租买养房

美国房屋产权的常见类型

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对于大部分人来说,房子是你一生中最贵重的财产。因此,买房的过程通常也最复杂。参见我们在美国贷款买房的流程和经验。如果你是一个人自己买房,产权由你完全所有,简单清楚。若你是两个人(甚至更多)一起买房,产权就没有那么简单了:

  • 这栋房子归谁所有?各占多少比例?
  • 谁有权使用这栋房子的哪些部分?
  • 若一方身故,他的产权如何处理?若夫妻离婚、男女朋友分手,产权如何处理?
  • 若一方想退出,是否可以转让或售卖自己所持有的部分产权?
  • 若一方在外欠了钱,债主是否有权追讨该房产?

很多人直到买房签合同的那一刻,才意识到还有这个问题。本文介绍美国常见的房屋产权类型,主要参考文章为 Investopidea: 5 Common Methods of Holding Real Property Title

什么是房地产产权 Real Property Title

虽然叫 Title,但它并不是一个标题。Title 指的是个人对其财产所拥有的一系列权益,这里的财产通常是指房产或车辆,所以你会看到 real property title 和 car title 这类名词。房地产产权是指房产持有人对该房产的合法所有权,包括:

  • 拥有权:你拥有这处房产。
  • 控制权:在法律允许的范围内,你可以随意使用该房产。
  • 排除权:你有将非房产持有人赶出去的权利。
  • 享受权:只要不违法,你可以在院子里开 party,也可以在车道上打篮球。
  • 处置权:你可以出售、赠与、转让该房产。

买房知识

房地产产权常见的几种形式

房地产产权有多种形式,每种形式都对所有权转让、融资、抵押和征税产生影响。每种所有权方法都有其优点和缺点。美国各州政策不同,各种形式下面还会再细分,或各州的细则不同,请咨询当地房产经纪和律师。

独立产权 Sole Ownership

一个人或一个单位拥有该房产完全独立的产权。通常是单身的男女,或夫妻之一按协议单方拥有产权。对于夫妻希望单方拥有产权的,产权保险公司通常会要求另一方签署放弃其财产所有权的协议。

优点

缺点

  • 个人对房产完全拥有,可自行决定房产的用途、租赁、买卖等。
  • 产权持有人去世或失去行为能力后,若无遗嘱,房产的维持和转移将十分麻烦。

联合产权 Joint Tenancy

当两个或两个以上的人共同拥有房地产所有权,并在其一生中享有财产的平等权利。若其中一方去世,其所有权将转移给其他在世的持有人。联合产权有四个一致性(Four Unities):

  • 所有权获得一致 Unity of title:每个产权所有者需要通过签署同一个购房合同来取得产权。
  • 时间一致 Unity of time:每个产权所有者的利益必须同时开始和结束,也就是每个产权所有者都必须在购房时就加入,不能日后才添加名字。每个产权所有者也必须在同一个时间同意出售房产。
  • 利益一致 Unity of interest :每个产权所有者具有平等的股份利益。不能A占20%,B占80%。
  • 占有一致 Unity of possession :每个产权所有者必须平等拥有整个财产的权利。比如你不能把厨房锁起来不让别的产权所有者用。

优点

缺点

  • 其中一方去世后,其余的持有人将继续拥有该房产,直至最后一个产权持有人。
  • 可以是两人或以上。
  • 不一定需要是夫妻,情侣、母子或好基友也可以。
  • 处置房屋时,需要产权上的每一个人都签字。若各方不能达成一致,只能诉诸法庭。
  • 一方去世,其余持有人继续拥有该房产,即使去世一方曾立遗嘱(比如留给子女)也无效。
  • 一方欠债,债主可请求法庭拆分甚至拍卖房产来追讨债务。换言之,大家都会承担彼此的风险。

共同持有产权 Tenancy In Common

共有产权可以两人或两人以上共同持有房产所有权, 每位持有人可以持有相同或不同份额的产权比例,也可以在不同的时间点加入。每位持有人对他持有的份额可随意处置、转让或出售。共有产权中的一方死亡,其在共有产权中所拥有的份额并非自动转移给其他持有者,而是根据遗嘱,传承给死者的继承人,或者是在没有遗嘱的情况下通过遗产认证程序(Probate Process)传承给死者的合法继承人。

优点

缺点

  • 产权持有人可将他持有的份额当作金融交易的抵押品,该持有人无法偿还债务时,债权人只能收回这一部分份额。
  • 产权持有人可以是夫妻、情侣、亲属或朋友。
  • 产权持有人对于他的持有份额有完全处置权。
  • 其中一方产权持有人去世后,其他持有人不能自动获得去世一方的份额。
  • 每位产权持有人的债务都偿清后,才能将整个房产出售。

夫妻共同产权 Tenants by Entirety

只适用于合法夫妻,夫妻视为一个整体,共同持有房产的所有权。其中一方去世,另一方即成为独立的产权持有人,不需要遗产认证程序。

优点

缺点

  • 夫妻共同拥有产权,对该房产有同样的权利。
  • 房产的真正主人是这段婚姻,任何一方都不拥有该房产。若其中一方在外欠债,债主将不能追讨该房产 -- 因为该房产并非他(她)的财产。但是,若是夫妻双方一起借钱(比如一起申请的房贷),则债主有权追讨该房产。
  • 一方去世,另一方自动获得整个房产所有权,无需任何法律行动。若去世的一方立遗嘱将该房产、或该房产的一部分,留给其他人(比如自己的子女),该遗嘱条款将无效。
  • 要转移房产,必须双方一致同意。

夫妻离婚,共同产权的房产将变为共有产权(Tenancy In Common)。

婚后共同财产 Community property

夫妻按照50/50的比例均分产权,必须双方一致同意才可转让或出售房产。带未亡人权益的婚后共同财产在一方去世后不需走遗产流程,另一方自动获得完全产权,目前仅在 Arizona, California, Nevada, Texas, 和 Wisconsin 实行。不带未亡人权益的婚后共同财产则需要走遗产认证程序。

其他产权形式

公司产权 Corporation Ownership

该房产归公司所有,股东可处置他所拥有的作为公司产权凭证的股份,但不能处置公司的房产。即股东可转让、出售他的股份,但不能转让、出售他股份所占的那部分房产。

合伙产权 Partnership Owners

合伙制是两个或两个以上的人以共同所有人的名义共同经营、共同拥有企业的组织形式。有些合伙制企业就是为了拥有房产而建立的,这类合伙关系也可被组建成有限合伙制。这些合伙人仅仅是投资者,仅承担有限责任,不参与房产的管理和交易,此时由至少一位合伙人做为一般合伙人,代表其他有限合伙人做出所有业务决策。

信托形式 Trust Ownership

房地产也可以归信托所有,在信托下面的房地产所有权是属于信托本身。信托本身不是法律意义上的经营实体,不会接受法律诉讼,能很好的保护信托资产。个人或公司都可以作为信托的控制人(trustee),负责管理和处置该房产,获得的收益交予受益人(beneficiaries)。这部分涉及到法律、税务等一系列复杂问题,最好交给信托领域的专业律师。

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18 条评论

  1. 房产全额付清不知情下被骗加名变合伙人,合伙人也不知情愿意签退回,请问房产受赠法律文件不用填受赠人身份信息吗?

  2. 請問我同女兒聯名買房子、為了將來我去世後稅務的問題,現在我是否應該辦理遺產信託手續,這樣是否是一個避稅途經?謝謝!

    1. @Rosa 这个问题我不是很熟悉,建议你咨询注册会计师。

      如果想自己设立遗嘱和信托,可参考 《美国最好的6个线上立遗嘱网站推荐

  3. 三人持有一间没有完成贷款的房子,其中两方想转让给其他人,手续怎么办?谢谢🙏

    1. @Joanne 如果三人已经达成一致(谁走、谁留、谁卖给谁、多少钱),联系房贷公司,做 refinance (买下来的人需要重新贷款,除非另外两人是无偿把自己的所有权送给买方、他们两人还会继续像以前一样还房贷;如果打算买下来的一方收入不够,就会比较麻烦 —— 他买不起),做 quitclaim deed 把另外两人名字从 deed 去掉。

  4. 请教一下,可不可以买房的title写两个人的名字,贷款仅是一方贷款呢?
    因为夫妻其中一方没有工作收入,尚未建立信用记录,貌似一个人的贷款利率会更低点?

    1. @Jessie 可以。

  5. 请问纽约布鲁克林调查房产产权需要调查多久时间,能不能说下具体时间。谢谢你Derek

    1. @Rachel Pan 快的几个小时,慢的四五天甚至更长时间,取决于很多因素,比如:

      – 房屋有哪些文件可供/需要检查
      – 房屋的年代、转手记录、被买卖过多少次
      – 有没有过抵押、未还完的贷款、其他争执纠纷
      – 是什么类型的房产和交易

      等。如果你在买房,问问经纪人,他们对你感兴趣的房产以及当地市场更了解,能做出更好的判断。

  6. 请问如何查看房子属于哪一种产权类型?谢谢

    1. @Olivia 如果是你自己的房子,在 deed 上应该有说明。比如我的 deed 就写了 “the grantors do hereby grant … in fee simple and with special warranty, unto the said grantees, xx as tenants by the entirety with full common law rights …” —— 就是 “Tenants by Entirety”。

      如果你是要买房子,想知道卖家的产权类型,买房过程中通常都会做 title search,会检查产权类型、是否有纠纷、抵押等。

      1. @Derek Yang 不知道是否可以添加你的Telegram进一步咨询?谢谢

        1. @olivia 可在本站留言,或到我们的 telegram 群里提问。不提供私信一对一咨询,没时间。

        2. @olivia 另外,如果你打算买卖房屋,问你的经纪人更可靠,他们更了解当地的市场/法规/流程,以及你所感兴趣的房屋的具体情况。

  7. 请问,Derek ,我妹和朋友正在以公司名义买房,这个房子是商住两用,前面用来开店,后面自住,贷款是我妹和妹夫,,公司产权有她朋友的名字,股份各占50%,那以后她买掉公司股份,又不能转让、出售他股份所占的那部分房产,这个是什么意思,我不太明白?是不是就是只能卖股份,但是她还是有权利使用这个房子?

  8. 重新refinance的房子,去哪儿获得deed?

    1. @Chloe Close 的时候新房贷公司会给你所有的文件。

      1. @Derek Yang Wells Fargo没给

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