外国人在美国的房产租金收入需要报税

发布/更新：2022-02-22
报税知识

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有读者问：如果国内亲人从没有来过美国，护照上也没有美国签证，但在美国有出租房，这种能申请到税号吗？

不能一概而论

简单粗暴的回答：外国人不在美国工作也没有居住在美国，但在美国有房产并且有租金收入，视情况而定，可能无需主动报税，也可能需要使用 ITIN 报税。这位读者的亲人有需要税号的理由，可以申请税号。

像这样没有在美国居住，或者在美国居住时长未达到实质居住法则规定天数的外国人，为 non-resident alien，非居民。在这里看税务居民与非居民的区别。

Non-resident alien，简称 NRA，在美国的收入应当报税，在美国以外国家的收入则无需报税。 NRA 在美国的收入分为两个类别：

Income that is connected to a trade or business in the U.S. 与美国的贸易或业务相关的收入，比如：工作薪水，投资收入，贸易收入，版权收入，股息利息收入等。
Income that is NOT connected to a trade or business. 与贸易或业务无关的收入，比如：博彩收入、房租等。

两种不同的情形

与贸易或业务无关的收入将统一征收 30% 税，或遵循中美税务协定里面的税率。我查了一下中美税务协定，房租收入并未包括在内。对于房租收入，是否需要使用 ITIN 报税，有两种情形。

中介预扣了 30% 税

如果你通过中介放租房产，中介作为你的房产管理人，每月租金会替你预扣 30% 的税款，其余的金额才打入你的账户。你在年末将收到 1042-S 表。因为税款已经预扣了，所以你无需再报税，也无需申请 ITIN 。

根据 IRS Publication 519, U.S. Tax Guide for Aliens Chapter 4（点开链接，拉到第 22 页）举的例子：

Example: You are a nonresident alien and are not engaged in a U.S. trade or business. You own a single-family house in the United States that you rent out. Your rental income for the year is $10,000. This is your only U.S. source income. As discussed earlier under The 30% Tax, the rental income is subject to a tax at a 30% (or lower treaty) rate. You received a Form 1042-S showing that your tenants properly withheld this tax from the rental income. You do not have to file a U.S. tax return (Form 1040NR) because your U.S. tax liability is satisfied by the withholding of tax.

没有预扣税

如果你没有通过中介，租金收入没有预扣 30% 税款，那么你应该申请 ITIN，然后报税。房产相关的收入可算是与贸易或业务无关的收入，按照 30% 的税率交税。

但是还有第 3 种情形

但同时房租又是一个很特别的收入类型，若你在美国的收入仅来自房产出租（或出售）所得，无其他任何收入，那么你可选择将这份租金收入作为「与美国的贸易或业务相关的收入」来报税。这样一来，中介不必为你预扣 30% 税款，也不会发出 1042-S 表。你的房屋维修费、购买家具的费用等可作为支出，租金收入减去这些支出后的净收入，才需要征税。并且不是 30% flat rate，而是阶梯式税率。

当你首次 make the choice (to treat this rental income as income effectively connected with a trade or business in the U.S.)，你需要写一份声明，包括以下内容：

The choice is under Internal Revenue Code section 871(d).
A complete list of all your real property located in the United States.
The extent of your ownership in the property.
The location of the property.
A description of any major improvements to the property.
The dates you owned the property.
Your income from the property.
Details of any previous choices and revocations of the real property income choice (if any).

你需要填写 1040 表的 Schedule E 。将上面的声明、 Schedule E 、 1040-NR 表、 W-7 表（ITIN 申请手续见如何申请 ITIN 个人纳税识别号码）寄给 IRS 。来年报税，则只需要 Schedule E 和 1040-NR，你的租金将继续被视为「与美国的贸易或业务相关的收入」，除非你以书面形式向 IRS 要求 revoke the choice.

更多关于外国人特别是 NRA 如何被征税的细节，可参考 Chapter 4, IRS Publication 519, U.S. Tax Guide for Aliens.

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Fan Zhao

Fan Zhao：爱烘培爱省钱的精明叻叻俏主妇。

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