将 condo 出租也更加方便。购买流程比起合作公寓简单,所以更加适合海外人士购买投资。买方一般看中一套 condo 后递交购买申请,只要有能力付首付和每个月管理费,基本就可以了。

屋主仍然每个月需要交物业费,用于大楼社区的保养、维护。管理费并不包括地产税,屋主需要另行缴纳,不过地产税可以100%抵税。如果购买的是期房、新房子,很多公寓项目有享受15年的免地产税优惠。

美国房屋产权的常见类型 如果你是一个人自己买房,产权由你完全所有,简单清楚。若你是两个人(甚至更多)一起买房,产权就没有那么简单了。 Fan Zhao 2020-05-11 3 评论 阅读全文

优点

缺点

  • 买卖流程方便,容易出租,购买限制少
  • 拥有独立产权
  • 房子一般都比较新
  • 有些公寓可以享受减免税收的优惠
  • 公寓售价高
  • 过户费较高
  • 管理公司无法控制与筛查购买者背景

扫一扫,分享到朋友圈

站内推广

9月信用卡开卡奖励汇总
9月信用卡开卡奖励汇总
9月信用卡开卡奖励汇总
美国信用卡的开卡奖励通常是消费满一定数额就赠送现金 statement credit、或一笔高额点数,有的还会同时免首年年费或赠送其他福利。 Cassie Zeng 2020-09-23 6 评论 阅读全文
美国攻略省钱快报〔9/24〕
美国攻略省钱快报〔9/24〕
美国攻略省钱快报〔9/24〕
精选北美合作商家发布的烧钱快报。 Yuan 2020-09-09 51 评论 阅读全文
增强免疫力、预防流感和肺炎,试试这个保健品
增强免疫力、预防流感和肺炎,试试这个保健品
增强免疫力、预防流感和肺炎,试试这个保健品
不是我说的,是美国国家卫生研究院说的。 Derek Yang 2020-07-21 3 评论 阅读全文
美国最好的4个购物和海淘返利网站
美国最好的4个购物和海淘返利网站
美国最好的4个购物和海淘返利网站
我从2013年开始用返利网站,截至2020年9月已经返了9万多美元。 Derek Yang 2020-07-01 213 评论 阅读全文
美国现在还能买到的医用口罩
美国现在还能买到的医用口罩
美国现在还能买到的医用口罩
最近口罩价格大幅下滑了。 Fan Zhao 2020-06-30 11 评论 阅读全文
9月份银行开户奖励汇总
9月份银行开户奖励汇总
9月份银行开户奖励汇总
HSBC, Chase, BOA, Wells Fargo, Citi, PNC 等。美国银行的开户奖励非常实在哦! Cassie Zeng 2020-09-04 35 评论 阅读全文
美国比较好的威州花旗参及选购攻略
美国比较好的威州花旗参及选购攻略
美国比较好的威州花旗参及选购攻略
花旗参即美国人参,是北美地区的本土物种,英文俗名 American Ginseng,主要产地是美国的威斯康辛州和加拿大的安大略省,与中国的人参和韩国的高丽参不同。 Derek Yang 2020-02-05 19 评论 阅读全文
来自上海,现居纽约。欢迎订阅本人制作的 Podcast 「想到说播客」。

发表评论

提示:点击验证后方可提交评论。

插入图片