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外国人在美国的房产租金收入需要报税

有读者问:如果国内亲人从没有来过美国,护照上也没有美国签证,但在美国有出租房,这种能申请到税号吗?

不能一概而论

简单粗暴的回答:外国人不在美国工作也没有居住在美国,但在美国有房产并且有租金收入,视情况而定,可能无需主动报税,也可能需要使用 ITIN 报税。这位读者的亲人有需要税号的理由,可以申请税号。

像这样没有在美国居住,或者在美国居住时长未达到实质居住法则规定天数的外国人,为 non-resident alien,非居民。在这里看税务居民与非居民的区别

Non-resident alien,简称 NRA,在美国的收入应当报税,在美国以外国家的收入则无需报税。NRA 在美国的收入分为两个类别:

  • Income that is connected to a trade or business in the U.S. 与美国的贸易或业务相关的收入,比如:工作薪水,投资收入,贸易收入,版权收入,股息利息收入等。
  • Income that is NOT connected to a trade or business. 与贸易或业务无关的收入,比如:博彩收入、房租等。

两种不同的情形

与贸易或业务无关的收入将统一征收30%税,或遵循中美税务协定里面的税率。我查了一下中美税务协定,房租收入并未包括在内。对于房租收入,是否需要使用 ITIN 报税,有两种情形。

中介预扣了30%税

如果你通过中介放租房产,中介作为你的房产管理人,每月租金会替你预扣30%的税款,其余的金额才打入你的账户。你在年末将收到 1042-S 表。因为税款已经预扣了,所以你无需再报税,也无需申请 ITIN。

根据 IRS Publication 519, U.S. Tax Guide for Aliens Chapter 4(点开链接,拉到第22页)举的例子:

Example: You are a nonresident alien and are not engaged in a U.S. trade or business. You own a single-family house in the United States that you rent out. Your rental income for the year is $10,000. This is your only U.S. source income. As discussed earlier under The 30% Tax, the rental income is subject to a tax at a 30% (or lower treaty) rate. You received a Form 1042-S showing that your tenants properly withheld this tax from the rental income. You do not have to file a U.S. tax return (Form 1040NR) because your U.S. tax liability is satisfied by the withholding of tax.

没有预扣税

如果你没有通过中介,租金收入没有预扣30%税款,那么你应该申请 ITIN,然后报税。房产相关的收入可算是与贸易或业务无关的收入,按照30%的税率交税。

但是还有第3种情形

但同时房租又是一个很特别的收入类型,若你在美国的收入来自房产出租(或出售)所得,无其他任何收入,那么你可选择将这份租金收入作为「与美国的贸易或业务相关的收入」来报税。这样一来,中介不必为你预扣30%税款,也不会发出1042-S表。你的房屋维修费、购买家具的费用等可作为支出,租金收入减去这些支出后的净收入,才需要征税。并且不是30% flat rate,而是阶梯式税率。

当你首次 make the choice (to treat this rental income as income effectively connected with a trade or business in the U.S.),你需要写一份声明,包括以下内容:

  • The choice is under Internal Revenue Code section 871(d).
  • A complete list of all your real property located in the United States.
  • The extent of your ownership in the property.
  • The location of the property.
  • A description of any major improvements to the property.
  • The dates you owned the property.
  • Your income from the property.
  • Details of any previous choices and revocations of the real property income choice (if any).

你需要填写 1040表的 Schedule E。将上面的声明、Schedule E、1040-NR 表、W-7 表(ITIN 申请手续见如何申请 ITIN 个人纳税识别号码)寄给 IRS。来年报税,则只需要  Schedule E 和1040-NR,你的租金将继续被视为「与美国的贸易或业务相关的收入」,除非你以书面形式向 IRS 要求 revoke the choice.

更多关于外国人特别是 NRA 如何被征税的细节,可参考 Chapter 4, IRS Publication 519, U.S. Tax Guide for Aliens.

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