外国人可以在美国贷款买房吗？

今天读者 Ricky 问，中国人持 B1/B2 签证在美国如何贷款买房？

HUD 针对外国人的贷款指南

HUD 是「United States Department of Housing and Urban Development」，美国住房与城市发展部，旗下的 FHA（Federal Housing Administration，联邦住房管理局）负责设立房屋、房贷的标准，并为房贷提供保险。HUD 的贷款人要求^{^[来源]}为：

U.S. citizenship is not required for mortgage eligibility.
FHA insures mortgages for borrowers with lawful permanent resident alien status, using the same terms and conditions as those for U.S. citizens.
FHA insures mortgages made to non-permanent resident aliens provided that the
- property will be the borrower‟s principal residence
- borrower has a valid Social Security Number (SSN), and
- borrower is eligible to work in the United States, as evidenced by an Employment Authorization Document (EAD) issued by the USCIS.
Non-U.S. citizens who do not have lawful residency in the U.S. are not eligible for FHA-insured mortgages.

也就是说：

永久居民（绿卡）跟美国公民是同样的待遇。
不是永久居民的外国人，若满足以下三项条件仍然可以获得 FHA 承保的贷款：
- 所买房屋是你的主要住所（即不是用于投资）。
- 有社保卡（参见这篇文章）。
- 可在美国合法工作（如移民局颁发的 EAD 工作许可）。
不在美国合法居住的外国公民不能申请 FHA 承保的贷款。

L、H、J/F/M、B1/B2 等签证可以贷款吗？

L-1、H1-B 是工作签证，可以申请 FHA 贷款买自住房。其他一些不那么常见的工作签证，如 O 签证，理论上也可以。但是，L/H 签证并不「保证」你能申请得到贷款，因为贷款公司和金融机构还要看其他因素，比如说很多都要求至少 2 年的信用历史。

我的朋友 Liz，土生土长的美国公民、白人姑娘，大学毕业后去了中国，在北京工作了几年，又读了研究生，搬回美国后在 DC 工作，申请车贷就被据了，因为没有她过去几年在美国的信用记录，所以她只好继续开很多年前上高中时买的二手福特。

另外，房贷公司还会考虑：你在美国还会呆多久？如果你的合法身份很快到期（不足 1 年），你会 renew 吗？成功的希望有多大？如果你之前成功 renew 过，房贷公司会更放心；若你刚来 1 年，之前没有过续约成功的记录，房贷公司还会考虑你 renew 失败、很快离开美国给他们带来的风险。

J-1、F-1、M-1、B1/B2 签证不能申请 FHA 贷款。想想其实很好理解：这些签证在美国没有永久的雇佣机会、或者完全不能工作，并且随时会离开美国；以 B1/B2 签证为例通常每年最多在美国停留 6 个月，明年是否还会来美国谁也不知道，换了是你家的银行，你手里有 100 万美元，你敢贷给这些非亲非故、随时可能离开美国再也不回来的人么？

不是 FHA 贷款行不行？

很多房贷公司，跟你签完合同之后，很快会打包转卖给其他财团，最终真正掏钱的往往是 Fannie Mae、Freddie Mac，因此他们都要满足 FHA 要求，否则卖不出去。

如果是银行和房贷公司自营的房贷项目，即他们从自己口袋里掏钱借给你，理论上来说可以不用理会 FHA 的某些要求。银行可能会「死板」一些，尤其是大银行，因为自 2008 年金融危机之后银行业监管更严厉。另外，即便是自营资金，银行和房贷公司同样也要考虑风险，就算能贷给没有工作许可的外国人，也往往更苛刻、更严厉，比如要 30%-40% 的首付（FHA 贷款给 single family house 最低要 3.5% 首付）、更高的利息等。

我两次买房用的是同一家房贷。第一次房贷他们转手就卖掉了，第二次额度较大、是 Jumbo Loan（超出了 conforming loan 的上限，参见这篇文章），不能卖给 Fannie Mae 和 Freddie Mac，这种情形他们通常有两种处理方式：

拆分成多个贷款。以我所在 NOVA 地区为例，房价较高，适用 super confirming loan，上限为 $636,150，假设你贷款 100 万，可以拆分成一个 $636,150 的贷款 + 一个 $363,850 的贷款，缺点是第 2 个房贷的条件会更苛刻、利率会高很多。
不卖、自掏资金。我的第 2 套房贷他们说「资质很好、很放心」，所以他们自己掏了。

有哪些「外国人贷款」项目？

我听说过一些「外国人贷款」项目，比如说国泰银行（Cathay Bank）的官网的贷款方案^{^[链接]}里就有：「非居民房贷计划」，适合的对象是「有意购置或重贷位于美国的投资物业的外国人」，但是注明了「有条件限制」、却并没有说明究竟是哪些限制，包括是否仅限于有工作许可的签证。欢迎清楚的读者补充或纠正。

我还在其他地方看到说华美银行（East West Bank）可做外国人贷款，但是我在其官网看到的说明^{^[链接]}是要求「U.S. Citizens and Permanent Residents, Non-Permanent Resident aliens with a valid Social Security Number/Tax Identification Number and proof of current legal residency in the U.S.」，即仅限在美国居住并且有 SSN 或纳税号的外国公民，并不适用于 B1/B2 签证。

如果是 J/F/M/B 等签证，拿不到符合 FHA 要求的贷款，可以试试：

国际银行。美国银行和房贷公司往往只能查你在美国的记录，若你在中国有资产、良好的记录，可以试试找中国公司的美国分行，可能会更容易批准一些。比如说工商银行（美国）就表示^{^[链接]}：「我们向美国公民、美国永久居民、提供收入或资产支持的外籍人士提供贷款。」
当地的小型房贷公司或银行。金融危机之后，大型银行的监管严厉，而小型银行或房贷公司也许会更「灵活」一些。比如读者肥肥说 ta 是学生签证、在 First Community National Bank 拿到了 30 年房贷的 pre-approval。这是一家 Missouri 的小银行，根据其官网目前共有 6 个办公室、都在 MO。Pre-approval 并非真正「贷下来了」，但一般来说比较准确，如果学生签证能做 pre-approval，应该就能贷款。
在 NYC、LA、SF 这种华人聚集的地区，我听说有华人运作的银行、房贷公司，能提供专门针对华人的贷款方案，即使你在美国没有信用记录，他们也有可能贷款给你。建议你找几个当地的房产经纪人咨询和比较。

Derek Yang

生于湖南，求学于北京，先后在广东、北京、DC 工作。一代移民，生活在美东小镇。

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