美国的 Co-Op 合作公寓 vs Condo 共有公寓

纽约、波士顿、芝加哥等大城市，经常会看到 Cooperative 和 Condominium 这两种完全不同的公寓类型，即使只是相差一条街，价格却相差十万八千里，这是为什么呢？本文将向大家介绍美国的这两种公寓：合作公寓（Co-Op）和共有公寓（Condo）。

价格对比实例

这两种公寓价格的差距有多大呢？这里列举 Zillow.com 上，纽约市曼哈顿中城东岸 Kips Bay 、邮编 10016 的 4 套公寓，其中 Co-Op 和 Condo 各 2 套。

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• 一套 2B1B 、 1,000 sqf 的 Co-Op 公寓标价 67 万。
• 一套 2B1B 、 850 sqf 的 Co-Op 公寓标价 73 万。
• 一套 2B1B 、 1,048 sqf 的 Condo 公寓标价高达 139 万。
• 一套 2B2B 、 1,097 sqf 的 Condo 公寓更是标价高达 285 万美元。

什么是合作公寓？

「合作公寓」即 「Cooperative」 的公寓，简称 「Co-Op」 。购买其他公寓和房子，买家得到的是房屋的所有产权，买独立屋的还有地皮的产权，而合作公寓所属的大楼、或小区，形同一家企业，业主购买的是这个企业的股份，公寓越多，股份越多。业主并不拥有所有权，只能说是购买了房屋或公寓的使用权。就像很多企业都有董事会一样，合作公寓也有自家的管理委员会，对旗下 Co-Op 的日常管理，包括房屋维修保养甚至买卖都拥有绝对的控制权。管委会可以拒绝把房子卖给你，并且不需要说明拒绝的理由。

购买步骤

1. 在美国买房，通常要找一位买方经纪人和／或律师，购买 Co-Op 也是如此，并且建议聘请熟悉 Co-Op 流程的经纪人和律师，他们可以找卖家要 Co-Op 社区的财务账单，查看管理公司的财务和运营状况。
2. 看中某套公寓后，出价、议价，然后和卖家签订购买协议；如果需要贷款，卖方可能需要银行出具的 Pre-Approval 文件；参见《在美国贷款买房的流程和亲身经验》 。
3. 买方需要完成 Co-Op 管理委员会的所有购买申请表格，出具他们需要的文件，比如近两年报税单、工资收入、银行月结单、雇主介绍信、邻居好友介绍信，等。
4. 如果需要贷款，需要向银行提供所需文件。
5. 管理会可能会调查购买方的背景，包括信用调查、收入与报税情况，如果买方需要贷款，还要考虑买方将来是否有能力负担每个月公寓的管理费，有些管理会还要对买方进行面试。
6. 如果一切顺利，Co-Op 的管理委员会最后召集买卖双方，完成公寓买卖、文件签署和交接。

因为购买手续复杂，Co-Op 在市场上流动性不及普通的共有公寓，屋龄也往往更久远，所以价格也相对的低了。上面 4 套房子，Condo 公寓的价格基本都是 Co-Op 的两倍甚至三倍。 Co-Op 公寓的房屋年龄大都在五六十年以上，最近十几年、比较新的公寓，基本都是 condo 。

很多的合作公寓的管理委员会不允许购买者买了公寓后就作投资用，转手就出租，可能会规定购买方需要自己住满 2 年、甚至 3 年以上，才能申请将自己公寓转租出去，并且有些 Co-Op 会对租下公寓的住户也会进行背景和信用调查。

需要注意的是 Co-Op 并不是只限于大楼，在纽约皇后区、布鲁克林，有很多社区房子也是 Co-Op 形式，但房屋类型为 townhouse 的联体别墅。下面的就是位于纽约皇后区的贝赛（Bayside）地区。也是有名的学区房。一般上下两层楼分开为两个独立公寓销售。也有少许公寓为 duplex，一楼为客厅、厨房，二楼为卧室、卫生间，价格会更高一点。

合作公寓的住户，每个月需要交很高的管理费（maintenance fee），这其中包括地税、大楼和社区的维护与保养费、水、煤气、暖气，多数合作公寓电费是自己另外支付。地税、贷款利息（个人／大楼的贷款）等可以抵税。

我觉得，合作公寓适合那些对房屋价格比较敏感对人群，比如刚进入职场、手中积蓄不多的年轻人，还有就是刚移民美国的华人。

什么是共有公寓？

共有公寓即 「Condominium」，简称 「Condo」 。与 Co-Op 不同的是，购房者买入 condo，拥有其公寓的独立所有产权。未来将 condo 出租也更加方便。购买流程比起合作公寓简单，所以更加适合海外人士购买投资。买方一般看中一套 condo 后递交购买申请，只要有能力付首付和每个月管理费，基本就可以了。

屋主仍然每个月需要交物业费，用于大楼社区的保养、维护。管理费并不包括地产税，屋主需要另行缴纳，不过地产税可以 100% 抵税。如果购买的是期房、新房子，很多公寓项目有享受 15 年的免地产税优惠。

《美国房屋产权的常见类型》