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美国房屋产权的常见类型

对于大部分人来说,房子是你一生中最贵重的财产。因此,买房的过程通常也最复杂。参见我们在美国贷款买房的流程和经验。如果你是一个人自己买房,产权由你完全所有,简单清楚。若你是两个人(甚至更多)一起买房,产权就没有那么简单了:

  • 这栋房子归谁所有?各占多少比例?
  • 谁有权使用这栋房子的哪些部分?
  • 若一方身故,他的产权如何处理?若夫妻离婚、男女朋友分手,产权如何处理?
  • 若一方想退出,是否可以转让或售卖自己所持有的部分产权?
  • 若一方在外欠了钱,债主是否有权追讨该房产?

很多人直到买房签合同的那一刻,才意识到还有这个问题。本文介绍美国常见的房屋产权类型,主要参考文章为 Investopidea: 5 Common Methods of Holding Real Property Title

什么是房地产产权 Real Property Title

虽然叫 Title,但它并不是一个标题。 Title 指的是个人对其财产所拥有的一系列权益,这里的财产通常是指房产或车辆,所以你会看到 real property title 和 car title 这类名词。房地产产权是指房产持有人对该房产的合法所有权,包括:

  • 拥有权:你拥有这处房产。
  • 控制权:在法律允许的范围内,你可以随意使用该房产。
  • 排除权:你有将非房产持有人赶出去的权利。
  • 享受权:只要不违法,你可以在院子里开 party,也可以在车道上打篮球。
  • 处置权:你可以出售、赠与、转让该房产。

房地产产权常见的几种形式

房地产产权有多种形式,每种形式都对所有权转让、融资、抵押和征税产生影响。每种所有权方法都有其优点和缺点。美国各州政策不同,各种形式下面还会再细分,或各州的细则不同,请咨询当地房产经纪和律师。

独立产权 Sole Ownership

一个人或一个单位拥有该房产完全独立的产权。通常是单身的男女,或夫妻之一按协议单方拥有产权。对于夫妻希望单方拥有产权的,产权保险公司通常会要求另一方签署放弃其财产所有权的协议。

优点

个人对房产完全拥有,可自行决定房产的用途、租赁、买卖等。

缺点

产权持有人去世或失去行为能力后,若无遗嘱,房产的维持和转移将十分麻烦。

联合产权 Joint Tenancy

当两个或两个以上的人共同拥有房地产所有权,并在其一生中享有财产的平等权利。若其中一方去世,其所有权将转移给其他在世的持有人。联合产权有四个一致性(Four Unities):

  • 所有权获得一致 Unity of title:每个产权所有者需要通过签署同一个购房合同来取得产权。
  • 时间一致 Unity of time:每个产权所有者的利益必须同时开始和结束,也就是每个产权所有者都必须在购房时就加入,不能日后才添加名字。每个产权所有者也必须在同一个时间同意出售房产。
  • 利益一致 Unity of interest :每个产权所有者具有平等的股份利益。不能 A 占 20%,B 占 80% 。
  • 占有一致 Unity of possession :每个产权所有者必须平等拥有整个财产的权利。比如你不能把厨房锁起来不让别的产权所有者用。

优点

其中一方去世后,其余的持有人将继续拥有该房产,直至最后一个产权持有人。
可以是两人或以上。
不一定需要是夫妻,情侣、母子或好基友也可以。

缺点

需要产权上的每一个人都签字。若各方不能达成一致,只能诉诸法庭。
一方去世,其余持有人继续拥有该房产,即使去世一方曾立遗嘱(比如留给子女)也无效。
一方欠债,债主可请求法庭拆分甚至拍卖房产来追讨债务。换言之,大家都会承担彼此的风险。

共同持有产权 Tenancy In Common

共有产权可以两人或两人以上共同持有房产所有权, 每位持有人可以持有相同或不同份额的产权比例,也可以在不同的时间点加入。每位持有人对他持有的份额可随意处置、转让或出售。共有产权中的一方死亡,其在共有产权中所拥有的份额并非自动转移给其他持有者,而是根据遗嘱,传承给死者的继承人,或者是在没有遗嘱的情况下通过遗产认证程序(Probate Process)传承给死者的合法继承人。

优点

将他持有的份额当作金融交易的抵押品,该持有人无法偿还债务时,债权人只能收回这一部分份额。
产权持有人可以是夫妻、情侣、亲属或朋友。
产权持有人对于他的持有份额有完全处置权。

缺点

其中一方产权持有人去世后,其他持有人不能自动获得去世一方的份额。
每位产权持有人的债务都偿清后,才能将整个房产出售。

夫妻共同产权 Tenants by Entirety

只适用于合法夫妻,夫妻视为一个整体,共同持有房产的所有权。其中一方去世,另一方即成为独立的产权持有人,不需要遗产认证程序。

优点

妻共同拥有产权,对该房产有同样的权利。
房产的真正主人是这段婚姻,任何一方都不拥有该房产。若其中一方在外欠债,债主将不能追讨该房产 — 因为该房产并非他(她)的财产。但是,若是夫妻双方一起借钱(比如一起申请的房贷),则债主有权追讨该房产。
一方去世,另一方自动获得整个房产所有权,无需任何法律行动。若去世的一方立遗嘱将该房产、或该房产的一部分,留给其他人(比如自己的子女),该遗嘱条款将无效。

缺点

要转移房产,必须双方一致同意。
夫妻离婚,共同产权的房产将变为共有产权(Tenancy In Common)。

婚后共同财产 Community property

夫妻按照 50/50 的比例均分产权,必须双方一致同意才可转让或出售房产。带未亡人权益的婚后共同财产在一方去世后不需走遗产流程,另一方自动获得完全产权,目前仅在 Arizona, California, Nevada, Texas, 和 Wisconsin 实行。不带未亡人权益的婚后共同财产则需要走遗产认证程序。

买房知识

其他产权形式

公司产权 Corporation Ownership

该房产归公司所有,股东可处置他所拥有的作为公司产权凭证的股份,但不能处置公司的房产。即股东可转让、出售他的股份,但不能转让、出售他股份所占的那部分房产。

合伙产权 Partnership Owners

合伙制是两个或两个以上的人以共同所有人的名义共同经营、共同拥有企业的组织形式。有些合伙制企业就是为了拥有房产而建立的,这类合伙关系也可被组建成有限合伙制。这些合伙人仅仅是投资者,仅承担有限责任,不参与房产的管理和交易,此时由至少一位合伙人做为一般合伙人,代表其他有限合伙人做出所有业务决策。

信托形式 Trust Ownership

房地产也可以归信托所有,在信托下面的房地产所有权是属于信托本身。信托本身不是法律意义上的经营实体,不会接受法律诉讼,能很好的保护信托资产。个人或公司都可以作为信托的控制人(trustee),负责管理和处置该房产,获得的收益交予受益人(beneficiaries)。这部分涉及到法律、税务等一系列复杂问题,最好交给信托领域的专业律师。

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55 thoughts on “美国房屋产权的常见类型”

  1. 2016 年我出资一半与马里兰州的亲友共同联名购买了一套公寓,我将 50% 的款约 23 万通过银行转账给对方,剩下一半由对方贷款并支付每月支付贷款费用。买完之后这套公寓就由亲友自家承租下来,承诺每月付我租我一半租金(总额 2200,因为他也是公寓共同所有人之一,所以支付我 1100)。但是对方支付租金付到 2020 年底后就拒绝再付了,之后到现在未付,房子维修保养等帐目也不清。多次协商无果后,我提出希望尽快卖房收回投资,但是对方断然拒绝,并且继续住在这套公寓里。求助各路大神,可否建议我应该怎么办才能拿回我的投资?跪谢各位了!谢谢!

  2. 甲乙双方共同合资 50% 卖方出租,租金用来付各种开支,付出的钱从甲的户口出,甲在没乙的签名用 land contract 把房子卖了,独吞房钱,甲算不算违规?

  3. 请问,Derek Yang, 我和朋友以(LLC) 的形式合伙买房,双方各占 50%,現在朋友想把房子賣掉,于是在微信群談成协义,房子由朋友出价获得,但是临到卖房时间,我朋友却否认他自己做过的承諾,要求全部清空旧房客才同意买房,之前己经讲好了不清空房子。这个朋友很霸道,又私自决定以更低的价钱卖給他的朋友,还说已經收了别人的买房订金,要我同意把房子低价卖出,要不然两败俱伤,兩人-起同銀行打官司,現在再过一个月房子租金都不夠付銀行貸款了,我现在该怎么保护我自己的利益呢?

  4. 我在纽约。 我男朋友父母给我男朋友买了房子。贷款 和 title 都是我男友一个人名字。 在我们还没有结婚之前买的。 我和他以后会住在里面。我要付出租的每个月。如果我们离婚了以后, 这个房子 是夫妻共同财产吗? 他要我们结婚之前签约婚前协议。 这样的话, 我有什么要注意的吗?

    1. 除非另有协议,婚前购买的是个人财产。但若婚后继续还房贷,尤其是另一方也参与了还房贷,可能被判为共同财产。若有此担心,建议请婚姻/财产法方面的律师过目审阅。

    2. 如果你们签订了有效的婚前或婚后协议,并且该协议规定了该房产的信息,那么该协议的条款将决定该房产的分配方式。
      如果协议里没有说明对该房产的分配方式,那么该房产为个人所有,不参与分配。
      你付出的是租金,不是还贷,这样对你保障很少啊,真的要问清楚律师,别急着签协议。

    3. 你好,我的问题是这样的,我和前夫一起买了房子!产权名字是两个人的,头期用各自名字支票付的,可是剩下的房子贷款是用我一个人名字贷的,,我现在想卖怎么办?那以后这个房子卖了要怎么算?如果我不付房贷我要承担什么?

      1. 看 deed 你们是 joint tenancy 还是 tenancy in common 。 Joint tenancy 需要双方同意才可以卖房,tenancy in common 可以只卖自己的 share 。至于卖房所得怎么分配是你们之间自己协议。房贷是你一个人贷的,如果不付,结局简单来说就是 foreclosure, 法拍。

  5. 请问!2003 我父母叫大哥代办买房,房屋产权很干净只有我自己一个人的名字,现在大哥说房子是他的叫我不要卖,卖了我陪不起,我当时英文 123 都不懂,现在我担心会不会他私底下叫我签了什么协议,如果真私底下签了什么协议不经过签名他可以转移我的产权吗?如果签了协议我是受骗的打官司有几成把握机会赢?

  6. 您好,兄弟俩一起买房是 joint tenants . 兄长去世了,弟弟想要产权更正,但拿不到哥哥的死亡证明书。大嫂是不是必须给哥哥的死亡证明书。大嫂有权争取产权吗?如果日后弟弟也去世了。房屋产权如何归宿。

  7. 我和朋友共同拥有房产. 如果我申请破产,这个房产会被清算吗?注:不是夫妻关系

    1. 不一定。破产不等于把你清算得连底裤都不剩。如果这个房产是你和家人最低限度保障生活的资产之一,那还是可以保留的。或许是保留你那部分产权,或许是债权人将你的部分产权出售把钱给你。如果你有多处房产,你和朋友共同拥有的这处房产不算是保障生活的资产之一,那么这处房产你的部分产权可能就拿去抵债了。

  8. 我丈夫在婚前贷款买的房子,现在我用自己的钱去还一部分贷款,支票抬头直接写贷款公司好还是写我丈夫名字,因为我希望对自己有个保障。我帮他还一部分贷款的房子我也有一部分拥有权吗?谢谢!

    1. 帮忙还一部分贷款并不会自动使你拥有部分产权,如果事情真的到了你要「寻求保障」的地步,也许一个厉害的律师能帮你争取到一些补偿。你可以让你老公加上你的名字,变成我们文章中介绍的五种产权形式中的四种之一(非独立产权那个),那你就肯定有保障了。

      1. 我老公说很麻烦,在供的房子可以加名字吗?怎么去加?手续费高吗?谢谢!

  9. Derek Yang 你好,男朋友婚前买房,Title 和贷款是他和他父母共有。这样的情况是否有可能变成婚后共同财产?还是完全没可能获得任何有利自己/孩子的,除非重新买房?地点在 WA 。感谢!

  10. Derek Yang 你好,男朋友婚前买房,Title 和贷款都是他一个人名下。如果婚后让他 Title 上加我名字,这样是否就变成婚后共同财产?还是说我必须证明婚后有出资 contribute 到这个房子里,才能算共同财产。地点在 NY 。感谢!

  11. 房屋产权被亲戚在屋主不知情下加名,变联合产权,屋主去哪个部门调查被加名的所有信息,因为亲戚用的是同名同姓但不是同一个人隐藏在背后

    1. 1 、这是 title fraud; 报警。 2 、需要 title 信息,去当地法院的 clerk’s office(有些地方提供网上查询、有些没有;有些免费提供,有些要收一小笔费用);如果搞不清、需要专业人士协助的话,Google「title company near me」。

    1. 大部分州如果你们联名,那就是一人一半。要么就一方把另一方的那一半买下来,要么就卖了房子分钱。

      1. 你好,我和我老公共同有一套房子,现在还在供房中…如果我们离婚了,房子归我一个人,需要办什么手续呢?

        1. 对方签 quitclaim deed form,你签 Preliminary Change of Ownership form,找个离婚律师吧,他们都懂。

          1. 请问如果夫妻离婚协议中已明确其中一人所占的 50% 折算金额用来一次性支付孩子成年前的抚养费,但是后来不愿意配合签 Quitclaim Deed 了,这样情况该如何处理呢?感谢回复!

  12. 您好,想问问我和哥哥一起买投资房房子可以就哥哥一个人在贷款吗。房产有我们两个人。这样年底银行给 1098 利息是不是只有哥哥的,收租 1099 也给哥哥买下。这样我年底需要怎么样报这栋房子。

    1. 什么都是放哥哥名下。我需要年底需要怎么报这栋房子。还是不需要报。以后出售又该怎么报。谢谢

  13. 婚前老公首付买一一个房子,一年后结婚共同还房贷。现在老公骗妻子签字偷偷将房子低价出售,妻子怎么追回?

  14. Hi. 如果结婚前的甲方买的房子还完贷款后,在结婚前房子里加上乙方名字,然后结婚算婚后财产吗?

  15. 房产全额付清被骗加名

    房产全额付清不知情下被骗加名变合伙人,合伙人也不知情愿意签退回,请问房产受赠法律文件不用填受赠人身份信息吗?

  16. 請問我同女兒聯名買房子、為了將來我去世後稅務的問題,現在我是否應該辦理遺產信託手續,這樣是否是一個避稅途經?謝謝!

  17. 三人持有一间没有完成贷款的房子,其中两方想转让给其他人,手续怎么办?谢谢?

    1. 如果三人已经达成一致(谁走、谁留、谁卖给谁、多少钱),联系房贷公司,做 refinance (买下来的人需要重新贷款,除非另外两人是无偿把自己的所有权送给买方、他们两人还会继续像以前一样还房贷;如果打算买下来的一方收入不够,就会比较麻烦 —— 他买不起),做 quitclaim deed 把另外两人名字从 deed 去掉。

  18. 请教一下,可不可以买房的 title 写两个人的名字,贷款仅是一方贷款呢?
    因为夫妻其中一方没有工作收入,尚未建立信用记录,貌似一个人的贷款利率会更低点?

  19. 请问纽约布鲁克林调查房产产权需要调查多久时间,能不能说下具体时间。谢谢你 Derek Yang

    1. 快的几个小时,慢的四五天甚至更长时间,取决于很多因素,比如:

      – 房屋有哪些文件可供/需要检查
      – 房屋的年代、转手记录、被买卖过多少次
      – 有没有过抵押、未还完的贷款、其他争执纠纷
      – 是什么类型的房产和交易

      等。如果你在买房,问问经纪人,他们对你感兴趣的房产以及当地市场更了解,能做出更好的判断。

    1. 如果是你自己的房子,在 deed 上应该有说明。比如我的 deed 就写了 “the grantors do hereby grant … in fee simple and with special warranty, unto the said grantees, xx as tenants by the entirety with full common law rights …” —— 就是「Tenants by Entirety」。

      如果你是要买房子,想知道卖家的产权类型,买房过程中通常都会做 title search,会检查产权类型、是否有纠纷、抵押等。

        1. 可在本站留言,或到我们的 telegram 群里提问。不提供私信一对一咨询,没时间。

        2. 另外,如果你打算买卖房屋,问你的经纪人更可靠,他们更了解当地的市场/法规/流程,以及你所感兴趣的房屋的具体情况。

  20. 请问,Derek Yang ,我妹和朋友正在以公司名义买房,这个房子是商住两用,前面用来开店,后面自住,贷款是我妹和妹夫,,公司产权有她朋友的名字,股份各占 50%,那以后她买掉公司股份,又不能转让、出售他股份所占的那部分房产,这个是什么意思,我不太明白?是不是就是只能卖股份,但是她还是有权利使用这个房子?

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