外国人可以在美国贷款买房吗？

今天读者 Ricky 问，中国人持 B1/B2 签证在美国如何贷款买房？

HUD 针对外国人的贷款指南

HUD 是 「United States Department of Housing and Urban Development」，美国住房与城市发展部，旗下的 FHA（Federal Housing Administration，联邦住房管理局）负责设立房屋、房贷的标准，并为房贷提供保险。HUD 的贷款人要求^[来源]为：

• U.S. citizenship is not required for mortgage eligibility.
• FHA insures mortgages for borrowers with lawful permanent resident alien status, using the same terms and conditions as those for U.S. citizens.
• FHA insures mortgages made to non-permanent resident aliens provided that the
  • property will be the borrower‟s principal residence
  • borrower has a valid Social Security Number (SSN), and
  • borrower is eligible to work in the United States, as evidenced by an Employment Authorization Document (EAD) issued by the USCIS.
• Non-U.S. citizens who do not have lawful residency in the U.S. are not eligible for FHA-insured mortgages.

也就是说：

• 永久居民（绿卡）跟美国公民是同样的待遇。
• 不是永久居民的外国人，若满足以下三项条件仍然可以获得 FHA 承保的贷款：
  • 所买房屋是你的主要住所（即不是用于投资）。
  • 有社保卡（参见这篇文章）。
  • 可在美国合法工作（如移民局颁发的 EAD 工作许可）。
• 不在美国合法居住的外国公民不能申请 FHA 承保的贷款。

L、H、J/F/M、B1/B2 等签证可以贷款吗？

L-1、H1-B 是工作签证，可以申请 FHA 贷款买自住房。其他一些不那么常见的工作签证，如 O 签证，理论上也可以。但是，L/H 签证并不「保证」你能申请得到贷款，因为贷款公司和金融机构还要看其他因素，比如说很多都要求至少 2 年的信用历史。

我的朋友 Liz，土生土长的美国公民、白人姑娘，大学毕业后去了中国，在北京工作了几年，又读了研究生，搬回美国后在 DC 工作，申请车贷就被据了，因为没有她过去几年在美国的信用记录，所以她只好继续开很多年前上高中时买的二手福特。

另外，房贷公司还会考虑：你在美国还会呆多久？如果你的合法身份很快到期（不足 1 年），你会 renew 吗？成功的希望有多大？如果你之前成功 renew 过，房贷公司会更放心；若你刚来 1 年，之前没有过续约成功的记录，房贷公司还会考虑你 renew 失败、很快离开美国给他们带来的风险。

J-1、F-1、M-1、B1/B2 签证不能申请 FHA 贷款。想想其实很好理解：这些签证在美国没有永久的雇佣机会、或者完全不能工作，并且随时会离开美国；以 B1/B2 签证为例通常每年最多在美国停留 6 个月，明年是否还会来美国谁也不知道，换了是你家的银行，你手里有 100 万美元，你敢贷给这些非亲非故、随时可能离开美国再也不回来的人么？

不是 FHA 贷款行不行？

很多房贷公司，跟你签完合同之后，很快会打包转卖给其他财团，最终真正掏钱的往往是 Fannie Mae、Freddie Mac，因此他们都要满足 FHA 要求，否则卖不出去。

如果是银行和房贷公司自营的房贷项目，即他们从自己口袋里掏钱借给你，理论上来说可以不用理会 FHA 的某些要求。银行可能会「死板」一些，尤其是大银行，因为自 2008 年金融危机之后银行业监管更严厉。另外，即便是自营资金，银行和房贷公司同样也要考虑风险，就算能贷给没有工作许可的外国人，也往往更苛刻、更严厉，比如要 30%-40% 的首付（FHA 贷款给 single family house 最低要 3.5% 首付）、更高的利息等。

我两次买房用的是同一家房贷。第一次房贷他们转手就卖掉了，第二次额度较大、是 Jumbo Loan（超出了 conforming loan 的上限，参见这篇文章），不能卖给 Fannie Mae 和 Freddie Mac，这种情形他们通常有两种处理方式：

• 拆分成多个贷款。以我所在 NOVA 地区为例，房价较高，适用 super confirming loan，上限为 $636,150，假设你贷款 100 万，可以拆分成一个 $636,150 的贷款 + 一个 $363,850 的贷款，缺点是第 2 个房贷的条件会更苛刻、利率会高很多。
• 不卖、自掏资金。我的第 2 套房贷他们说「资质很好、很放心」，所以他们自己掏了。

有哪些「外国人贷款」项目？

我听说过一些「外国人贷款」项目，比如说国泰银行（Cathay Bank）的官网的贷款方案^[链接]里就有：「非居民房贷计划」，适合的对象是「有意购置或重贷位于美国的投资物业的外国人」，但是注明了「有条件限制」、却并没有说明究竟是哪些限制，包括是否仅限于有工作许可的签证。欢迎清楚的读者补充或纠正。

我还在其他地方看到说华美银行（East West Bank）可做外国人贷款，但是我在其官网看到的说明^[链接]是要求 「U.S. Citizens and Permanent Residents, Non-Permanent Resident aliens with a valid Social Security Number/Tax Identification Number and proof of current legal residency in the U.S.」，即仅限在美国居住并且有 SSN 或纳税号的外国公民，并不适用于 B1/B2 签证。

如果是 J/F/M/B 等签证，拿不到符合 FHA 要求的贷款，可以试试：

• 国际银行。美国银行和房贷公司往往只能查你在美国的记录，若你在中国有资产、良好的记录，可以试试找中国公司的美国分行，可能会更容易批准一些。比如说工商银行（美国）就表示^[链接]：「我们向美国公民、美国永久居民、提供收入或资产支持的外籍人士提供贷款。」
• 当地的小型房贷公司或银行。金融危机之后，大型银行的监管严厉，而小型银行或房贷公司也许会更「灵活」一些。比如读者肥肥说 ta 是学生签证、在 First Community National Bank 拿到了 30 年房贷的 pre-approval。这是一家 Missouri 的小银行，根据其官网目前共有 6 个办公室、都在 MO。Pre-approval 并非真正「贷下来了」，但一般来说比较准确，如果学生签证能做 pre-approval，应该就能贷款。
• 在 NYC、LA、SF 这种华人聚集的地区，我听说有华人运作的银行、房贷公司，能提供专门针对华人的贷款方案，即使你在美国没有信用记录，他们也有可能贷款给你。建议你找几个当地的房产经纪人咨询和比较。

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