零首付在美国能买房吗？

发布/更新：2023-12-29
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如果你是军人、住在农村、或从事医疗行业，可以不用首付就购买房屋。但如果你不在这些群体中，你可能无法使用官方的零首付贷款。不过，这并不意味着你必须存够 20% 的首付才能买房 —— 很多购屋者其实也有低首付的抵押贷款选择，或者通过购房援助计划来减免部分、甚至全部首付。

除了专为医生设计的计划（下面会详述），大部分「零首付」抵押贷款都是政府支持的。

退伍军人事务部贷款

退伍军人事务部（Veterans Affairs）贷款只适用于现役军人、退伍军人和符合条件的遗孀。这些贷款由美国退伍军人事务部担保，由其认可的贷款机构提供，是军人福利的一部分。

要使用零首付的 VA 贷款购房，你需要满足以下条件：

军事福利：你必须有合格证明（certificate of eligibility，或称 COE），证明你有足够的 VA 贷款资格，可以使用零首付融资。
最低 620 信用评分：虽然 VA 要求贷款机构综合考虑你的整体借款资料来判断资格，但多数 VA 认可的贷款机构不接受信用评分低于 620 的申请人。
债务收入比（Debt-To-Income ratio）最高为 41%：你的总债务除以总收入的比率，即 DTI 比率，不应超过 41% 。但在某些补偿因素下，如有抵押储备或较高的信用评分，贷款机构可能会批准更高的 DTI 比率。
需要有最低的剩余收入：这是 VA 贷款的特殊要求，确保你每月支付抵押贷款后还有一定的现金余额。所需的剩余收入额取决于房屋的位置、面积和你的家庭规模。
房屋必须是你的主要居住地：你不能用 VA 贷款购买度假屋或投资房产。

你需要了解的费用：

VA 贷款资助费：退伍军人事务部不收取私人抵押贷款保险（PMI），而是收取资助费，以降低贷款给退伍军人的成本。首次贷款的费用为贷款金额的 2.3%，重复购房者为 3.6% 。退伍军人因服役导致的残疾在一定程度上被豁免，则可能不需要支付这个费用。

美国农业部贷款

美国农业部 (USDA) 的 USDA 贷款计划主要面向低至中等收入家庭，为他们在农村地区购买房屋提供抵押贷款。

要使用零首付的 USDA 贷款购房，你需要满足以下条件：

家庭收入需处于低至中等水平：你可以通过 USDA 的收入资格工具来确认，你的家庭收入是否符合该计划的限制。你的收入不能超过你所在县和州中位数收入的 115% 。
至少 640 的信用评分：虽然 USDA 没有设定最低信用评分，但许多贷方规定至少 640 分。 USDA 还要求你有良好的信用支付记录。
债务收入比（DTI）最高不超过 41%：除此之外，你的每月抵押还款额不能超过你收入的 29%，这被称为你的「前端」 DTI 比率。贷方会通过你的预期抵押款额除以月税前收入来计算这个比率。
房屋必须位于农村地区，并作为你的主要居所：你可以在 USDA 贷款资格地图上查询符合条件的区域。

你需要了解的费用：

USDA 贷款将收取一些担保费，用来减少政府从纳税人那里为 USDA 贷款计划筹集的资金。

担保费：一次性支付，金额为贷款额 1% 的担保费，通常会并入贷款总额；
年度保证费：为贷款金额的 0.35%，分为 12 个月加入每月还款中。

专为医生设计的「医生贷款」

一些贷方专门为医学博士及其他承担大量学生贷款且有高收入潜力的医生提供无首付贷款计划。

这种零首付的医生贷款特点包括：

贷款额度高于常规抵押贷款计划。
在债务方面更加宽松，因为大多数医生承担着高额学生贷款。
对当前收入的要求不那么严格，因为贷方认为医生通常有较高就业率并能获得高薪。

需了解的费用：

无需抵押保险。医生贷款一般不需支付抵押保险，这有助于降低年利率（APR）或医生贷款的总成本。

无首付购房的利与弊

美国家庭平均需要超过四年时间存够 20% 的首付。无首付购房的一大优势是加快了成为房主的过程。但不支付首付也意味着贷款额更大，从而增加了每月抵押还款、利息和结算成本。

以下是无首付购房时要考虑的其他因素：

优点

现金流：你的银行账户将有更多余额。
安全性：你可以将更多现金存入应急基金。
准备性：你将有财务储备，用于应对突发的家庭维修。
税收节省：如果你逐项申报税务扣除，你的抵押利息减免将更大。

缺点

更高的债务负担：你的每月还款额将会更高。
按揭保险：你通常需要支付按揭保险。
房屋资产积累较慢：一开始你不会拥有任何资产，而且随着时间的推移，资产增长速度较慢。
更高的过户费用（Closing cost）：需要支付较高的过户费，因为过户费是根据贷款额度计算的。

美国买房 Closing Cost 到底包括什么

Closing cost 即房子的过户结算费，在过户当天一并缴清。金额基于你房子的成交价格、贷款利率和当地物价。下面整理一下 closing cost 到底包括了哪些费用。

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我是否应该选择无首付购房？

以下情况下，选择无首付抵押贷款可能是一个明智的选择：

你有能力承担更高的每月还款额：更高的贷款额意味着更高的每月还款额，所以确保你的预算中有足够的空间来应对常规和突发的开支。
你不打算在短期内出售这套房子：如果你在采取零首付抵押贷款后不久就卖房，你可能需要面对昂贵的结算成本和房地产交易佣金，这些通常需要提前支付。
相比租房，你更希望拥有自己的房产：如果你厌倦了支付房租，并希望将每月的房租用于购买自己的住房，那么免首付买房可以帮助你早日实现这一目标。
你计划在未来加快偿还贷款：房屋资产是一项随时间积累的强大财务工具，你越早开始积累越好。可以考虑每两周还一次贷，以帮助更快减少贷款余额。

低首付抵押贷款选择

如果你不符合上述任何一种贷款条件，你可以考虑选择低首付抵押贷款。

Fannie Mae HomeReady 贷款

通过 Fannie Mae HomeReady 计划购房，你只需支付 3% 的首付。不过，该计划有收入限制，你可以使用 Fannie Mae 查询工具来确认你是否符合条件。

Fannie Mae HomeReady 贷款的条件：

信用评分最低 620 分。
DTI 比率最高为 45%，但对于信用评分高或现金储备丰富的借款人可以例外提高至 50% 。
需要支付私人抵押保险（PMI），如果你的信用评分较低，这可能会比较昂贵。
你必须把房子作为你的主要居所。

Freddie Mac Home Possible 贷款

只需支付 3% 的首付，你就可以申请 Freddie Mac Home Possible 贷款，此贷款允许考虑不与你同住的共借人的收入。此贷款有收入限制，且信用评分要求高于 Fannie Mae 计划。

Freddie Mac Home Possible 贷款的条件：

信用评分最低 660 分，但如果愿意支付 5% 的首付，无信用记录的借款人也可以申请。
DTI 比率最高为 43% 。
需要支付私人抵押保险（PMI），直到你的房屋权益达到 20% 之前都不能取消。
你必须把房子作为你的主要居所。
如果所有借款人都是首次购房者或没有人有信用评分，你需要参加购房者教育课程。

传统的 97% LTV 贷款

也称为 Fannie Mae 标准的 97% LTV 贷款，这个计划仅需要 3% 的首付，且没有收入或地区限制，但要求贷款上至少有一人为首次购房者。所谓 LTV 是 Loan-to-value ratio「贷款成数」，也就是贷款金额占资产价值的比重，97% LTV 就是贷款占房子价值的 97% 。

要申请传统的 97% 贷款，你需要：

信用评分至少为 620 分。
DTI 比率最高不超过 45% 。
必须支付私人抵押保险（PMI），直到房屋权益达到 20% 才能取消。
房屋必须是主要居所。
如果所有借款人都是首次购房者，至少有一人需要参加购房者教育课程。

FHA 贷款

联邦住房管理局（FHA）保险的抵押贷款需要稍高的首付（3.5%），但与本列表中的其他计划相比，它的信用评分要求更为宽松。你可以按照所在地区的最大 FHA 贷款限额申请贷款。

FHA 借款人通常需要满足以下条件：

信用评分至少为 580 分，首付 3.5%；500 至 579 分，首付 10% 。
DTI 比率最高不超过 43%，但在某些补偿因素下可能会批准更高的比率。
需要支付一次性和年度 FHA 抵押保险费。
房屋必须是主要居所。

Freddie Mac HomeOne 贷款

与本文的其他计划不同，Freddie Mac HomeOne 计划没有收入限制，也无购买地点限制。但是，参与购买的至少一人需为首次购房者。

要符合 Freddie Mac HomeOne 计划的条件，你需要：

信用评分至少为 660 分，但只需要一名借款人有信用评分。
DTI 比率最高不超过 45% 。
如果首付不足 5%，则需要支付抵押保险。
房屋必须是主要居所。
只有当所有贷款人都是首次购房者时，才需要参加购房者教育课程。

背靠背贷款（Piggyback loans）

如果你有足够的资金支付 10% 的首付，你可以考虑使用背靠背贷款。这是指用房屋净值贷款或房屋净值信贷额度（HELOC）来支付剩余的 10% 首付款。从技术上讲，你支付了 20% 的首付款，这样就可以避免支付昂贵的抵押贷款保险。

首付援助贷款

美国住房和城市发展部（HUD）为所有 50 个州提供资金，用于资助首付援助计划（Down Payment Assistance programs，或称 DPA）。在一些情况下，DPA 资金可能覆盖你的全部首付和结算费用，使你的抵押贷款成为「零首付贷款」。

要使用 DPA 计划，你通常需要联系所在州或地方的住房机构，确定你感兴趣的计划。之后，你可以寻找获准提供该计划的贷款机构。这些计划中的许多可能是针对首次购房者的，但并非必然。

要通过首付援助购房，你需要满足以下条件：

收入限制：首付援助计划主要旨在帮助低至中等收入的借款人购房。因此，这些计划通常设有收入限制。
地区限制：一些 DPA 计划专注于特定的人口普查区域，这意味着资金只能用于购买特定邻域的房屋。
居住时长要求：许多 DPA 计划要求你在房产中居住一定年数。如果你在此期限结束前搬家或出售房产，你可能需要偿还部分或全部援助资金。
符合 DPA 计划相关的抵押贷款条件：DTI 和信用评分要求通常比常规传统或 FHA 贷款更为严格。大多数 DPA 计划要求最低 640 的信用评分。

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