租买养房

外国人可以在美国贷款买房吗?

今天读者 Ricky 问,中国人持 B1/B2 签证在美国如何贷款买房?

HUD 针对外国人的贷款指南

HUD 是 “United States Department of Housing and Urban Development”,美国住房与城市发展部,旗下的 FHA(Federal Housing Administration,联邦住房管理局)负责设立房屋、房贷的标准,并为房贷提供保险。HUD 的贷款人要求 [来源]为:

  • U.S. citizenship is not required for mortgage eligibility.
  • FHA insures mortgages for borrowers with lawful permanent resident alien status, using the same terms and conditions as those for U.S. citizens.
  • FHA insures mortgages made to non-permanent resident aliens provided that the
    • property will be the borrower‟s principal residence
    • borrower has a valid Social Security Number (SSN), and
    • borrower is eligible to work in the United States, as evidenced by an Employment Authorization Document (EAD) issued by the USCIS.
  • Non-U.S. citizens who do not have lawful residency in the U.S. are not eligible for FHA-insured mortgages.

也就是说:

  • 永久居民(绿卡)跟美国公民是同样的待遇。
  • 不是永久居民的外国人,若满足以下三项条件仍然可以获得 FHA 承保的贷款:
    • 所买房屋是你的主要住所(即不是用于投资)。
    • 有社保卡(参见这篇文章)。
    • 可在美国合法工作(如移民局颁发的 EAD 工作许可)。
  • 不在美国合法居住的外国公民不能申请 FHA 承保的贷款。

L、H、J/F/M、B1/B2 等签证可以贷款吗?

L-1、H1-B 是工作签证,可以申请 FHA 贷款买自住房。其他一些不那么常见的工作签证,如 O 签证,理论上也可以。但是,L/H 签证并不「保证」你能申请得到贷款,因为贷款公司和金融机构还要看其他因素,比如说很多都要求至少2年的信用历史。

我的朋友 Liz,土生土长的美国公民、白人姑娘,大学毕业后去了中国,在北京工作了几年,又读了研究生,搬回美国后在 DC 工作,申请车贷就被据了,因为没有她过去几年在美国的信用记录,所以她只好继续开很多年前上高中时买的二手福特。

另外,房贷公司还会考虑:你在美国还会呆多久?如果你的合法身份很快到期(不足1年),你会 renew 吗?成功的希望有多大?如果你之前成功 renew 过,房贷公司会更放心;若你刚来1年,之前没有过续约成功的记录,房贷公司还会考虑你 renew 失败、很快离开美国给他们带来的风险。

J-1、F-1、M-1、B1/B2  签证不能申请 FHA 贷款。想想其实很好理解:这些签证在美国没有永久的雇佣机会、或者完全不能工作,并且随时会离开美国;以 B1/B2 签证为例通常每年最多在美国停留6个月,明年是否还会来美国谁也不知道,换了是你家的银行,你手里有100万美元,你敢贷给这些非亲非故、随时可能离开美国再也不回来的人么?

不是 FHA 贷款行不行?

很多房贷公司,跟你签完合同之后,很快会打包转卖给其他财团,最终真正掏钱的往往是 Fannie Mae、Freddie Mac,因此他们都要满足 FHA 要求,否则卖不出去。

如果是银行和房贷公司自营的房贷项目,即他们从自己口袋里掏钱借给你,理论上来说可以不用理会 FHA 的某些要求。银行可能会「死板」一些,尤其是大银行,因为自2008年金融危机之后银行业监管更严厉。另外,即便是自营资金,银行和房贷公司同样也要考虑风险,就算能贷给没有工作许可的外国人,也往往更苛刻、更严厉,比如要30%-40%的首付(FHA 贷款给 single family house 最低要 3.5% 首付)、更高的利息等。

我两次买房用的是同一家房贷。第一次房贷他们转手就卖掉了,第二次额度较大、是 Jumbo Loan(超出了 conforming loan 的上限,参见这篇文章),不能卖给 Fannie Mae 和 Freddie Mac,这种情形他们通常有两种处理方式:

  • 拆分成多个贷款。以我所在 NOVA 地区为例,房价较高,适用 super confirming loan,上限为 $636,150,假设你贷款100万,可以拆分成一个 $636,150 的贷款 + 一个 $363,850 的贷款,缺点是第2个房贷的条件会更苛刻、利率会高很多。
  • 不卖、自掏资金。我的第2套房贷他们说「资质很好、很放心」,所以他们自己掏了。

有哪些「外国人贷款」项目?

我听说过一些「外国人贷款」项目,比如说国泰银行(Cathay Bank)的官网的贷款方案 [链接]里就有:「非居民房贷计划」,适合的对象是「有意购置或重贷位于美国的投资物业的外国人」,但是注明了「有条件限制」、却并没有说明究竟是哪些限制,包括是否仅限于有工作许可的签证。欢迎清楚的读者补充或纠正。

我还在其他地方看到说华美银行(East West Bank)可做外国人贷款,但是我在其官网看到的说明 [链接]是要求 “U.S. Citizens and Permanent Residents, Non-Permanent Resident aliens with a valid Social Security Number/Tax Identification Number and proof of current legal residency in the U.S.”,即仅限在美国居住并且有 SSN 或纳税号的外国公民,并不适用于 B1/B2 签证。

如果是 J/F/M/B 等签证,拿不到符合 FHA 要求的贷款,可以试试:

  • 国际银行。美国银行和房贷公司往往只能查你在美国的记录,若你在中国有资产、良好的记录,可以试试找中国公司的美国分行,可能会更容易批准一些。比如说工商银行(美国)就表示 [链接]:「我们向美国公民、美国永久居民、提供收入或资产支持的外籍人士提供贷款。」
  • 当地的小型房贷公司或银行。金融危机之后,大型银行的监管严厉,而小型银行或房贷公司也许会更「灵活」一些。比如读者肥肥说 ta 是学生签证、在 First Community National Bank 拿到了 30 年房贷的 pre-approval。这是一家 Missouri 的小银行,根据其官网目前共有6个办公室、都在 MO。Pre-approval 并非真正「贷下来了」,但一般来说比较准确,如果学生签证能做 pre-approval,应该就能贷款。
  • 在 NYC、LA、SF 这种华人聚集的地区,我听说有华人运作的银行、房贷公司,能提供专门针对华人的贷款方案,即使你在美国没有信用记录,他们也有可能贷款给你。建议你找几个当地的房产经纪人咨询和比较。

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